【不動産屋の決算答え合わせ】住友不動産と三井不動産。明暗分かれた「表面数字」と、プロが唸る「裏側の強さ」

先日の決算見通し記事で注目ポイントとして挙げた、住友不動産（8/6発表）と三井不動産（8/7発表）の2027年3月期 第1四半期（1Q）決算が出揃いました。

ニュースの見出しだけを見ると、「最高益を更新した住友」と「大幅減益となった三井」という対照的な結果に見えます。しかし、決算書を実務家の目線で深掘りすると、両社ともに「都心オフィス賃貸の猛烈な強さ」という共通の事実と、各社の戦略が計画通りに進捗している姿が浮き彫りになります。

決算見通しで掲げた仮説に対する「答え合わせ」をしていきましょう。

住友不動産：強まる「価格決定力」と、賢い資本入れ替え

プレビュー時の注目ポイント：「オフィス賃貸の高収益性の維持」と「金利上昇への耐性」

答え合わせ：1Q過去最高益。東京オフィスの「独り勝ち」状態

結論から言えば、売上高こそ前年割れ（△4.2%）となったものの、各段階利益は1Qとして過去最高を更新する堅実な強さを見せつけました。

その最大の牽引役は、やはり「東京のオフィス賃貸」です。 既存ビルの空室率は前期末の4.3％から3.6％へ急改善。解約面積を新規契約が上回る状態が続き、稼働率の改善と賃料値上げがダイレクトに利益を押し上げています。会社側も「増収効果は今後さらに拡大する」と強気な姿勢を崩していません。

懸念点と資本政策（NAV）の進捗

• 住宅流通（ステップ）の苦戦：中古マンションの価格高騰が長期化し、買い手が慎重になったことで仲介件数が23%減少しました。ここは今後の市況動向を含め注視が必要です。

• 金利負担と政策保有株の売却：金利上昇により支払利息は増加（+28%）しましたが、同社は「政策保有株の売却益」を見事にぶつけて相殺しています。低収益な株式を売り、金利上昇を吸収しながらインド（ムンバイ）などの成長資産へ再投資するという、見事な資本の入れ替え（NAV向上策）が機能していることが確認できました。

三井不動産：44％減益の裏に隠された「最強のストック収益」

決算見通しの注目ポイント：「反動減を補う総合力」と「ディスカウント解消に向けた資本政策」

答え合わせ：減益は「予定通り」。継続収益は過去最高

1Qの事業利益は前年同期比△44.3％と、表面上はショッキングな減益に見えます。しかし、投資家は全く悲観する必要はありません。

この減益のほぼ全ては、前年同期にあった「三田ガーデンヒルズ」などの超大型分譲や固定資産売却の反動減（計上タイミングの差）に過ぎないからです。 むしろ評価すべきは、賃貸・マネジメント・施設営業（ホテル等）といった「ストック（継続収益）系セグメント」がすべて1Q過去最高益を叩き出している点です。特に首都圏オフィスの空室率は驚異の0.9％まで改善しており、本業の足腰は極めて強靭です。

懸念点と資本政策（NAV）の進捗

• 2Q以降の「売り」が勝負：通期の強気な利益計画を達成するためには、2Q以降に「投資家向け・海外分譲等」の売却を計画通り進める必要があります（1Q時点の進捗率はわずか6.1%）。

• BS（貸借対照表）の膨張と株式売却：政策保有株式の縮減は猛スピード（すでに累計50%弱縮減）で進んでいますが、一方で有利子負債が増加し、D/Eレシオが1.57倍と目標値（1.2〜1.5倍）を一時的に上回っています。今後は「物件売却による利益顕在化（ROE向上）」と「有利子負債の圧縮（BS改善）」を両立できるかが最大の焦点となります。

総括：不動産株投資の勝敗を分けるもの

今回の決算を通じて見えたのは、「都心の優良不動産は、金利上昇のネガティブインパクトを『賃料値上げ』で十分に跳ね返せる」という力強い事実です。

• 住友不動産：圧倒的なオフィス賃貸の利益をベースに、会社計画（営業利益3,200億円）を小幅に上振れる確度が高まっています。

• 三井不動産：表面的な減益に惑わされず、下期にかけての「積極的な資産売却（含み益の現金化）」によるROE向上シナリオに乗れるかが鍵となります。

「金利が上がるから不動産株は売り」という単純なマクロ論は、現場の数字には当てはまりません。各社が保有する莫大な含み益（NAV）がどう現金化され、どう再投資されていくのか。引き続き、表面的な数字の裏側を定点観測していくことが重要です。

※免責事項：この記事は、不動産実務家としての個人的な見解・予測をまとめたものであり、特定の銘柄の売買を推奨するものではありません。投資に関する最終的な決定は、ご自身の判断と責任（自己責任）において行われますようお願いいたします。

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