【不動産屋が】気になる不動産関連ニュース ~トーセイ(株)2026年11月期1Q決算2026.4.6。棚卸資産108億円減が示す“出口戦略”、高進捗の裏にある「攻め」と「守り」のバランス~

■１Qの業績進捗が凄まじい
昨年同期比　売上＋31.3％、売上総利益＋22.1％、営業利益＋25.8％
なんですが、通期計画に対する進捗率は売上高49.2%、税引前利益67.6%、最終利益67.2%と一気に進捗しています。

1Qは不動産再生事業が大きく牽引。

■業績の中身は

最大のけん引役は前述通り不動産再生事業で、売上高408億円（+92.8%）、営業利益91億円（+95.4%）。1棟物件26棟、区分マンション42戸を売却し、大型物件4棟の売却も寄与しました。

計画の進捗からみて予想を超える売上だったのかもしれません。

が、借入金利が上昇しさらにイラン紛争で金利は上昇基調。
それを見込んで12月～2月に一気に売却したとすればかなりの先見の明があると言えるのではないかと思います。

■その他事業

ストック・フィー系事業
ファンド・コンサルティング事業は売上高26億円（+57.1%）、営業利益18億円（+82.6%）と好調で、AUMは前期末比+774億円の2兆7,401億円まで拡大しました。

反対に、不動産管理事業は売上高こそ21億円（+2.5%）ですが、営業利益は2.1億円（▲32.5%）。

ホテル事業も売上高17億円（+2.8%）に対し、営業利益は5.1億円（▲20.0%）で、売上は伸びても利益はやや弱めです。

■財務面

■棚卸資産の減少（▲108億円）の意味： 単に売れただけでなく、金利上昇リスクに晒される「在庫」を圧縮し、代わりに462億円ものキャッシュを積み上げたことは、今後の機動的な仕入れに向けた「戦術的撤退と再整備」の完了を意味します。

バランスシートでは、物件売却の進展により棚卸資産が1,595億円（前期末比▲108億円）へ減少し、現金は462億円まで増加しました。自己資本比率は36.0%へ上昇し、ネットD/Eレシオは1.16倍へ低下しており、収益拡大とあわせて財務健全性は改善しています。

■株価に対する見立て
PERに着目し、14倍（基準値は11月末の10.59倍）を目指して安定事業比率を向上させて、またＩＲでも大きく訴求しています

■株価の見立て：PER 14倍への挑戦（補足）
一方、

配当性高は35.2％と飛びぬけて高いわけではないのはまだ伸びしろとしているんでしょうか。現時点での配当性向が「飛び抜けて高くない」のは、余剰資金をさらなる「仕入れ」や「DX投資」に回し、EPS（1株当たり利益）そのものを成長させる意欲の表れに見ることができます。

■最後に

同社は「自社で持つリスク（再生事業）」を早めに利益確定し、「他人の金で稼ぐ（ファンドAM事業）」を拡大させるという、金利上昇局面におけるお手本のようなポートフォリオへの移行を進めています。 IRで「安定事業比率」を強調しているのは、まさに今の不安定な金融相場で、投資家が最も求めている「予測可能性」を提供するため。この高進捗を受けて、通期予想の上方修正がどのタイミングで出るかが次の焦点になりそうです。

また気になるニュースがあれば取り上げます。