株価1/5、地価1/3になった平成の崩壊。今回の東京バブルは『一斉暴落』ではなく『残酷な二極化』へ向かう

1989年の平成バブルと現在の東京不動産高騰は、どちらも実需を超えた「マネーの歪み」ですが、その構造は大きく異なります。

平成バブルは「土地は必ず上がる」という神話のもと、日本中が一斉に狂乱した全国的な投機でした。しかし、1990年をピークに住宅購入世代が減少へと転じたことで需要の土台が崩壊。地価は実需に見合うボトム、すなわち「株価と商業地価が5分の1」「住宅地価が3分の1」になるまで容赦なく暴落しました。当時の価格がいかに砂上の楼閣であったかが、この数値に証明されています。

これに対し、現在の高騰は「異次元の低金利」と「歴史的な円安」がもたらした、東京圏（特に都心・駅近）だけの「局所的なバブル」です。日本全体の人口や住宅供給戸数（200万戸から81万戸へ激減）が縮小する中で、インフラが維持される一等地だけが、富裕層や海外マネーの資産防衛の対象として選別されています。買い手は一般層ではなく、パワーカップルや外資へ極端に局限されているのが特徴です。

実需（人口）の裏付けがない以上、現在の東京の価格も金融が生み出した歪みであることは間違いありません。ただし、次の崩壊は1990年のような全国一斉のクラッシュではなく、金利上昇や円高への転換を契機に海外マネーが引き、東京一等地以外の「化けの皮」が剥がれていくような、より残酷な二極化として進む可能性が高いと言えます。