直接還元法を検証する！こんな簡単な式で収益価格が求められるのはなぜ？

　収益価格を求める方法の一つである、直接還元法（永久還元法）について解説します。

　直接還元法とは、一期間の純収益を還元利回りで還元する方法をいいます。計算式で表すと次のとおりです。

　ここで、この単純な計算式が本当に成立するのか検討してみたいと思います。

　本来、収益は毎年発生しており、それを現在価値にしたものが収益価格です。

　収益価格をZとすると、②式が成立します。

③ 式で、ｎ：無期とすると①式になります。それを証明してみます。

　この部分は、ｎを無限とし、Ｙ＞０すると、０に収束します。

　なぜなら、（１＋Ｙ）にｎ乗すると、無限に大きくなり、ー１はそれに比べて小さいので無視できます。

　分母は無限に大きくなり、分母の大きさに比べて分子のＹも無視できるほど小さいので、限りなく０に近づくことになります。

よって、③式は、

となります。
　この式は、割引率Ｙを還元利回りＲに入れ替えると①式になります。

　ここで①式に戻って検討します。この式によると、純収益は一定であることを前提にしています。

　通常、投資対象となる賃貸マンションを考えると、入居者が入れ替わるので空室がないことは考えられず、純収益を永久的に一定と考えるのは無理があります。

　ただ、便宜上、純収益を一定と規定しているので、空室等が発生する将来のリスクを還元利回りに盛り込んでいると考えます。

　一見、計算式自体は簡単なので、直接還元法は簡単なように見えますが、還元利回りにその対象不動産のリスクを盛り込む必要があるところがとても難しいといえます。

　本日も最後までお読みいただきありがとうございました。