【不動産屋が】気になる不動産関連ニュース ~日銀・植田総裁が引上げる政策金利ってそもそも何の金利？？~

今日（2025.12.18）から行われる金融政策決定会合にて「政策金利を0.25%引き上げて0.75%にする見通し」という報道が出ております。

政策金利が0.5％→0.75％に上がるから企業が融資を受ける際の金利が上がるとか、住宅ローンの金利が上がるとかそれで不動産価格は下がるとかそんな話が巷に広がりますが、そもそも政策金利って何でしょうか？

政策金利とは？

政策金利とは、中央銀行が金融政策に基づいて設定する短期金利です。中央銀行は景気や物価の安定を目指し短期金融市場の金利を目標値に誘導するよう操作することから、誘導目標金利とも呼ばれます。

なんの金利が変動するの？

金融機関同士が貸し借りする「無担保コール翌日物」の金利水準を指します。

「無担保コール翌日物」？

金融機関同士が「今日借りて、明日返す」、「今日貸して、明日返してもらう」といったような1日で満期を迎える超短期の資金調達や資金供給を、借り手が貸し手に対して担保を預けずに行う取引です。この金利を「無担保コール翌日物金利」といい、「無担保コールレート（オーバーナイト物）」や、「無担保コール・オーバーナイト・レート」等ともいいます。

金融機関は日銀に所定の額を預金することが義務付けられています（法定準備預金）。金融機関の中で、日々の決済等でお金が動いて準備預金の残高が法定の額に足りなくなるときには、お金が余っているほかの金融機関から翌営業日までお金を借りてその残高を満たそうとします。無担保コール翌日物はこのようなときに使われたりします。

マイナス金利だったころはこの無担保コール翌日物がマイナスとなるので、
とにかくジャンジャン借りて、民間企業にも貸して
って施策だったわけですね。

ちなみに米国の政策金利は？

民間銀行間で資金をやり取りする際の短期金利である「フェデラル・ファンド金利（短期FFレート）」を指します。

さて政策金利は銀行から民間企業への融資、住宅ローンに影響してきます。そんな関係性も整理します。

短期プライムレート、長期プライムレート

企業が銀行から融資を受ける際に基準となる金利ですよね。よく耳にしますが、
　そもそもなぜプライムレートって言うのか？
プライムレートは、英語の「prime」が「最優遇」や「第一の」といった意味を持つことに由来しています。これは、銀行が最も信用力の高い優良企業に対して貸し出しを行う際に適用する、最も低い（優遇された）金利だからです。日本語では「最優遇貸出金利」とも呼ばれます。

あくまで対「優良企業」なので「優良じゃない」企業は貸し倒れ確率があがるので、金利が上がることになります。

さて話を元に戻します。

短期プライムレートは1年未満の短期貸出

です。

短期金利≒無担保コール翌日物の金利
   を元に変動します。
金融機関はこれを参考に「無担保コール翌日物＋α」という形で短期プライムレート（優良企業向け最優遇金利）を設定するようです。

長期プライムレートはどうやって誰が決める

のかですが、

長期プライムレートは、以下の要因を総合的に勘案して決まります。

• 市場金利（特に債券利回り）

• 資金の需要と供給のバランス

• 日本銀行の金融政策

• 景気動向と物価変動の予想

誰が決めるのか

最終的な金利は、各銀行が自社の判断で決定しますが、特にみずほ銀行や一部の大手信託銀行などが代表的なレートを公表しており、それが業界の指標となっています。これらの銀行は、市場の実勢金利を反映させているため、実質的には市場原理によって決まると言えます。日本銀行のウェブサイトでも、主要行の長・短期プライムレートの推移が掲載されている

そうです。

後で出てきますが、固定の住宅ローンは長期プライムレートやそのもととなっている10年債利回り等に影響を受けます。

10年債利回りはどう変動する？

これも報道等でよく見かけますが、
　そもそも10年債（債権利回り）とは？
満期が10年の国債（日本国債など）に投資した際、投資額に対して得られる年間のトータルの収益率のことで、長期金利の代表的な指標です。これは、国が支払う利子（表面利率）と、市場での売買によって生じる価格変動（値上がり益・値下がり損）を合算して計算されます。

債権は国が発行するので、紙くずになる確率が低い投資商品です（アルゼンチンとかギリシャではデフォルトしたことがありますけど）。

景気が悪くなって株式価格が下がると、債権の人気が出て利回りが下がります。
一方、・アメリカで大きな減税をする
　　　・日本で減税や補助金が乱発される
　　　　など財政が悪化する予測が高まったりする
となると、金利が上昇します。

・債権の人気が上がると金利が下がり
・人気が下がると金利があがる
ところがややこしいところですね。

プライムレートと住宅ローンとの関係

・変動金利は、短期プライムレートを基準に見直される
　　┗日銀の政策金利に連動する
・固定金利は、10年国債などの長期金利を参考に決定される

となります。

固定の住宅ローンは長期債に連動します。
その長期債の代表例10年債は、
財政拡張基調の高市政権設立から上昇傾向です。

一方で変動金利の住宅ローンを選ぶ方は８０％を超えるそうで、

日銀の政策金利との連動なので、突然支払いが厳しくなるような事態は来るとは思いません。が、注意は必要ですね。

また気になるニュースがあれば取り上げます。