返済額が変わらないから安心、ではなかった。わが家が住宅ローンの「5年ルール」を見直した話

こんにちは、「元金融系夫婦が叶える１億円投資」です。

住宅ローンの変動金利が、少しずつ上がり始めています。

変動金利で住宅ローンを借りている方の中には、こう思っている方も多いのではないでしょうか。

「5年ルールがあるから、すぐに返済額が上がるわけではない」
「125％ルールがあるから、急に返済額が跳ね上がることもない」

正直に言うと、私たちもそう考えていました。
もちろん、5年ルールや125％ルールの存在自体は知っていました。

5年ルールは、金利が変わっても一定期間は毎月の返済額が変わらない仕組み。
125％ルールは、返済額の見直し時に、前回返済額の1.25倍を超えないようにする仕組み。
このくらいの理解はありました。

でも、今回あらためて住宅ローンを確認してみて、気づいたことがあります。

私たちは、「返済額が変わらない」という部分だけを見ていて、
その中身がどう変わるのかをきちんと理解できていませんでした。

ここが、かなり大事でした。

変動金利で、元利均等返済を選んでいる場合、毎月の返済額は同じでも、その内訳は変わります。

金利が上がれば、同じ返済額の中で、利息に回る部分が増える。その分、元金を返す部分が減る。
→つまり、ローン残高の減り方が遅くなる可能性があります。

これを理解すると、5年ルールの見え方が少し変わります。

5年ルールは、金利上昇の影響を消してくれる制度ではありません。
あくまで、毎月返済額の急な上昇を抑える仕組みです。

家計にとってはありがたい制度です。
でも、「返済額が変わらないから安心」とだけ見ていると、住宅ローンの本当の変化を見落とす可能性があります。

今回の記事では、わが家があやふやに理解していた、

5年ルールで本当に固定されるもの
125％ルールで守られるもの、守られないもの
元利均等返済で金利が上がると何が起きるのか
自分の住宅ローン契約で確認すべきポイント
住宅ローン減税も踏まえて、金利上昇をどこまで許容できるのか

を整理します。

住宅ローンは、毎月引き落とされていると、つい「払えているから大丈夫」と思ってしまいます。

でも、金利が上がり始めた今、見るべきなのは毎月の返済額だけではありません。

本当に見るべきなのは、返済額の中身と、ローン残高の減り方でした。

この記事で伝えたいこと

ここから先では、わが家が実際に引っかかっていたポイントを順番に整理します。

5年ルールも、125％ルールも、存在自体は知っていました。
でも、あらためて見直してみると、私たちはかなり大事な部分を見落としていました。

それは、
返済額が変わらないことと、負担が増えていないことは同じではない
ということです。

ただし、今回の記事で言いたいのは、
「だから変動金利は危ない」
「すぐに繰り上げ返済すべき」
という話ではありません。

住宅ローン減税がある間は、金利負担の一部を相殺できる場合があります。
手元資金を残す意味もあります。
投資とのバランスもあります。

だから大事なのは、金利上昇に過剰反応することではなく、
5年ルールと元利均等返済の仕組みを理解したうえで、
今の適用金利をわが家としてどこまで許容できるのかを考えること
だと思いました。

ここからは、まず住宅ローンのルールの基本を整理し、そのうえで、皆さんの家の住宅ローンで確認すべきポイントを見ていきます。

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