不動産売買営業マンのための売主側仲介 実務ロードマップ(8大特典つき)

独自のノウハウを限定公開。

福岡で不動産売却を専門にしている、
野口　貴矢と申します。

今回は、不動産売買営業マン向けに、私が日々実践している独自の営業ノウハウを一から言語化しました。

かなりの時間をかけましたが、
テーマは、私の本業の売主側仲介です。

会社の先輩は、後輩に営業成績で負けたくないので、基本的なことは教えても、営業の本質的なノウハウは秘密にしておきたいものです。

全国は広いので、私とこのノウハウの購入者が査定で競合する可能性は限りなく低いです。

昔の私のように、買主仲介中心で忙しい割に営業成績が伸びずに、営業は大変だなぁと思い悩んでいる人の助けになりたくて、今回の私が現場で培ってきた、独自ノウハウの公開をすることにしました。

個人的には、このノウハウを使って、累計仲介手数料で約3億円分(2026年時点)稼いできたので、安すぎる価格設定と思っていますが、あまり出回ってもほしくないので、タイミングをみて値上げはしたいと思います。

8大購入特典内容

買主様を追う営業も大切です。

ただ、買い仲介だと、目の前の仕事をこなしているだけで満足してしまい、あっという間に時間が過ぎていきます。

忙しく動いていることと、成果につながるコアな仕事は違います。

たとえば、買主様を何件も案内していると、仕事をしている感覚はあります。

もちろん、それで決まることもあります。

ただ、条件に合う物件がなければ、何度案内しても決まらないことがありますし、買い側の仲介だけで、仲介手数料を4000万円〜6000万円狙うには、非常にハードルが高いです。

おそらく、私が買い仲介に集中しても、難しいと感じています。

逆に、売仲介であれば、5年以上継続して、4,500万円〜6,500万円の仲介手数料が継続できており、再現性のある方法だと感じています。

不動産売買営業で安定して成果を伸ばしていくには、売主側の案件を増やすことが重要だと考えています。

売主様から媒介をいただき、良い物件を預かることができれば、買主様からのお問い合わせが入ります。

買取業者からも相談が来ます。

そこから他社物件の案件や、次の案件につながることもあります。

つまり、媒介物件を増やすと、買主側の案件は、自然発生します。

決まるか分からない購入案件を追いかけ続ける営業から、売媒介を中心とした、安定的な成績があげれる営業マンに少しずつ変わっていきます。

私自身の実績

私は2017年度に新卒未経験で、不動産売買仲介の仕事を始めました。

1年目は、ほとんどチラシ配りからのスタートでした。

最初から大きな案件をやっていたわけではありません。

地道にチラシを配り、案件を追い、査定対応を覚え、契約や決済の流れを少しずつ経験してきました。

それこそ、こういった教材がない時代でしたので、本を何百冊と読んで、先輩達から必死に学びました。

恥ずかしい話、新卒の頃はお金もまったくなかったので、ワンルーム暮らしで、近所のブックオフで、100円〜500円の本を給料が入るたびに大量に買いまくって、ひたすらインプットをしていました。

仲介手数料の実績
・2017年度（1年目）
ほぼチラシ配りと実務の勉強

・2018年度（2年目）
仲介手数料：2,326万円　買い仲介メイン

・2019年度（3年目）
仲介手数料：2,406万円　買い仲介メイン

・2020年度（4年目）　主任へ
仲介手数料：4,674万円　売り仲介メイン

・2021年度（5年目）
仲介手数料：6,186万円　売り仲介メイン

・2022年度（6年目）　上席主任へ
仲介手数料：4,798万円　売り仲介メイン

・2023年度（7年目）
年度途中で転職

・2024年度（8年目）
仲介手数料：約4,500万円　売り仲介のみ

・2025年度（9年目）
仲介手数料：6,595万円　売り仲介のみ

・2026年度現在（10年目）
現在も不動産売買仲介の現場で営業を続けています。

この数字だけを見ると、順調に見えるかもしれません。

ただ、実際は苦労の連続です。

査定をしても媒介につながらないこともありました。

買主様を5物件以上も案内して、結局決まらなかったこともあります。

その中で感じたのは、不動産売買営業は、才能だけで決まる仕事ではなく、営業のコアな本質部分を知っているか•知らないかの差だと感じました。

もちろん天才的な才能があれば、何も考えずにうまくいくでしょう。

ただ、それだけではなく、どのお客様を追うのか、どの案件に時間を使うのか、売主側仲介をどう増やすのか、高単価案件をどう扱うのか、過去査定のお客様をどうフォローするのか、買取業者とどう関係を作るのか、書類やメール作成をどう効率化するのか、自分の強みをどう活かすか。

こうした日々の判断の積み重ねが、営業成績に大きく影響すると感じています。

不動産売買営業は、がむしゃらに動いて、忙しいだけでは成果につながりにくい仕事です。

複数の営業マンの中から、お客様へ選ばれる人になる必要があります。

また、不動産売買営業の仕事は、やることが幅広いです。

・査定対応
・売主様への提案
・買主様への物件紹介
・現地案内
・契約書類の作成
・重要事項説明
・住宅ローンや銀行、司法書士、管理会社との連絡
・決済準備
・広告掲載
・写真撮影
・過去顧客へのフォロー
・紹介依頼
・SNSでの発信

日々の業務をこなすだけで、時間がいくらあっても足りません。

ですが、売主側の仲介のばあい、自分が預かっている物件に問い合わせが入る。

他社の営業マンからお客様の紹介が来る。

買取業者から検討したいと連絡が来る。

売主様から近所のご友人をご紹介をいただけることもあります。

だからこそ、私は売主側仲介を中心に営業を組み立てることが安定的な営業活動を行う上で、大切だと考えています。

また、買主側仲介だと、業物での成約以外は、基本的に片手仲介となりますが、売主側仲介の場合、自社で買主側の顧客を見つけた場合、仲介手数料が合計6%になります。

囲い込みはだめですが、自社で成約に向けて営業努力することは正しい営業努力です。

このロードマップで伝えたいこと

有料部分では、売主側仲介を増やすために、私が実務で意識してやっていることをまとめています。

派手なノウハウではありません。

正直、地味なことの積み重ねです。

以下のような内容です。

・売主側仲介を中心に営業を組み立てる考え方
・高単価の土地やプレミアムマンションを狙う理由
・買主フォローを広げすぎない考え方
・過去査定顧客を継続フォローする方法
・ショートメール、LINE、電話の使い分け
・紹介を自然に依頼する方法
・買取業者との関係づくり
・水面下案件の動かし方
・再販案件の専任媒介交渉
・物件写真、広告文、成約御礼の活用
・査定書やプロフィール資料のテンプレート化
・契約書特約や重要事項説明書文言の保存
・AIを使った文章作成の効率化
・他の営業マンの良いフレーズの取り入れ方
・営業マンとしての学習姿勢と体調管理

私が一番伝えたいのは、売上は「やる気」だけでは伸びにくいということです。

行動量は必要です。

ただし、何に時間を使うかを間違えると、忙しいだけで、仲介手数料が伸びにくくなります。

すべての買主様を同じ熱量で追い続けると、売主様へのフォローや営業成績を大きく左右する、高単価案件への対応に使う時間が減ってしまいます。

不動産売買営業は、限られた時間の使い方で結果が変わります。

だからこそ、売主側仲介を増やすこと。

そして、売主様との関係を長く続けること。

この2つが非常に重要だと感じています。

インターネット一括査定のお客様でも、すぐに売却する方ばかりではありません。

1年後に売る方もいます。

2年後に売る方もいます。

多くの営業マンは、時間が経つとフォローをやめます。

最初の数週間は連絡しても、半年後、1年後、2年後まで追い続ける人は少ないです。

だからこそ、継続して連絡を取るだけで媒介につながることがあります。

特にショートメールやLINEは、売主フォローと相性が良いです。

電話だけでは迷惑がられて、タイミングが合わないことがあります。

メールだけではスルーされることがあります。

ショートメールなら、短い文章で再査定や近況確認の連絡ができます。

もちろん、お客様に合わせて、電話フォローも重要です。

文章では伝わらない温度感があります。

売主様の本音も、電話の方が読み取れることがあります。

大切なのは、連絡手段を1つに決めつけないことです。

電話、ショートメール、LINE、メール、手紙。

売主様に合わせて使い分けることが大切です。

売主側仲介を増やしていくうえで、買取業者との関係づくりも重要です。

特に、高単価の土地、マンション、収益物件、など、買取業者の存在は大きいです。

ただ、やみくもに業者数を増やしても意味がありません。

大切なのは、どの業者が何を得意としているかを把握しておくことです。

得意分野ごとにリスト化しておくと、案件が出たときに動きやすくなります。

水面下の物件情報が出たとき、まず自分で買取業者へ紹介してみる。

それで決まれば、両手案件になります。

もし自分のルートで決まらなければ、他の営業マンへ買取案件として紹介する。

他社に負けて契約0よりも、片手を取ることを優先します。

また、そうして、仲介ネットワークを広げておくと、別案件の情報が入ってきます。

さらに、買取業者が再販する場合は、再販売時の媒介を交渉する。

こうすることで、1つの案件から次の売上チャンスが生まれます。

また、AIやテンプレートの活用も非常に重要だと考えています。

不動産売買営業は、文章を作る場面が多い仕事です。

毎回ゼロから作っていると、かなり時間がかかります。

だからこそ、過去に自分が作った文章は保存しておくべきです。

時間をかけて作ったメール。

査定文。

契約書の特約。

重要事項説明書。

決済案内。

営業活動報告。

これらは、自分だけのオリジナルの資産です。

毎回、作り直すので早く、一度フォーマットを整えて保存しておけば、何度も繰り返して使うことができます。

さらに、AIに自分の過去の文章を読み込ませることで、自分の好みに近い文章を作りやすくなります。

その方法や人間らしい文章が出力される例文も有料記事部分に入れています。

AIを使う目的は、手抜きをすることではありません。

文章作成や資料作成の時間を減らし、その分、売主様との面談、価格提案、フォロー、紹介依頼、買取業者との交渉に時間を使うためです。

有料部分は、営業の正解ではありませんが、私がこれまで実践してきた、私なりのノウハウです。

追客方法も、面談の進め方も、案件によって変わります。

だからこそ、改善を繰り返すことが大切です。

うまくいったことは次に活かす。

顧客の反応が悪ければ修正する。

この繰り返しです。

不動産売買営業として、売主側仲介を増やしたい方、効率よく成果を伸ばしたい方にとっては参考になる部分は多いと思います。

有料部分で読める内容

・売主側仲介を中心に組み立てる考え方
・成約単価と時間の使い方
・高単価の土地やマンションを狙う方法
・水面下案件を自分で動かす流れ
・買取業者のリスト化と紹介方法
・再販案件の専任媒介交渉
・ショートメール、LINE、電話での売主フォロー
・過去査定顧客の掘り起こし
・紹介依頼の自然な伝え方
・オーナーチェンジ案件から複数媒介につなげる考え方
・遠方案件を厳しめに見る理由
・業物集めに時間を使いすぎない考え方
・成約御礼チラシの活用
・土地媒介時の隣地アプローチ
・物件写真、広告文の改善
・査定書とプロフィール資料のテンプレート化
・契約書特約、重要事項説明書文言の保存
・AIに自分の文章を覚えさせる方法
・他の営業マンの良いフレーズの取り入れ方
・スケジュール管理と体調管理
・売主側仲介を増やすためのチェックリスト
•30日、60日、90日の今後の行動指針　

このノウハウを参考に、1件でも契約につながれば、圧倒的に自己投資分を回収できるノウハウを目指して私(野口)が1から言語化しました。

また、売主の査定に役立つ提案資料を8大特典としておつけいたします。

他のオリジナルテンプレ販売には入れていない、自作の査定提案資料です。

私の現在の本業の時給換算だと、1万円は超えていますが、時間をかけて作り上げた内容のため、みんな大好きな飲み会1回分程度の値段でお手頃に提供しております。

一定期間後は、徐々に値上げを予定しております。

不動産売買営業で、売主側仲介を増やしたい方。

日々の営業活動を見直すきっかけがほしい方。

営業経験10年程度の不動産仲介の考え方を勉強したい方。

そのような方に読んでいただけるとうれしいです。

ここから先は、有料部分となります。

それでは、具体的なノウハウに入ります。