「返済額は変わらないから安心」は本当？ 住宅ローン5年ルールの真実
変動金利型の住宅ローンを返済しています。金利が変動しても返済額が5年間変わらないのはどうしてなのでしょうか？ また、その仕組みのメリットとデメリットも知りたいです。
住宅ローンの金利がじわじわ上昇しています。そのようななか、「5年ルール」をきちんと理解しないまま変動金利で住宅ローンを借りている人が実は少なくありません。
このルールは返済額が急に跳ね上がることを防ぐための「安全装置」として導入されています。しかし、メリットだけでなく、あまり知られていないデメリットも存在します。
１ 5年ルールとは何か
(1)まず「元利均等返済」の仕組みを理解する
住宅ローンの返済方式にはおもに「元利均等返済」と「元金均等返済」があります。
5年ルールが適用されるのは「元利均等返済」のみです。
元利均等返済とは、毎月の返済額（元金 ＋ 利息）がつねに一定になる返済方式です。
たとえば、3,000万円を35年返済、金利1％で借りると、毎月の返済額は約85,000円で固定されます。
この方式は家計管理がしやすくなります。
一方、返済額が一定になるように「利息と元金の配分」を調整しているため、金利が変動したときに特殊な処理が必要になります。
(2)変動金利の「5年ルール」とは
変動金利では半年ごとに金利が見直されますが、金利が上がったからといって すぐに返済額が増えるわけではありません。
その理由が「5年ルール」です。
つまり、「返済額は変わらないが、返済の中身が変わる」という仕組みです。
２ 表面上のメリット ～ 毎月の返済額が変わらない安心感
5年ルールの最大のメリットは、金利が上昇しても「毎月の返済額が変わらない」ことです。
たとえば、
金利が1.0％ → 2.0％に上昇
本来なら返済額が約85,000円 → 約100,000円に増えるはず
しかし5年ルールにより、返済額は約85,000円のまま
家計の急激な負担増を防ぐための仕組みなので、金利上昇局面では心理的な安心感があります。
３ あまり知られていないデメリット ～ 返済額が変わらないという安心感が大きな落とし穴になることがある
(1)【デメリット①】元金がほとんど減らない期間が発生する
返済額を固定するために増えた利息を返済額のなかでやりくりします。
その結果、元金返済に回るはずだった部分が削られて元金がほとんど減らないことがあります。
具体例で見てみましょう。
＜例＞3,000万円を35年返済で借りていた場合に
金利が1.0％ → 2.0％に上昇
金利上昇後の本来の返済額 ： 約85,000円 → 約100,000円
しかし5年ルールで返済額は約85,000円のまま
利息が増えた分、元金返済額が減る
5年間で元金がほとんど減らなくなるケースもある
これは返済期間の後半にしわ寄せが来る可能性があることを意味します。
(2)【デメリット②】総支払利息が大きく増える
元金が減らない期間が続くと、当然、総利息支払い額は増えます。
先ほどの例で試算すると、
金利上昇後に返済額を据え置いた場合
総利息は数百万円単位で増えることがある
返済額が変わらない安心感の裏で、実は家計に長期的な負担が積み上がっているのです。
(3)【デメリット③】返済額が増えないため危機感が薄れる
返済額が変わらないと、金利上昇の影響が「見えない化」されます。
金利が上がっているのに返済額は変わらない
家計は苦しくならない
しかし元金が減っていない
気づいたら総利息が増えている
そのような状況が起こりやすくなります。
４ 5年ルールがない住宅ローンにもメリットがある
「返済額が増えるのは怖い」と感じるかもしれませんが、実は 5年ルールがないローンにもメリットがあります。
(1)金利上昇が「見える化」される
返済額が増えることで金利上昇の影響をすぐに把握できます。
たとえば、
金利が1.0％ → 2.0％に上昇
毎月の返済額が約85,000円 → 約100,000円に増える
家計の負担が増えるのがすぐにわかるため、対策を考えるきっかけになる
この「見える化」が実はとても重要です。
(2)対策を迅速に打てる
返済額が増えれば、
支出の見直し
繰り上げ返済
固定金利への借り換え
などの対策を早めに検討できます。
5年ルールがあると、金利上昇の影響が隠れてしまい、対策が遅れることが多いのです。
５ 一部繰り上げ返済時には注意点がある
5年ルール適用中でも、実は返済額が変わることがあります。
「返済額軽減型」の一部繰り上げ返済を行う場合は注意が必要です。
繰り上げ返済をすると、
その時点の残債
金利
残りの返済期間
をもとに返済額を再計算します。
この再計算によって、返済額が増えることがあるのです。
＜例＞
返済額85,000円（5年ルール適用中）
金利が上昇して本来の返済額は100,000円
この状態で返済額軽減型の繰り上げ返済をすると、再計算により返済額が
100,000円に近づくことがある
「繰り上げ返済したのに返済額が増えた」という相談は実際にあります。
5年ルールは、「短期的には安心、長期的にはリスク」という性質をもっています。
住宅ローンは長期的に返済を安定させる必要があります。
そのため、5年ルールが適用される変動金利型の住宅ローンを借りる場合は、その特徴と影響を正しく理解しておくことが重要です。
