【不動産屋が気になる】不動産関連ニュース　～日銀はどこまで利上げする？不動産業はどうなるの？日銀利上げで不動産は暴落するのか？ 現場の不動産屋が読み解く、キャップレートと「家賃インフレ」の力学～

昨今、長期金利が上昇しているなか、中東情勢によるインフレ懸念と円安への対応として、日銀は6月の追加利上げに向けた地ならしを進めています。

黒田日銀の異次元緩和により、長期金利すらマイナス圏に沈んでいたのは2019年頃のこと。その後、金利はじわじわと上昇し、5月末時点では10年債金利が1.0%台後半、貸出金利の基準となる長期プライムレートは3.05%/年まで上昇しています。

一方、現場の投資不動産マーケットではどうでしょうか。 物件の収益性を示す「キャップレート（期待利回り）」は、以下のように計算されます。

• （賃貸収入 － 経費・税金）÷ 物件価格 ＝ キャップレート
  ＝２％～　
  現在、都心の優良物件ではこのキャップレートが「2％台」ということも珍しくありません。

• つまり、足元の状況は長期金利と不動産の利回りが極めて肉薄しており、 「物件を購入するための調達金利が3％なのに、運営して得られるキャップレートは2％台」 という、いわゆる逆ザヤ（マイナスキャッシュフロー）のような現象すら起きつつあります。

それでも、投資不動産は現状、売れ続けています。

（ちなみに、東京のタワマンが売れなくなったという声も聞かれますが、これは単に「実需層の手が届かないほど価格が上がりすぎた局地的な調整」だと私は見ています。）

では、なぜ調達コストが上がっても物件が売れるのか。 理由は明確で、直近の家賃が大きく上昇しているからです。 以下は東京ビジネス地区のオフィス賃料ですが、2026年4月は対前年同月比で「＋8.2％」と大きく上昇しています。

また、東京都の分譲マンション賃料に至っては、2026年4月は対前年同月比で「＋10.6％」まで上昇しています。

先ほどの計算式でお話しした通り、賃料（純収入：分子）が大きくなれば、購入者が求める利回りが一定であっても、物件価格（分母）は上がります。 賃上げ機運の高まりやインフレ期待を背景に、強気の賃料交渉が行われ、実際に家賃が上昇していることが、現在の不動産価格を強力に下支えしているわけです。

しかし、油断はできません。 上昇率の高い東京の分譲マンション賃料も、過去（2022年8月～10月）には前年同月比マイナスでしたし、2024年後半も上昇率が0％台に沈む時期がありました。 今後のインフレ状況により家賃の上昇は続くと想定できますが、仮に調達金利が3％で定着するならば、 「調達金利（3％） ≒ キャップレート（3％） ≒ 家賃上昇率（3％）」 という、非常にシビアな均衡状態に突入する可能性もあります。

不動産投資において、今後の「家賃上昇率」が「物価上昇率や金利上昇」にどこまで追いつけるか。ここが最大の分水嶺になるため、引き続き注視が必要だと言えます。 気になるニュースがあれば取り上げます。