重要事項説明書を「完璧に」チェックできる人間は、たぶん存在しない。実務経験者の私がそう思う理由。
今回の記事は、７月に販売開始する重要事項説明書のチェックツールの販売に関する内容が書かれています。
重要事項説明書の作成ツールではなく、作成後にチェックするツールになります。
私が不動産会社で実務を行っていた時は、自信を持って重説を仕上げたことが一度もなかったと思うんです。
宅建士として、重要事項説明書を何度も作りましたし、
チェック作業も何度も経験しました。
協会のテンプレートを使っていましたが、テンプレートを埋めるだけでは足りません。
何を記載すべきかを考え、物件調査記録を確認し、関連法規、トラブル事例、判例などを思い出したりしながら、記載漏れがないかページをめくって、また最初から読み直して確認・・・
これを何度も繰り返しました。
でも、「これで完璧だ」と思えたことは一度もありませんでした。
自社にとってもお客様にとっても安全なお取引となることを真剣に考えれば考えるほど時間がかかる作業でした。
契約が済んだ後も、どこかに不安が残っていたこともありました。
最初は「自分の経験が足りないからだ」と思っていました。でも、経験を積んでも、その感覚は消えませんでした。
ある時、思ったんです。
「これは経験の問題じゃない」と。
重説に関係する法律を、全部言える人はいるのか。
試しに、重要事項説明書のチェックに関わる法律・法令をざっと挙げてみます。
宅地建物取引業法（35条・37条・46条）、民法（原状回復・契約不適合責任・保証・敷金）、借地借家法（普通借家・定期借家・更新・正当事由）、消費者契約法（8条・9条・10条）、建築基準法（接道・用途地域・建ぺい率・容積率・再建築不可）、都市計画法、農地法、水防法（ハザードマップ）、宅地造成等規制法、盛土規制法（令和4年施行）、住宅宿泊事業法、旅館業法、個人情報保護法、暴力団排除条例（都道府県別）、相続登記義務化関連（令和6年施行）……。
これだけでも相当な数ですが、さらに地域ごとの慣習、最新の判例、国土交通省のガイドライン改訂など、
これらが常にアップデートされ続けています。
全部、頭に入っている人がいると思いますか？
私には無理でした。おそらく、並の人間には無理だと思います。
人間の記憶には限界があります。
チェックのたびに全法令を参照しながら作業するのは、現実的ではない。
だから「たぶんこれで大丈夫だろう」という判断が混ざり込む。そこに、見落としや不足が生まれる。
実際に、どれだけ法改正が行われ法律はアップデートしても不動産取引に関するトラブルは多くあります。
「知らなかった」が、何百万円や何千万の損失になる世界。
重要事項説明書の記載漏れや説明不足は、取引後に深刻なトラブルを引き起こすことがあります。
「そんな説明、聞いていなかった」
「こんなリスクがあるなんて、知らなかった」
「重説に書いてなかったじゃないか」
これが裁判になると、説明義務違反・損害賠償となり、
仲介会社にとっては事業の根幹を揺るがすリスクになります。
個人の買主・借主にとっては、数百万円規模の損失になることもあります。
もちろん売主や貸主にとっても損失となってしまうことがあります。
これだけ重要なことが「会社や担当者の経験と記憶」に依存しているとも言える状態の会社が多いのかもしれません。
そこで開発したのが重要事項説明書チェックツールです。
私が開発したオリジナルの重要事項説明書チェックツールはAIを活用しています。
AIには人間には無い強みがあります。
疲れないうえに、数多くある関連法規のすべての項目を、毎回ほぼ同じ精度で確認することが可能です。
（※ここはどのようなプロンプトなのかにもよります。ChatGPTなどに、ただ「チェックして」では穴だらけのチェックになってしまいます）
たとえば賃貸借契約の仲介で言えば、
宅建業法35条の必須記載事項、
民法の原状回復規定、
消費者契約法10条に抵触しうる条項、
過去の判例で問題とされた文言のパターンなど、
多くの関連法規をチェックリストとして持ち、
重説の全文に対して漏れなく照合することができるのがツールの特徴です。
人間が「たぶん大丈夫」と流してしまいがちな箇所を、
独自開発したプロンプトとツールの仕組みにより、
より高い精度でチェックするAIが組み込まれています。
もちろん、AIが１００％万能だとは言いません。
現地調査はできないし、登記簿謄本などの書類の内容と実際の物件情報と照合することもできない。
与えられた情報からしかチェックができません。
でも、膨大な情報量となる「法令・条文・判例との照合」という作業においては人間よりAIの方が向いています。
私がこの重要事項説明書チェックツールを開発した理由は、
宅建士として重説の怖さを知っているからです。
重要事項説明書という書類に、どれだけのリスクが潜んでいるか、それを見落とすことが取引後にどんな結果をもたらすかを、身にしみるほどよく知っているからです。
たとえば、宅建業法・民法・消費者契約法などの関連法規との照合、地域ごとの慣習チェック、頻出トラブル37件との照合、第2AIによるダブルチェック。
これらを自動で実行してくれる重要事項説明書チェック支援ツールになっています。
チェック結果はRED・YELLOW・GREENで色分けし、「現場で即使える修正文言」をセットで提示してくれます。
常に安全な取引を心がけている会社や宅建士の方、
業界未経験で不動産会社を立ち上げる方、
エージェントとして活動していく方などに特にお薦めです。
関連法規が多くあり、それが更新され続けていて、
判例も積み重なっていく。
このような構造の中で人間が一人でパーフェクトなチェックをするのは、もともと無理があると思います。
だからこそ、重要事項説明書チェックツールを使う。
これは「手を抜く」ことではなく、
「適切な道具を使う」ということです。
重要事項説明書チェックツールが気になる方は今後の記事で先行予約販売についてご案内させていただきますのでぜひチェックしてください。
先行予約販売価格は定価（通常販売）と比べると約半額となります。
最もお得に購入いただける機会です。
その後は販売開始日までの間で期間ごとに価格を上げさせていただきます。
※本ツールはAIを活用した支援ツールです。
サンプルページはこちらです。
ページ移動後、「チェックボタン」をクリックっしていただくと重説チェック後にどのような画面が表示されるかなどをイメージしていただくことができると思います。
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