売却を依頼している不動産会社は途中で変更できる？注意点と正しい手順を解説
福岡で不動産売却を専門にしております、野口と申します。
今回は、売主様からご相談いただくことが多い、
「売り出し中の物件を、途中で別の不動産会社へ変更することはできるのか」
という疑問について解説します。
結論：不動産会社の変更は可能です
結論から申し上げると、売却活動の途中でも、依頼する不動産会社を変更することは可能です。
実際に売却を開始したものの、
・なかなか問い合わせや見学が入らない
・販売活動の報告がほとんどない
・担当者から具体的な提案がない
・どのような販売活動をしているのか分からない
・担当者との連絡が取りづらい
といった理由から、不動産会社の変更を検討される売主様は少なくありません。
ただし、現在締結している媒介契約の種類や契約内容によって、変更する際の手順や注意点が異なります。
まずは媒介契約の種類を確認する
不動産会社へ売却を依頼する際の媒介契約には、主に次の3種類があります。
一般媒介契約
複数の不動産会社へ同時に売却を依頼できる契約です。
そのため、現在の不動産会社との契約を継続したまま、別の不動産会社へ追加で依頼することもできます。
ただし、契約内容によっては、ほかに依頼している不動産会社の情報を通知する必要があります。
専任媒介契約
売却を依頼できる不動産会社は、原則として1社のみです。
売主様が自分で購入希望者を見つけた場合には、直接契約できるのが一般的ですが、ほかの不動産会社へ重ねて媒介を依頼することはできません。
専任媒介契約を締結した不動産会社には、2週間に1回以上、売主様へ販売活動の状況を報告する義務があります。
専属専任媒介契約
専任媒介契約と同様に、売却を依頼できる不動産会社は1社のみです。
さらに、売主様が自分で購入希望者を見つけた場合でも、原則として契約した不動産会社を通して売買を進める必要があります。
不動産会社には、1週間に1回以上、販売活動の状況を報告する義務があります。
専任媒介契約中に別の会社へ依頼してもよい？
専任媒介契約または専属専任媒介契約の期間中は、現在の契約を残したまま、別の不動産会社へ重ねて売却を依頼することはできません。
専任媒介契約中に別の不動産会社へ依頼し、その会社の仲介によって売買契約が成立した場合、元の不動産会社から違約金などを請求される可能性があります。
そのため、別の不動産会社へ変更する場合は、先に現在の媒介契約を正式に終了させる必要があります。
不動産業界では、契約中の物件について、別の不動産会社が契約の切り替えを強く働きかける行為を「抜き行為」と呼ぶことがあります。
不要なトラブルを避けるためにも、現在の専任媒介契約が残っている段階で、新しい不動産会社と販売活動を開始することは避けたほうがよいでしょう。
媒介契約期間中でも解除できる？
媒介契約の期間中であっても、売主様から契約の解除を申し出ることは可能です。
ただし、
「途中で解除しても、費用は一切発生しない」
と一律に考えるのは注意が必要です。
不動産会社側に問題がなく、売主様の都合によって専任媒介契約を途中で解除する場合には、それまでの販売活動に実際にかかった費用を請求される可能性があります。
また、売主様が特別に依頼した広告費や、遠隔地への出張費などについても、実費を負担する場合があります。
そのため、契約を解除する前に、必ず媒介契約書と約款を確認し、費用の有無を書面で確認することが大切です。
不動産会社側に問題がある場合
一方で、不動産会社が契約上の義務を果たしていない場合には、売主様から契約を解除できる可能性があります。
例えば、次のようなケースです。
・定められた販売活動の報告が行われていない
・レインズへの登録が適切に行われていない
・問い合わせや見学状況について説明がない
・重要な事実について虚偽の説明があった
・誠実な販売活動が行われていない
ただし、実際に解除できるかどうかは、契約内容やこれまでの経緯によって異なります。
感情的に担当者へ伝えるのではなく、報告書やメールなどの記録を確認しながら、冷静に話し合うことが重要です。
不動産会社を変更するときの正しい手順
専任媒介契約または専属専任媒介契約から、別の不動産会社へ変更する場合は、次の手順で進めます。
1．現在の媒介契約書を確認する
まずは、次の項目を確認します。
・媒介契約の種類
・契約期間と満了日
・途中解除に関する取り決め
・広告費などの費用負担
・直接取引や違約金に関する条項
契約期間が残りわずかであれば、途中解除をせず、契約満了まで待って更新しない方法もあります。
2．現在の不動産会社へ改善を求める
すぐに契約を解除するのではなく、まずは担当者へ現在の販売状況を確認してみましょう。
例えば、
・ポータルサイトの閲覧数
・問い合わせ件数
・見学件数
・購入検討者からの意見
・他社からの問い合わせ状況
・今後の販売戦略
・価格変更の必要性
などを具体的に確認します。
担当者を変更することで改善するケースもあるため、会社自体に問題があるのか、担当者との相性に問題があるのかを見極めることも大切です。
3．売主様から契約解除を申し出る
改善が見込めない場合は、売主様ご自身の意思で、現在の不動産会社へ媒介契約の解除を申し出ます。
口頭だけでも意思を伝えることはできますが、後日のトラブルを防ぐため、メールや書面など記録に残る方法がおすすめです。
その際は、契約の終了日や広告掲載の停止日、レインズ登録の変更、鍵や書類の返却についても確認しましょう。
4．契約終了後に新しい不動産会社へ依頼する
現在の媒介契約が正式に終了した後、新しい不動産会社と媒介契約を締結し、販売活動を開始します。
ただし、現在の不動産会社が紹介した購入希望者と、契約終了後に直接取引をする場合には、元の不動産会社から報酬を請求される可能性があります。
すでに紹介を受けている購入希望者がいる場合は、特に注意が必要です。
不動産会社を変更する前に確認したいポイント
不動産会社を変更すれば、必ず売却状況が改善するとは限りません。
問い合わせが入らない原因が、不動産会社の販売活動ではなく、売出価格や物件の条件にある可能性もあります。
変更を決める前に、少なくとも次の点は確認しておきましょう。
・周辺の成約価格と比べて売出価格が高くないか
・同じマンションや周辺に競合物件がないか
・室内写真や販売図面の見せ方に問題がないか
・ポータルサイトへ適切に掲載されているか
・レインズへ登録され、他社にも紹介されているか
・問い合わせや見学後の反応を分析しているか
・価格変更以外の具体的な提案があるか
私の意見としては、単に「問い合わせが少ない」という理由だけで、すぐに不動産会社を変更するのはおすすめしません。
重要なのは、問い合わせが少ない理由を担当者がきちんと分析し、数字や購入検討者の反応をもとに改善策を提案しているかどうかです。
売却活動の内容が見えず、具体的な提案もない状態が続いているのであれば、不動産会社の変更を検討する十分な理由になると思います。
まとめ
売り出し中であっても、依頼する不動産会社を変更することは可能です。
ただし、専任媒介契約または専属専任媒介契約の期間中は、現在の契約を残したまま別の不動産会社へ重ねて依頼することはできません。
まずは現在の媒介契約書を確認し、必要に応じて契約を正式に解除してから、新しい不動産会社へ相談することが大切です。
また、途中解除では販売活動にかかった実費を請求される可能性や、すでに紹介を受けた購入希望者との取引について報酬を請求される可能性もあります。
不動産会社を変更する際は、感情だけで判断するのではなく、
・現在の販売活動
・問い合わせや見学の実績
・売出価格の妥当性
・担当者からの提案内容
・媒介契約の条件
を整理したうえで判断しましょう。
ルールと手順を守りながら、ご自身が納得できる不動産会社と、より良い売却活動を進めていただければと思います。
※本記事は、一般的な不動産売却についての情報提供を目的としています。個別の契約解除や費用負担については、締結している媒介契約書の内容をご確認ください。
