相続登記が終わっていない不動産は売却できる？ 売却前に知っておきたい注意点
福岡で不動産売却を専門にしております、野口です。
本日は、相続登記がまだ終わっていない不動産を売却する際の注意点についてご説明します。
相続した実家、空き家、土地などを売却したいと考えたときに、意外と多いのが「亡くなった方の名義のままになっている」というケースです。
固定資産税は支払っている。
家族間では誰が相続するか何となく話はついている。
でも、登記簿上の名義はまだ亡くなった方のまま。
このような状態で売却相談をいただくことは、実務上とても多くあります。
結論からお伝えすると、相続登記が終わっていない不動産でも、一定の条件が整っていれば販売活動を開始することは可能です。
ただし、買主側にとっては解除リスクを伴う取引になります。
そのため、理想を言えば、相続登記がすべて完了している状態で売却を進めるのが一番安全です。
相続登記とは何か
相続登記とは、不動産の所有者が亡くなった際に、その不動産の名義を相続人へ変更する手続きのことです。
相続が発生しても、不動産の名義が自動的に変わるわけではありません。
法務局に申請を行い、「誰がこの不動産を相続したのか」を登記する必要があります。
通常、この手続きは司法書士に依頼して進めることが多いです。
2024年4月1日からは、相続登記が義務化されました。
原則として、不動産を相続したことを知った日から3年以内に相続登記を行う必要があります。
また、正当な理由なく申請をしなかった場合、10万円以下の過料の対象となる可能性があります。
過去に相続した不動産で、まだ相続登記をしていないものについても対象になります。
そのため、以前から亡くなった方の名義のままになっている不動産がある場合は、早めに確認しておくことをおすすめします。
相続登記が終わっていないと売却できないのか
ここはよく誤解されやすい部分です。
相続登記が終わっていないからといって、必ずしも売却活動ができないわけではありません。
実務上は、次のような流れで売却を進めるケースもあります。
1. 相続人が確定した段階で売り出しを開始する
2. 買主が見つかった段階、またはその直前で相続登記を行う
3. 決済・引渡しまでに売主名義への登記を完了させる
実際には、物件を売り出してから買主が見つかるまで、どのくらいの期間がかかるか分からないケースも多くあります。
先に相続登記を完了させてから販売を始めるのが理想ではありますが、売却時期や相続人の状況によっては、相続人の確定や遺産分割協議を先に進め、販売活動と並行して登記準備を行うこともあります。
このあたりは、机上の理想だけではなく、実務に合わせた柔軟な判断が必要です。
まず大切なのは「誰が相続するのか」を決めること
相続物件を売却する際に最初に確認すべきことは、誰がその不動産を相続するのかという点です。
相続人が複数いる場合、まずはご家族間で話し合いを行い、
・不動産は誰が取得するのか
・売却代金はどのように分けるのか
・他の預貯金や財産とのバランスをどうするのか
といった内容を整理する必要があります。
その内容を遺産分割協議書として書面にまとめ、相続人全員が合意したうえで、相続登記へ進めていくのが一般的です。
相続物件の場合、よくあるのが「一人は売りたいけれど、他の相続人は売りたくない」というケースです。
この状態のままでは、売却活動を始めても途中で話が止まってしまう可能性があります。
買主が見つかった後に相続人間で意見が割れてしまうと、契約そのものが進められなくなるリスクもあります。
そのため、売却を考える場合は、まず相続人全員の方向性を確認しておくことが大切です。
法定相続で名義を分けるときの注意点
相続の方法には、法律で定められた割合に沿って分ける「法定相続」という考え方があります。
例えば、ご主人が亡くなり、奥様とお子様2人が相続人の場合、一般的には奥様が2分の1、お子様がそれぞれ4分の1という割合になります。
ただし、不動産をそのまま法定相続分で共有名義にすればよいかというと、必ずしもそうとは限りません。
特に注意したいのは、もともとご夫婦で住んでいた自宅を売却するケースです。
例えば、ご主人名義の自宅に奥様が住み続けていて、その後売却する場合、名義の入れ方によって税金面に影響が出ることがあります。
居住用財産の3,000万円特別控除は、実際に住んでいた方が自宅を売却する際に使える可能性がある制度です。
そのため、単純に法定相続分で共有名義にするよりも、奥様が不動産を取得し、他の相続人には代償金を支払う「代償分割」の形を取った方が、結果的に手元に残る金額が有利になるケースもあります。
もちろん、税務の判断は個別事情によって変わります。
そのため、名義をどうするかを決める前に、司法書士や税理士、不動産会社へ相談することをおすすめします。
不動産会社へ相談する前に、ご自身だけで名義変更を進めてしまうと、後から「この形にしておけば税金面で有利だった」ということが起こる場合があります。
相続登記は、ただ名義を変えればよいという話ではありません。
売却まで考えるのであれば、出口を見据えて進めることが大切です。
相続登記未了で売買契約をする場合のリスク
相続登記が終わっていない状態でも、相続人が確定しており、遺産分割協議の内容がまとまっている場合には、売買契約を進めることがあります。
ただし、この場合には契約書に特約を入れるのが一般的です。
例えば、
「売主は、決済日までに相続登記を完了させるものとする」
「万一、相続登記が完了しない場合、本契約は白紙解除とする」
といった内容です。
これは、買主側から見ると重要なポイントです。
買主は購入するつもりで住宅ローンの準備をしたり、引越しの計画を立てたりします。
それにもかかわらず、売主側の相続登記が完了しなければ、最終的に物件を取得できない可能性があります。
つまり、買主側にとっては解除リスクを伴う取引になります。
売主側としても、相続登記が完了しなかった場合に損害賠償などの問題が発生しないよう、契約条件を慎重に整理しておく必要があります。
理想は、相続登記をすべて完了させてから売却を開始することです。
ただし、実務上は販売期間が読めないことも多いため、相続人の確定や遺産分割協議が整っている場合には、売却活動を先に始め、買主が見つかった段階で相続登記を進めるという対応もあります。
重要なのは、事前にリスクを把握し、司法書士・不動産会社・必要に応じて税理士と連携しながら進めることです。
相続した空き家の3,000万円控除にも注意
相続した空き家や土地を売却する場合、税金面で大きく関係する可能性があるのが「相続した空き家の3,000万円特別控除」です。
これは、亡くなった方が住んでいた家が空き家になり、その後売却する場合に、一定の要件を満たせば譲渡所得から最大3,000万円を控除できる可能性がある制度です。
ただし、誰でも使える制度ではありません。
例えば、
・亡くなった方が住んでいた家であること
・相続後に貸したり、誰かが住んだりしていないこと
・一定の期間内に売却すること
・建物の築年数や耐震性などの要件を満たすこと
・売却価格などの条件を満たすこと
など、複数の要件があります。
特に注意したいのは、「相続後に誰かが住むのか」「空き家のまま売却するのか」という点です。
良かれと思って一時的に誰かが住んだり、賃貸に出したりすると、特例が使えなくなる可能性があります。
相続した空き家を売却する場合は、先に使い方を決めてしまう前に、税理士や税務署、不動産会社に確認しておくことをおすすめします。
税金の特例は、知っているかどうかで手元に残る金額が大きく変わることがあります。
土地・戸建ては確定測量にも時間がかかる
相続した不動産が土地や戸建ての場合、相続登記だけでなく、確定測量にも注意が必要です。
特に、先祖代々の土地や古い住宅地では、境界がはっきりしていないケースがあります。
例えば、
・隣地との境界標が見当たらない
・昔の測量図しかない
・ブロック塀の位置と実際の境界が違う
・隣地所有者と境界確認が必要
・道路との境界確定が必要
といったケースです。
土地や戸建てを売却する場合、買主側から確定測量を求められることがあります。
確定測量は、土地家屋調査士が現地を確認し、隣地所有者や道路管理者と境界を確認しながら進めます。
そのため、通常でも3〜4ヶ月程度かかることがあります。
売却工程の中で、最も時間がかかる作業がこの確定測量になるケースも少なくありません。
特に、相続税の支払い時期に合わせて売却を検討している方は注意が必要です。
「売り出せばすぐに売れるだろう」と考えていても、実際には、
・相続人の話し合い
・遺産分割協議書の作成
・相続登記
・査定
・販売活動
・買主探し
・売買契約
・確定測量
・決済、引渡し
という流れになります。
スムーズに進んでも、売却活動を始めてから半年程度は見ておいた方が安心です。
境界の確認に時間がかかる場合や、相続人間の調整が必要な場合は、それ以上かかることもあります。
まとめ
相続登記が終わっていない不動産でも、条件が整っていれば売却活動を始めることは可能です。
ただし、理想は相続登記を完了させた状態で売却を進めることです。
その方が、買主側の不安も少なく、契約後の解除リスクも抑えられます。
一方で、実務上は買主がいつ見つかるか分からないため、相続人が確定した段階で売り出しを開始し、買主が見つかった段階で相続登記を進めるケースも多くあります。
大切なのは、順番を間違えないことです。
相続が発生したら、まずは
・相続人が誰かを確認する
・誰が不動産を取得するかを決める
・売却代金の分け方を整理する
・税金の特例が使えるか確認する
・土地や戸建ての場合は測量の必要性を確認する
このあたりを早めに整理しておくことが重要です。
相続不動産の売却は、通常の不動産売却よりも確認事項が多くなります。
司法書士、税理士、不動産会社など、専門家に早めに相談することで、余計な税金やトラブルを避けられる可能性があります。
相続登記、税金、測量、売却時期。
この4つを早めに確認しておくことが、相続不動産をスムーズに売却するうえで非常に大切です。
福岡で相続不動産の売却をご検討中の方は、売却を急ぐ前に、まずは全体の流れを整理するところから始めてみてください。
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