「最高益なのに株価は冷静？不動産大手5社に市場が抱く“次の不安”」きょうの不動産、3分で読める話vol.278

きょうの不動産:不動産大手5社が“最高益”でも株価は伸び悩む―市場が見ているのは「次の成長」だ

2026年5月、不動産業界にとって象徴的なニュースが発表されました。三井不動産、三菱地所、住友不動産、東急不動産ホールディングス、野村不動産ホールディングスという不動産大手5社が、2027年3月期の業績見通しにおいて、そろって過去最高益を更新する見込みを示したのです。長らく「金利上昇＝不動産逆風」と言われてきた中で、主要デベロッパー各社が最高水準の利益計画を打ち出したことは、市場関係者にとっても大きな驚きでした。

特にここ数年の不動産業界は、建築費高騰、人件費上昇、資材不足、物流コスト増加など、さまざまな逆風にさらされてきました。加えて、日本銀行の金融政策正常化によって金利上昇局面に入ったことで、「不動産市況は鈍化するのではないか」という見方も強まっていました。しかし実際には、東京都心部のオフィス賃料上昇、インバウンド回復によるホテル収益改善、再開発案件の利益計上、住宅販売価格の上昇などが追い風となり、不動産大手は過去最高水準の利益を確保する見込みとなっています。

一方で、興味深いのは「最高益＝株価急騰」とは必ずしもなっていない点です。株式市場は、単純な利益額だけではなく、その利益がどこまで持続可能なのか、今後も成長できるのかを非常にシビアに見ています。不動産業界はいま、「利益は出ているが、将来への不安も同時に抱えている業界」として評価され始めているのかもしれません。

今回は、日本経済新聞の報道をもとに、不動産大手5社の最高益の背景、株式市場の反応、そして今後の業績見通しについて、不動産実務の視点も交えながら考えていきたいと思います。

ニュースの参照、紹介

日本経済新聞によると、不動産開発大手5社の2027年3月期連結業績予想が出そろい、全社が過去最高純利益を見込んでいるとのことです。5社合計の純利益は約9,290億円に達する見通しで、前期比でも増益となります。

特に三井不動産は純利益2,850億円、三菱地所は2,350億円、住友不動産は2,230億円を見込んでおり、いずれも高水準です。東京都心の大型再開発やオフィス賃料の上昇、ホテル需要回復などが収益を押し上げています。  

かつて不動産業界は、「景気敏感株」として扱われていました。金利が上がれば業績悪化、景気後退になれば在庫負担増加というイメージが強かったのです。しかし現在の大手デベロッパーは、単純な分譲利益だけでなく、オフィス賃貸、ホテル、商業施設、物流施設、海外事業、資産運用事業など、極めて多角化した収益構造を持っています。

つまり、「マンションを売る会社」というよりも、「都市そのものを運営する会社」に近づいているのです。

例えば三井不動産は、日本橋や豊洲、八重洲などの大規模再開発を長年進めてきました。三菱地所は丸の内エリアという圧倒的なオフィス資産を持っています。住友不動産はオフィスビル事業の収益力が非常に高く、さらに分譲マンションでも強いブランド力を持っています。

また、東急不動産ホールディングスは再生可能エネルギー分野にも積極投資しており、野村不動産ホールディングスは物流施設や資産運用分野を強化しています。

つまり現在の不動産大手は、「不動産価格の上下だけで利益が決まる会社」ではなくなっているのです。

これは不動産業界における大きな構造変化だと言えるでしょう。

純利益最高額に対しての株式市場の反応は？