岡山市東区西大寺上の不動産価値は今後どうなる？人口・空き家・相続から分析
岡山市東区西大寺上1〜3丁目の不動産価値は今後どうなる？人口・空き家・相続から分析
西大寺上1〜3丁目は、岡山市東区の西大寺中心部に位置する住宅地です。
西大寺小学校区・西大寺中学校区に属します。
駅や生活施設に近い西大寺の中心的な生活圏ですが、人口構成には変化が表れています。
2016年から2026年にかけて、3丁目合計の人口は約6.9％減少。
一方、世帯数は26世帯増加しました。
これは、
「住む人がいなくなっている」
という単純な変化ではありません。
一世帯あたりの人数が減り、単身世帯や小規模世帯が増えている可能性を示しています。
結論
岡山市東区西大寺上1〜3丁目は、一定の住宅需要が残る地域です。
ただし、人口は減少し、世帯は細分化しています。
20歳以下は10年間で86人減少しました。
60歳以上は470人で、全体の33.3％です。
今後は、相続や住み替えによって空き家が増える可能性があります。
一方で、西大寺中心部という立地を生かし、建物や土地が次の居住者へ引き継がれる余地もあります。
不動産価値を守るために重要なのは、空き家のまま保留せず、売却・賃貸・不動産買取・土地活用などの選択肢を早めに比較することです。
地名について
西大寺上一丁目・二丁目・三丁目は、西大寺地区の町名整理によって現在の表記になったものと考えられます。
ただし、今回使用した人口統計・成約データ・学区資料の範囲では、「上」という地名の由来を確実に説明できる資料は確認できませんでした。
由来を無理に断定せず、現在の人口動態と不動産市場を中心に分析します。
岡山市東区西大寺上1〜3丁目で空き家対策を考えるべき理由
西大寺上1〜3丁目は、西大寺中心部に近い住宅地です。
そのため、
「立地が良いから、空き家になってもいつでも売れる」
と考えやすい地域です。
しかし、不動産は立地だけで決まりません。
建物を使わない期間が長くなれば、雨漏り、湿気、設備故障、庭木の繁茂などが進みます。
相続人が複数になれば、売却や賃貸の意思決定にも時間がかかります。
ノマド株式会社では、
「まだ住んでいる」
「まだ建物を使える」
「家族で話し合える」
段階で、将来の出口を整理することが大切だと考えています。
住宅需要が期待できる地域ほど、建物の状態が良いうちに動く意味があります。
岡山市東区西大寺上1〜3丁目の現状
まず、3丁目を合算した人口と世帯数の推移を見ます。
| 年度 | 世帯数 | 人口 | 1世帯あたり人員 |
| --- | ---: | ---: | ---: |
| 2016年4月末 | 723世帯 | 1,515人 | 2.10人 |
| 2021年4月末 | 754世帯 | 1,455人 | 1.93人 |
| 2026年3月末 | 749世帯 | 1,411人 | 1.88人 |
2016年から2026年にかけて、人口は1,515人から1,411人へ減少しました。
減少数は104人。
減少率は約6.9％です。
一方、世帯数は723世帯から749世帯へ増加しています。
人口は減っている。
しかし、住宅単位の世帯数は増えている。
この変化から、一世帯あたりの人数が2.10人から1.88人へ減っていることが分かります。
単身世帯。
夫婦のみの世帯。
子どもが独立した後の世帯。
賃貸住宅への転入。
こうした世帯構成の変化が考えられます。
丁目別に見る人口・世帯数
3丁目をまとめて見るだけでなく、丁目ごとの差も重要です。
| 地域 | 2016年人口 | 2026年人口 | 人口増減 | 2016年世帯 | 2026年世帯 |
| --- | ---: | ---: | ---: | ---: | ---: |
| 西大寺上一丁目 | 578人 | 570人 | ▲8人 | 277世帯 | 276世帯 |
| 西大寺上二丁目 | 625人 | 561人 | ▲64人 | 281世帯 | 300世帯 |
| 西大寺上三丁目 | 312人 | 280人 | ▲32人 | 165世帯 | 173世帯 |
一丁目は、人口・世帯数ともほぼ横ばいです。
二丁目と三丁目は、人口が減る一方で世帯数が増えています。
同じ西大寺上でも、丁目によって動きが違います。
不動産査定では、3丁目を一つの相場として扱うのではなく、物件の所在地と周辺環境を個別に見る必要があります。
岡山市東区西大寺上1〜3丁目の年齢構成
年齢構成を見ると、今後の住宅需要と相続リスクが見えてきます。
| 年齢区分 | 2016年 | 2026年 | 増減 | 2026年割合 |
| --- | ---: | ---: | ---: | ---: |
| 20歳以下 | 310人 | 224人 | ▲86人 | 15.9％ |
| 20〜44歳 | 437人 | 400人 | ▲37人 | 28.3％ |
| 45〜59歳 | 282人 | 317人 | ＋35人 | 22.5％ |
| 60歳以上 | 486人 | 470人 | ▲16人 | 33.3％ |
20歳以下は、310人から224人へ減少しています。
減少数は86人です。
住宅取得層に近い20〜44歳も37人減少しています。
一方、45〜59歳は35人増加しました。
この世代は、今後10〜20年の間に、親の不動産相続や自身の住み替えを考える可能性が高い層です。
60歳以上は470人。
人数はわずかに減っていますが、全体の3分の1を占めています。
今後も空き家や相続不動産が増える可能性があります。
成約事例と不動産市場
物件IDを基準に元データを再確認したところ、西大寺上一丁目・二丁目で合計13件の成約事例を確認できました。
| 地域 | 成約件数 | 価格中央値 | 坪単価中央値 | 坪単価の範囲 |
| --- | ---: | ---: | ---: | ---: |
| 西大寺上一丁目 | 5件 | 1,170万円 | 20.5万円/坪 | 17.1〜22.9万円/坪 |
| 西大寺上二丁目 | 8件 | 1,393.8万円 | 25.4万円/坪 | 14.6〜27.3万円/坪 |
| 西大寺上三丁目 | 0件 | ― | ― | ― |
| 1〜3丁目合計 | 13件 | 1,387.3万円 | 22.9万円/坪 | 14.6〜27.3万円/坪 |
直近の主な事例は次のとおりです。
| 成約時期 | 地域 | 価格 | 土地面積 | 坪単価 | 道路条件 |
| --- | --- | ---: | ---: | ---: | --- |
| 2024年5月 | 一丁目 | 980万円 | 158.38㎡ | 20.5万円/坪 | 角地 / 南4m |
| 2024年3月 | 二丁目 | 3,101万円 | 414.15㎡ | 24.8万円/坪 | 一方 / 南3.1m |
| 2023年9月 | 一丁目 | 1,450万円 | 218.76㎡ | 22.0万円/坪 | 角地 / 西3.2m |
| 2021年11月 | 二丁目 | 1,085.5万円 | 131.57㎡ | 27.3万円/坪 | 南6m |
| 2021年10月 | 一丁目 | 900万円 | 174.79㎡ | 17.1万円/坪 | 二方 / 北4.5m |
一丁目と二丁目では、実際に土地取引が成立しています。
一方、三丁目の成約事例は確認できませんでした。
また、2018年11月5日には、二丁目で同日・同価格・同面積の区画が含まれています。
物件IDが異なるため別区画として集計していますが、平均値だけで市場を判断しない注意が必要です。
一丁目と二丁目でも坪単価には差があります。
駅との距離、前面道路、土地の形、駐車場、建物状態を確認した個別査定が必要です。
よくあるケース
西大寺上1〜3丁目では、次のようなケースが考えられます。
親が住んでいるが、子どもは岡山市外・県外で暮らしている。
施設入居後も家財が残り、空き家になっている。
古い店舗併用住宅を相続したが、使い方が決まっていない。
立地が良いので、とりあえず保有している。
売却するか賃貸にするか、家族で意見が分かれている。
一定の居住需要がある地域でも、建物を放置すれば傷みます。
管理状態が悪化すると、中古住宅として売却できた可能性が失われ、解体や不動産買取を前提とした整理が必要になる場合があります。
今なら残されている選択肢
建物状態が良ければ、中古住宅としての不動産売却や賃貸を検討できます。
立地や間取りによっては、店舗、事務所、共同住宅としての活用可能性もあります。
建物利用が難しい場合は、土地として売却する方法があります。
早期の現金化や管理負担の解消を優先する場合は、不動産買取も選択肢です。
土地条件によっては、駐車場、貸地、建替えなどの土地活用も考えられます。
保有を続ける場合でも、
名義。
境界。
接道。
建物状態。
家財。
修繕費と解体費。
これらを整理しておく必要があります。
ノマド株式会社の見解
西大寺上1〜3丁目は、人口が減少する一方で世帯数が増えています。
西大寺上は駅も近く、商業施設も多くあり、西大寺エリアでも人気のエリアです。近くのエリアからも人を引き寄せる魅力のあるエリアで、人口は減っているものの、住み方や世帯構成が変わっている地域だと考えられます。
ただし、注意点としては、20歳以下と20〜44歳は減少しています。
今後、相続や住み替えによって売却物件が増えた場合、売却もしやすく、賃貸に出しても入居者は比較的安定していますが、すべての物件が同じように選ばれるとは限りません。
管理された住宅。
駐車しやすい住宅。
土地の形が使いやすい物件。
総額を抑えられる物件。
こうした条件による二極化が進む可能性があります。
空き家のまま放置せず、売却、賃貸、再生、不動産買取によって次の利用者へつなぐことが、地域全体の不動産価値を守ることにもつながります。
まとめ
岡山市東区西大寺上1〜3丁目では、人口が約6.9％減少する一方、世帯数は26世帯増加しています。
一世帯あたりの人数は減少しています。
丁目別では、一丁目が比較的安定し、二丁目・三丁目では人口減と世帯増が同時に進んでいます。
一丁目・二丁目では成約事例を確認できましたが、丁目や物件条件によって坪単価に差があります。
不動産売却や不動産買取は、中央値だけでなく物件ごとの査定が前提です。
西大寺上1〜3丁目に不動産を所有している方は、
「西大寺上の記事を見たんですが、うちの空き家は売却と賃貸のどちらが合いますか？」
とお電話ください。
相続の話であれば、
「岡山市東区西大寺上の相続不動産について、今のうちに整理したいです」
とお伝えください。
売るかどうかは、話を聞いてから決めればいい。
ただし、選択肢が多いうちに知っておくことには大きな意味があります。
私たちがご相談を受ける中で、
「もっと早く聞いておけばよかった」
という声は少なくありません。
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ノマド株式会社
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