🌿司法書士ママの登記コラム⑭　古い名義の土地はどう登記する？― 戸主名義と家督相続から考える相続登記の基本

相続学校で描かれた、
亀じいさんの「昔の名前のまま止まっている土地」。

このような土地は、
実際の登記相談でも、とても多く見られます。

では、
登記実務では、どのような流れで処理していくのでしょうか。

ここでは、
📌 もっとも一般的で、実務上いちばん多いケース
にしぼって説明します。

◆ １　古い名義の土地で、いちばん多い形

まず前提として。

古い時代の登記簿を見たとしても、
登記簿には、「戸主」という言葉は出てきません。
記載されているのは、あくまで個人名です。
ですから、その登記名義人が戸主かどうかは、
登記簿だけでは、わかりません。

ただし――

📌 実務上は、登記名義人が当時の戸主であるケースが圧倒的に多い

というのが実感です。

つまり、

• 登記名義人＝当時の戸主

• 戸籍上、その人が「家」を継いできた立場

という関係にあるケースが、もっとも典型的です。

相続学校の亀じいさんの話も、
まさにこの「王道パターン」に当たります。

◆ ２　まず行うのは「戸主の承継」を下ろすこと

このタイプの案件では、
いきなり「今の相続」を考えることはできません。

最初にやるべきことは――

📌 登記名義人である戸主から、最後の戸主までを、戸籍で確認すること

です。

旧民法の時代、

• 戸主が亡くなる

• 次の戸主が家を継ぐ

この承継は、
戸籍には「前戸主」「戸主」という形で記録され、
登記上は

▶当時の登記原因：家督相続
※家督相続とは、旧民法のもとで、家を単独で承継する制度です。

として処理されていました。

そのため実務では、

登記名義人の戸主 → その次の戸主
 → そのまた次の戸主
……

というように、

📚 戸籍に記載された「前戸主」と「戸主」をつなぎながら、
家督相続の流れを、戸籍上で、最後の戸主まで下ろしていく

ことになります。

◆ ２ʼ　戸籍で「前戸主」と「戸主」をつないで読む

ここで欠かせないのが、その作業を支える戸籍の読み方です。

旧民法時代の戸籍には、

• 「戸主」

• 「前戸主」

という表示が記載されています。

これは、

• だれがその家を継いだのか

• いつ戸主が交代したのか

を示す、家の承継の記録です。

実務では、

📌 戸籍に記載された
　「前戸主 → 戸主」
　という表示を、順番につないでいく

ことで、

• 登記名義人が戸主であること

• その後、だれが家を継ぎ

• 最後の戸主がだれか

を確認していきます。

登記名義が古いままでも、
戸籍を読めば、家督相続がどのように行われてきたかが分かる。

これが、
古い名義の土地で、まず戸籍を集める理由です。

◆ ３　「最後の戸主」から、相続の考え方が切り替わる

重要なのは、ここからです。

📍 戸主制度がなくなったあとの承継は、
もはや家督相続ではありません。

ここで初めて、

▶ 登記原因：相続

という、
今の相続の考え方に切り替わります。

つまり、

• 最後の戸主が亡くなった時点で

• 配偶者はいるか

• 子どもは何人いるか

• すでに亡くなっている人はいるか

といった
現行民法の相続人の判断を行い、

👉 今の相続人として、登記をしていく

という流れになります。

相続学校で描かれていたように、

• 家督相続の流れをたどり

• 最後の戸主に行き着き

• そこから「今の相続」へつなぐ

これが、
古い名義の土地を処理する際の基本ルートです。

◆ ４　「登記名義が古い＝難しい」ではない

このように見ると、

• 家督相続

• 戸主制度

• 古い戸籍

と聞いて、
難しそうに感じるかもしれません。

ですが、実務では、

✔ 戸籍を時系列で読み
✔ 戸主の承継を確認し
✔ 最後の戸主から現代の相続を考える

という、
順番を守る作業にすぎません。

登記名義が古いからといって、
「相続できない土地」になるわけではないのです。

◆ ５　注意：すべてがこの形とは限りません

ここまで説明したのは、
📌 もっとも一般的なケースです。

中には、

• 登記名義人が戸主ではない

• 相続関係が複雑に分かれている

といった、
例外的なケースも存在します。

こうした場合は、
戸籍の読み方や登記手続が大きく変わることもあります。

👉 少しでも判断に迷う場合は、専門家に相談することが大切です。

🌸 ママのひとこと（実務の安心ポイント）

古い登記名義を見ると、
「うちの土地、どうなるんだろう」と
不安になる方はとても多いです。

でも、

• 戸主の承継をたどり

• 家督相続を整理し

• 最後に今の相続へつなぐ

この道筋を押さえれば、
多くのケースは、きちんと整理できます。

相続学校の物語は、
実務の現場で、
本当に繰り返されている話なのです🍃

📘今回の登記コラムに対応する相続学校はこちら👇
👉🌙相続学校Ⅱ‐６　戸主について─昔の“家の記録”を読み解く夜──

📘前回の登記コラムはこちら👇
👉🌿司法書士ママの登記コラム⑬　除籍・改製原戸籍・戸籍附票の“ほんとうの役割”📚✨
📗対応する相続学校はこちら👇
👉🌙相続学校Ⅱ‐５　戸籍③― 時のページを読む授業 ―

📘次回の登記コラムはこちら👇
👉🌿司法書士ママの登記コラム⑮　相続の戸籍は、どこから読めばいい？―日付と出来事を手がかりに、一人ずつたどるという考え方ー（準備中）
📗対応する相続学校はこちら👇
👉🌙相続学校Ⅱ‐７　戸籍編・まとめ— 出生から死亡まで、家族の光をたどる（準備中）

📗シリーズ案内
「司法書士ママの登記コラム」は、
“やさしい法律教室”や“相続学校”で登場したテーマを、
司法書士ママの視点から少し専門的に、わかりやすく解説するコラムです📖

📗シリーズ一覧はこちら👇
👉 司法書士ママの登記コラム｜まとめページ

シリーズ全体を読む
👉 🌕レオくんとめぐるやさしい世界へようこそ（ページの見方の地図）
👉 🌿はじめまして（プロフィール）

🐢 シリーズ案内

• 📘司法書士ママのやさしい法律教室

• 🌙 相続学校（やさしい法律教室シリーズ内）

• 🏰こどものくに（やさしい法律教室シリーズ内）

• 📗司法書士ママの登記コラム

• 🌿レオくんとやさしい日々

• 🍂日常のものがたり

• 🌸 旅のものがたり

プロフィール

👉はじめましての記事を読む

🐢レオくんからひとこと