銀行は、あなたの決算書を「点数」にしている

銀行は、あなたの決算書を「点数」にしている

セミナー「伝わる決算書のつくり方」の連載です。

前回の3つの原理原則
（黒字・CFプラス・資産＞負債）を、
銀行は感覚で見ているわけではありません。

機械的に点数化しています。

これを、債務者格付けといいます。

あなたの決算書
→ 格付けシートで点数化
→ ランク決定
→ 融資の可否・金利・金額・期間

この流れです。

そもそも、なぜこんな仕組みがあるのか。

きっかけは、バブルです。

あの時代、銀行は
「土地さえあれば貸す」で、
各行バラバラの判断で貸し込みました。

結果は、不良債権の山。

「勘と担保」では危ない。
客観的・標準的に測る仕組みが要る。

そうして1999年に導入されたのが、
債務者格付けです。

つまり格付けは、
投資家を締め付けるための道具ではなく、
銀行が自分を律するために作った仕組みなんです。

敵ではありません。
銀行が公平に貸すための、共通言語です。

では、シートの中身を見てみましょう。

評価軸は、おおむねこの4つです。

・収益性（経常利益率など）
・安全性（自己資本比率）
・返済能力（債務償還年数・ICR）
・成長性（売上・利益の趨勢）

これらを点数化して、
「正常先」「要注意先」「破綻懸念先」…
とランクに落とし込む。

正常先であることは絶対条件です。

ここからが本題。

自分の点数の「相場観」はありますか？

不動産賃貸業の実データ
（中小企業庁系の経営自己診断システム）から、
主要3指標の水準を挙げます。

自己資本比率
業界中央値：11.38%
上位30%：29.17%

注意点がひとつ。
銀行は物件を時価評価してこの数字を見ます。
簿価のままではありません。

債務償還年数（有利子負債 ÷ 償却前営業利益）
業界中央値：13.3年
上位30%：7.6年

一般の事業会社の目安は「10年以内」ですが、
不動産賃貸業は長期資産の商売なので、
20年以内が実務的な目線です。
取得直後に長く出るのは、当然。

ICR（営業利益 ÷ 支払利息）
業界中央値：2.0倍
上位30%：4.9倍
1倍未満：危険水域

利息を、利益で何倍カバーできているか。
金利上昇局面で、真っ先に劣化する指標です。
（この話は、次々回に1本まるごと書きます）

自分の決算書で、この3つを計算してみてください。

中央値より上か、下か。
上位30%まで、どれくらいか。

それだけで、
銀行の中でのあなたの立ち位置が、
だいたい見えてきます。

ただ。

ここまで読んで、
こう感じた方がいるはずです。

「格付けが大事なのは分かった。
　……でも正直、ピンとこない」

その感覚、まったく正しいです。

理由があります。

次回、その理由の話。
不動産の融資には、2つの世界があるという話です。