直接還元法の適用
直接還元法は、一期間の純収益を還元して収益価格を求める方法です。
そして、純収益とは総収益から総費用を控除して求められます。
この一期間の純収益は、総収益及び総費用の各項目に過去の推移や将来の動向を慎重に分析し、把握して求める必要があります。
鑑定評価基準では、この純収益について、対象不動産の初年度の純収益を採用する場合と標準化された純収益を採用する場合がある、とされています。
初年度の純収益は、評価時点の収益性を即時的に反映できる点にすぐれていますが、特異性はないか検討する必要があります。
一般的には、各期間において誤差が大きいと思われる、空室率や大規模修繕費用について標準化したものを採用して、将来の変動の推移は還元利回りで考慮して求めます。
還元対象となる一定期間の純収益とそれに対応して採用される還元利回りは、その把握の仕方において整合している必要があります。
例えば、収益の査定において建物の減価償却費を計上した場合には、それに対応した還元利回りを採用する必要があります。
総収益の項目には、次のようなものがあります。
① 支払賃料
支払賃料は、年を単位として把握します。支払賃料とは、毎月支払われる賃料をいいます。
支払賃料に一時金（保証金、権利金、敷金等）の運用益を加えたものを実質賃料といいます。
賃料の比準は、実質賃料として行い、対象不動産の一時金の条件を踏まえて支払賃料を査定します。
賃貸想定を行う場合や賃料の比準を行う場合には、賃貸借契約面積に留意が必要です。
賃貸面積によって賃料水準や契約条件に変化が生じることがあるからです。
② 一時金
1） 返還が必要な資金：保証金、敷金等
保証金とは時期がきたら返還を要するもので、敷金と同じ性質をもつものです。
保証金等は受入れから返還までの期間について、当該金額を運用したときの運用益を査定します。
この運用益を求める際の運用利回りについては、様々な考え方があり、再投資として割引率と同じと考える、
補償金を資金の調達原資と考え、借入金利相当と考える、中長期期間運用すると考えるなどです。
2) 返還が不要な資金：権利金、保証金の償却部分等
権利金とは、返還を要しない一時金であるため、平均賃貸期間を運用した場合の運用益及び償却額として査定します。
③ その他の収入
その他の収入は、実質的に賃料に相当する駐車場や広告看板等による収入です。
④ 空室等による損失相当額
空室等による損失相当額は、現在、空室があるかどうか、過去のどの程度の空室があったかも参考にすることはもちろん、近隣地域にある賃貸市場等の動向や競合する他の賃貸不動産との関係も踏まえて十分考慮する必要があります。
⑤ 貸倒れ損失
貸倒れ損失は、保証金等では担保できない賃借人の賃料の不払い、遅延による損失分を計上することになります。
これも過去の賃貸借の状況等を踏まえて、実務上、保証金で担保されているとして計上しないことも多いです。
また、総費用には次の項目があります。
① 減価償却費
減価償却費は、対象不動産が建物の償却資産を含む場合に、償却後後の純収益を求める場合に計上します。
近年の不動産投資市場において、減価償却前の純収益と減価償却前の純収益に対応した利回りによる投資判断が重視されています。
そこで、実務では、純収益の査定において、減価償却費を控除しない償却前の純収益を用いるべきとされています。（つまり、総費用に減価償却費を含めないということです。）
② 修繕費
修繕費は対象不動産の使用に伴う軽微な損傷や消耗に対する修繕や取り換え等にかかる費用となります。
できるだけ実態を調査して、その標準的な費用として求める必要があります。
③ 維持管理費
維持管理費は、建物・設備管理、保安警備、清掃等の建物の維持管理のために要する費用、テナント管理費用、テナント募集費用等が含まれます。
④ 公租公課
公租公課は、土地及び建物に賦課される固定資産税や都市計画税を計上することになります。納税通知書などにより実態を確認します。
⑤ 損害保険料
損害保険料は、建物の火災保険や損賠保険料等の実態を計上することになります。
⑥ 大規模修繕費
減価償却費の対象となるため、費用として計上してきませんでしたが、ＤＣＦ法では費用計上されることから、還元利回りでも計上されることが多くなっています。
直接還元法の場合には、長期的に平準化して適用することが必要になります。
大規模修繕費を計上する場合、還元利回りの査定において大規模修繕による価格上昇や残存耐用年数の延長等に考慮することが費用になります。
⑦ その他費用
その他費用は、駐車場や看板使用料収入に対応した費用を計上することになります。
最後までお読みいただきありがとうございました。
