物件探し②

前回は自分の物件選びの基準についてざっくり紹介しましたが、
今回はなぜそんな基準にしたのかにフォーカスしたいと思います。

物件選びの基準

• 都内・神奈川県東部・埼玉県南部・千葉県西部、駅徒歩15分以内

• 1,000万円以下、区分マンション、RC、２階以上、屋内洗濯機置場有

• 融資有、自己資金１割以下

• 管理費、修繕積立金が合計で8,000円程度

• 表面利回り10％以上

エリア

当初は都内23区エリアが良かったです。
理由は
①資産価値が高い
②リセールバリューが良い
③土地の値下がりリスクが少ない
④地方に比べると企業や学校数が多い
④今後地方の過疎化が進み都市に人が集中する
⑤自分の住まいから近いから何かあった時にすぐに駆け付けられる
からです。

しかし、1,000万円以下の物件で利回りの良い物件がなかなか見つけられず、
あっても他の理由(洗濯機置場が外であるとか管理費・修繕費が高い)で
見送ることが多かったのです。
そこで、もう少し足をのばして郊外に目を向けるとかなり候補が出てきました。
気になった物件の共通点としては国道16号線付近であることでした。
どの物件も16号線に近く、飲食店が多く、とある本によるとその昔16号線沿いをベッドタウンとして発展させてきた経緯から良い住環境の整備がなされたとの事。
比較的郊外であるから16号線から離れると閑静な住宅街や、畑など、のんびりした街並みがありました。

コロナ禍を経てオンライン化が進んだ今となっては職場の近くに住む必要もなく、物価上昇で生活費を抑えるためにも控えめな郊外に拠点を移す人もいるかもしれないと考え、エリアを郊外へと転換しました。（何より23区内の物件を購入するだけの資金力がなかったというのはここだけの話です。。）

駅徒歩15分以内は、徒歩10分と11分ではあまり距離感変わらないのに賃料が安くなり、そこに目をつける入居者はいるのかもしれないと思いました。賃料が安くなるので、それでも収支が回ればOKだと思っています。入居付けについては地元の不動産屋さんに営業をしてカバーでしょうか。（先輩大家さんに言わせればそんな甘くないと言われそうですが。）

とはいえ、目当ての物件近くの企業や学校の有無や既入居者の年齢、入居履歴、勤務先等を確認し、長く住んでくれそうな人が住んでるかなどは確認を業者に都度しておりました。

いずれは郊外に購入した区分マンションを清算して、23区内に1棟アパートを構えて、自主管理できるような大家になりたいと思っています。

融資

当初は頭金2割入れて、と考えていましたが、シミュレーションをしていくうちに、『現金は可能な限り手元に残したほうが良いのではないか』と思うようになりました。

確かに頭金を入れたほうが利息負担が減り、最終的な手残りが増え、実質利回りは良くなる。ただ、仮に手元に100万円あるとして、100万円を頭金に入れる、最終的な手残りが年間12万円だとする。一方で50万円を頭金に入れて、最終的な手残りが年間9万円だとするならば、もう一戸同じように購入して50万円を頭金に入れて、最終的な手残りが年間9万円というのを再現できれば、自己資金100万円で2戸所有して最終的な手残りが年間18万円となり、100万円の頭金を入れた時よりも稼げるのではと思いました。

当然、借金の額は増えますので空室になった際のリスクは高まりますし、そもそも1戸目を購入した後に金融機関がさらに融資してくれるかはわからないのは事実かなと思いました。

ただ空室リスクについては、100万の頭金で1戸しか持っていない場合でも同様に空室リスクはありますし、むしろ2戸持つことで、片方空室になってももう片方がリスクヘッジすることになるのではと思いました。

BS上の借入金が増えることによって、2戸目の購入時に融資が下りないといったことについては、実際その時になってみないとわからないなと思いますし、その時には頭金を入れるなりの対応でなんとか2戸目は購入したいと思います。でないとやっぱり空室が怖いですから・・・。

ちなみに今回購入した物件については指値を入れて500万円程度でしたが、フルローンの審査結果が出て、単純に驚きました。こんなものなのか、最初だけなのか、騙されているのか正直困惑ではありました。
ただシミュレーション上、フルローンでも入居さえされていれば収支は黒字ですので、フルローンで進めることとしました。
金額も金額なので、空室が続いたとしても即死という事にはならないかなと思いましたので、購入の意思決定をしました。

管理費・修繕積立金

不動産売買サイトを眺めていると表面利回り10％とか12％とか記載されているのを見て、詳細を見に行くと管理費・修繕積立金が家賃と比較して高く、全然手残りが出ない物件が多いという事に気づきました。

家賃3.5万円で管理費8,000円・修繕積立金6,000円とかになると、融資有だと相当厳しく、頭金を相当入れないと黒字にはならないことがわかりました。
大体私の狙っている物件は1,000万円以下なので家賃はせいぜい5.5万円、そうなると管理費・修繕積立金合わせて1万円以下でないと正直フルローンでは納得いく手残りにならないのです。

表面利回り

最後に表面利回りですが、書いたもののあまり関係ないかもしれません。
ある程度検索上絞るために設定はしますが、7～8％でも上記の管理費・修繕積立金が家賃に対して抑えめであれば10％物件と同等の最終手残りになります。
なので大事なのは、必要な情報は全て収集したうえで、その物件が最終手残りが出るのか否か、出るとしてもそれはリスクに見合ったリターンであるのか、といった事も検討して物件を選ぶ、という事かなと思います。

まとめ

色々と記載をしましたが、３つにまとめると

• 23区や自分の住まいからの距離にとらわれず、広い視野でエリアを見定め、深く分析して当該物件は魅力ある物件かを探る。

• 融資は可能な限り使うものの、家族もいるため破綻リスクは極力抑え、一発退場しないよう物件の価格帯やランニングコストに注意する。

• 表面利回りに騙されず、収支シミュレーションはしっかりと行い、リスクに見合ったリターンかを冷静に判断して、買い急ぐことのないようにする。

といったところでしょうか。自戒もこめられておりますが・・・。

基準はこうですが、あくまで机上の話であって、最終的にはやはり現地に行くのが一番だとは思っています。
そのあたりも今後記載していければと思います！