居住用3,000万円控除VS住宅ローン控除。どちらがお得か。

福岡で不動産売却を専門にしております、野口と申します。

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本日は「居住用財産の3000万円控除」を使うのか、もしくは新居の方で「住宅ローン控除」を使ったほうがいいのか、どちらがお得かについてのシミュレーションをご説明していきたいと思います。

1. 居住用財産の3000万円控除について

  この制度は、今住んでいる不動産を売却する際に出た利益から、3000万円まで控除できるという大変お得なものです。

不動産の税制度の中で、最も効果が大きいものの一つだと言えます。

具体的なメリット
 
例えば、1,000万円で買ったマンションが相場の上昇で4,000万円で売れた場合、通常は3,000万円の利益に対して税金がかかります。

 所有期間が5年以下の場合は約40%（約1,200万円）

 5年を超える場合は約20%（約600万円）

この税金を、3000万円控除を利用することでゼロにできる可能性があります。

 取得費の計算に関する注意点

  「買った時の金額」をそのまま計算に使うのは間違いです。

居住用物件の場合、建物の価値は「減価償却」により毎年目減りしていきます。

正しい現在の価値は「購入時の土地価格 ＋ 減価償却後の建物価値」で計算します。

これを誤ると、想定より税金が高くなってしまうため、まずは不動産会社や税理士などの専門家へ相談することをお勧めします。

2. 住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）について

  新居を購入した際に受けられる制度で、所得税や住民税から直接控除されるため、非常に大きなメリットがあります。

新築住宅の場合

13年間、最大で年間約21〜35万円程度の還付

中古住宅の場合

10年間で最大140万円が上限

3. どちらの制度がお得か

  例えば、5年以上保有した物件で利益が1,000万円以上出るケースを考えてみます。

3000万円控除を使った場合：税金（20%）の200万円が浮く

住宅ローン控除（中古）を使った場合：10年間で最大140万円の控除

この比較では、3000万円控除を選んだほうが約60万円お得になります。

特に5年以内の売却で利益が出る場合は税率が40%になるため、3000万円控除のメリットがさらに大きくなります。

4. 住宅ローン控除の注意点

  定年間近でローンを組む場合などは注意が必要です。

この制度は所得税や住民税から差し引くものなので、退職して年金暮らしになり「差し引く元の税金」が少なくなると、控除枠があっても使い切れないケースが起こり得ます。

退職を考えている方は、事前のシミュレーションが不可欠です。

個人的な考えとしては、投資などをされている方の場合は、3000万円控除を使って売却時点での手元資金を厚く残し、それを別の再投資に回していくという考え方もあるのではないかと思っております。

本日の内容が参考になれば幸いです。

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