【不動産投資】借入1.5億円・全物件変動金利の僕が、金利+1.0%のストレステストをやってみた結果

借入1.5億円・全物件変動金利の僕が、金利+1.0%のストレステストをやってみた結果

「もし今、金利が1%上がったら、毎月の手残りはどうなるんだろう？」

不動産投資をやっている方なら、最近の金利動向を見て一度は頭をよぎったテーマだと思います。

僕自身、現在2棟のアパート（借入総額約1.5億円）をすべて変動金利で運用しています。金利上昇は他人ごとではありません。

そこで先日、金利が「+0.5%」「+1.0%」上昇した場合に、自分のキャッシュフローがどれくらい影響を受けるのか、エクセルで詳細なシミュレーションをおこないました。

結論から言うと、手元に残る現金（キャッシュフロー）が即座に月数万円ふき飛ぶ物件と、手残りは変わらないものの「資産形成のスピードが半減する」物件があることがわかりました。

今回は、僕の実際の借入データをもとに、金利上昇が引き起こすリアルな打撃と、それを踏まえて「3棟目」をどう選ぶべきかという戦略の変化についてお話しします。

■ 2つのローン、まったく違う「金利上昇のリアル」

僕が所有している2棟の物件は、それぞれ別の金融機関から融資を受けています。

• 1棟目（柏のアパート）：A銀行から約1億円

• 2棟目（志木のアパート）：B銀行から約5,000万円

金利上昇のシミュレーションをするとき、絶対に確認しなければならないのが「5年ルール」と「125%ルール」の有無です。

1棟目のA銀行にはこの2つのルールが「あり」ますが、2棟目のB銀行には「なし」です。

この違いが、金利上昇のときにまったく異なる動きを見せます。

■ 5年ルールなし──即座にキャッシュフローが削られる

B銀行のように5年ルールがない場合、金利が上がれば、次の返済から即座に毎月の返済額が増加します。

約5,000万円の借入に対して、金利が+1.0%上がった場合を試算しました。

家賃収入や経費が変わらないとすると、単純に毎月2.6万円の手残りがふき飛ぶことになります。

もちろん赤字にはなりません。しかし、生活資金への影響としては決して小さくない金額です。

■ 5年ルールの罠──見えないコスト「元金返済の鈍化」

一方、1棟目のA銀行（約1億円）はどうでしょうか。

こちらは5年ルールがあるため、仮に金利が+1.0%上がっても、向こう5年間は毎月の返済額が1円も変わりません。つまり、表面上のキャッシュフローは「無傷」に見えます。

しかし、ここに大きな罠があります。

返済額の合計は変わらなくても、その内訳である「利息」と「元金」の割合が変わるのです。金利が上がった分だけ利息の支払いが増え、そのしわ寄せとして「元金の返済額」が減らされます。

年間でいえば、約100万円です。

本来なら1年間で借金が100万円減るはずだったのに、それが減らなくなる。つまり「純資産を増やす」という不動産投資の最大の目的が、大きく足踏みするということです。

さらに恐ろしいのは、5年後の見直しのタイミングです。

元金が想定より減っていない状態で新しい返済額が再計算されるため、5年後には確実に返済額が跳ね上がります。125%ルールがあるため1.25倍が上限ですが、それでも大きな負担増です。

「5年ルールがあるから当面は安心」というのは錯覚です。実際には「ダメージを将来に先送りしているだけ」だということが、数字を通してはっきりと見えました。

■ レバレッジ重視戦略の代償と反省

今回のシミュレーションを通して、自分のこれまでの投資戦略の「弱点」を再認識しました。

僕は1棟目も2棟目も、自己資金をなるべく温存し、ローンを長く・多く引く「高レバレッジ戦略」をとってきました。手元に現金を残しておくことで、修繕などの突発的なリスクに備えつつ、次の物件購入のスピードを上げるためです。

また、金利の低さを活かすために、固定金利ではなく変動金利を選びました。

低金利が続く前提であれば、この戦略は資金効率を最大化してくれます。しかし、金利が上昇する局面においては、借入額が大きいほど、そして自己資金を入れていないほど、ダイレクトにダメージを受けます。

幸い、購入のときに「ある程度キャッシュフローに余裕がある（実質利回りが確保できる）」物件を選んできたため、+1.0%の金利上昇が起きても、全体のキャッシュフローはプラスを維持できます。

しかし、これ以上の金利上昇が続けば、いずれ「手残りがゼロ」になる損益分岐点が見えてきます。

レバレッジを効かせることの代償を、いま身をもって感じているところです。

■ 金利上昇局面の「2つの顔」を整理する

ここまでの内容を一度整理します。金利上昇が不動産投資に与える影響は、大きく分けて2つのパターンがあります。

• 5年ルールなしの場合：金利上昇が即座に返済額の増加に直結し、手残りが減る。ダメージが「見える」ため、対策は打ちやすい

• 5年ルールありの場合：返済額は変わらないが、元金の返済が鈍化する。キャッシュフロー上は無傷に見えるため、危機感を持ちにくい。5年後に返済額が跳ね上がるリスクがある

どちらが怖いかと聞かれたら、僕は「5年ルールあり」のほうだと答えます。

見えないコストは、対策が遅れやすいからです。数字を見て「大丈夫だ」と安心してしまい、本当は資産形成のスピードが落ちていることに気づかない。これがいちばん危険なパターンだと感じています。

■ 3棟目に向けて──金利上昇局面に強い物件選び

では、このシミュレーション結果を踏まえて、今後の戦略をどう変えるのか。

現在、3棟目の購入に向けて情報収集を進めていますが、これまでと同じ基準で買うことはないと、はっきり言えます。

金利上昇局面において、僕が次に狙う物件の基準は以下の2点にシフトします。

1. より「キャッシュフローの厚み」がある高利回り物件

これまでは「金利が安いから、利回りがそこそこでも手残りは出る」という計算が成り立っていました。

しかし今後は、金利が上がっても耐えられるだけの「家賃収入の余裕（利回りの高さ）」が絶対条件になります。家賃下落リスクも加味して、より厳しめにストレステストをおこない、初期段階から分厚いキャッシュフローを生み出す物件に絞って検討します。

2. 自己資金（頭金）の積極的な投入

これまでは「頭金はなるべく少なく」が基本方針でした。

しかし、これまでに蓄積した手元資金にある程度余裕が出てきたため、今後は頭金をしっかり入れて借入総額を抑えることも選択肢に入れます。借入を減らせば、当然ながら金利上昇のときのダメージ（利息の増加額）を小さく抑えられ、安全性が格段に高まります。

■ まとめ

今回のシミュレーションから見えてきたことを整理します。

• 5年ルールがない変動金利は、金利上昇が即座にキャッシュフローの減少（手残りの悪化）につながる

• 5年ルールがある変動金利は、手残りは変わらないが「元金の減りが遅くなる」という見えないコストが発生する

• 高レバレッジ（フルローンに近い状態）は、金利上昇局面ではリスクが大きくなる

• 今後の物件選びは、より高い利回りとキャッシュフローの厚みを重視する

• 状況に応じて頭金を入れ、借入額を抑える安全策も検討する

「金利が上がったらどうしよう」と漠然とおびえるのではなく、自分の借入明細とエクセルを開いて、具体的に「いくら増えるのか」「いつ手残りがゼロになるのか」を計算してみてください。

見えない恐怖は、数字に落とし込むことで「管理できるリスク」に変わります。

日銀の追加利上げのペースは誰にも読めません。しかし、最悪のシナリオを数字で把握しておけば、パニックにならずに次の一手を打つことができるはずです。