【不動産投資】「5年後の売却価格」から逆算して物件を選ぶ──2棟買ってわかった、手残りを最大化する“出口”の描き方

「5年後の売却価格」から逆算して物件を選ぶ

「この物件、毎月いくら手残りが出るかな？」

不動産投資を始めたばかりのころ、僕が真っ先に計算していたのは「インカムゲイン（家賃収入から経費と返済を引いたキャッシュフロー）」でした。

もちろん、毎月の手残りは大切です。しかし、2棟を購入し、エクセルで何通りものシミュレーションを回すうちに、もっと重要な視点があることに気がつきました。

それが「何年後に、いくらで売却できれば、トータルの手残りがプラスになるのか」という出口戦略（キャピタルゲイン・ロスを含めたリターン）です。

今回は、僕が所有する「築浅」と「築古」の2棟を例に、購入時点でどのように出口を想定し、どうやって手残りを最大化しようとしているのか、その思考法を公開します。

■ なぜ「出口」から逆算しなければならないのか

不動産投資には、絶対に避けて通れない税務上の落とし穴があります。それが「デッドクロス」です。

デッドクロスを迎えると、手元に残る現金（キャッシュフロー）よりも、税務上の利益のほうが大きくなります。その結果、手元に現金がないのに多額の税金を払わなければならないという、最悪の「黒字倒産」状態に陥ります。

つまり、物件を買うときには「いつ減価償却が切れてデッドクロスを迎えるのか」を正確に把握し、その前に売却するか、持ち続けるための対策を打つか、あらかじめ決めておかなければなりません。

僕が属性の違う2つの物件（築浅の柏アパートと、築古の志木アパート）を選んだのは、この「デッドクロスまでの期間」と「出口の狙い」が明確に違うからです。

■ 1棟目（柏・築浅）：安定の「長期保有」戦略

1棟目に購入したフェリックス柏は、取得時「築4年」の木造（準耐火）アパートです。

この物件を選んだ最大の理由は、減価償却が18年も残存していることでした。

18年という長期にわたって安定した税シールド（節税効果）を得られるため、デッドクロスを迎えるまでの猶予が非常に長く設定されています。

この物件の出口戦略は、基本的には「長期保有」です。

シミュレーション上、仮に10年後に売却した場合でも、ローン残債は十分に減っており、かつ建物の帳簿価格（簿価）も適度に残っているため、譲渡所得税を抑えつつ手残りを確保できる計算になります。

現在の低キャップレート（利回りが低く価格が高い）環境が続くのであれば、無理に売却せず、長く持ち続けて毎月のキャッシュフローを積み上げるのが最も理にかなっていると考えています。

■ 2棟目（志木・築古）：「デッドクロス前売却」での資金作り

一方、2棟目に購入した志木のアパート（MYK VILLAGE IV）は、取得時「築18年」の築古木造です。こちらは柏の物件とはまったく違う狙いで購入しました。

築古木造の最大の特徴は、「短期間で大きな減価償却が取れる」ことです。

この物件は、取得後わずか7年で建物の減価償却（年間約170万円）が完全に終了します。つまり、7年後には確実に強烈なデッドクロスが訪れ、年間約60万円もキャッシュフローが悪化する計算になります。

では、なぜそんな物件を買ったのか。
それは、「デッドクロス前に売却し、次の物件（3棟目・4棟目）の頭金を作るため」です。

築古物件は利回りが高いため、初期の自己資金を抑えつつ（レバレッジを効かせつつ）、毎月分厚いキャッシュフローを生み出してくれます。さらに、短期の減価償却で個人の所得税を大きく圧縮できます。

ここでの戦略は、「最初の7年間で得られる高いキャッシュフローと節税効果をフル活用し、その資金でローンの繰り上げ返済を行って残高を圧縮。そして償却が切れる前に売却して、まとまった現金（次への頭金）を手にする」というものです。

■ 売却シミュレーションで見えた「現実」

ただし、この志木の物件（築古）の出口戦略には、シミュレーションをして初めてわかったシビアな現実もありました。

単純に「6〜7年後に売ればいい」と考えて計算してみると、32年ローンを組んでいるため元金の減りが遅く、そのまま売却するとローン残債が売却価格を上回ってしまう（売却損が出る）リスクがあることが判明したのです。

築古物件を6年後に売ろうとすると、相場（キャップレート8〜10%）で売却した場合、手残りが数百万円のマイナスになる計算が出ました。

この現実を事前に数字で把握できているからこそ、「ただキャッシュフローを使って贅沢をする」のではなく、「繰り上げ返済に回して残高を減らす」という明確なアクションプランが立てられます。

保有中のインカムゲイン（家賃収入＋節税効果）の積み上げと、売却時のキャピタルロス（残債超過）を相殺して、最終的な「トータルリターン」がプラスになる分岐点（損益分岐キャップレート）を常に意識することが、築古投資の生命線になります。

■ まとめ：物件ごとに「役割」を持たせる

• 出口戦略とは、毎月の手残りだけでなく「売却時の手残り」まで含めたトータルリターンを設計すること

• 築浅物件（柏）：減価償却が長く、デッドクロスが遠いため「長期保有」で安定したキャッシュフローの土台にする

• 築古物件（志木）：償却が短くデッドクロスが早いため、「償却切れ前の売却」を前提とし、次物件の頭金を作るエンジンにする

• 売却時に残債が売却価格を上回るリスクを事前にシミュレーションし、保有中のキャッシュフローで繰り上げ返済を進めるなどの対策を打つ

不動産投資は、買った瞬間に「どう終わらせるか」が決まっている事業です。

「なんとなく家賃が入るからいいや」ではなく、「この物件は長期保有のディフェンス用」「この物件は数年後に売却して頭金を作るオフェンス用」と、ポートフォリオの中で明確な役割を持たせることが大切です。

これから物件を買う方は、ぜひ「5年後、10年後にいくらで売れるか（そのとき残債はいくらか）」をエクセルで逆算してから、買付証明書にハンコを押してみてください。