ボロ戸建ての探し方と内見チェック術 6軒買った僕の現地確認シート（DL付）

「ボロ戸建て投資に興味があって、物件の探し方や内見のポイントを知りたいけれど……」

YouTubeや本で勉強はしたものの、いざネットで検索したり現場に立ったりすると「何を基準に探せばいいか」「内見でどこをどう見ればいいのか」と足が止まってしまっていませんか？

こんにちは、サイファです。

私は高卒の元会社員で、NISAや副業（本せどり等）を中心に資産5,000万円を達成し、2023年に脱サラ（サイドFIRE）しました。

サイドFIRE達成後、事業の柱として本格的に取り組んでいるのが「ボロ戸建て投資＆DIY再生」です。現在はボロ戸建て6軒・7/8室を賃貸運用（家賃収入合計37.2万円/月・ローン返済13.8万円/月・手残り23.4万円/月）しながら、妻と一緒にセルフリノベを楽しむ生活を送っています。

不動産投資、特にボロ戸建て投資においては、「買う前に勝負の8割が決まる」と言っても過言ではありません。

よくネットでは「ボロ戸建て投資はやめとけ」と言われますが、その最大の理由は「入り口での内見ミスにより、修繕費で赤字になる負け動産を掴んでしまうから」です。

実は私自身、1棟目を購入する際に80万円という大きな自己投資をしてプロのコンサルティングを受けました。そこで叩き込まれた「負けないための検品術」に、宅建士・電気工事士・FP2級としての知識と、実際に6軒を購入・再生してきた現場の知見を融合させて完成させたのが、今回お渡しする『内見チェックリスト（検品シート）』です。

この記事では、ボロ戸建て投資の失敗・後悔をゼロにするための内見のポイントと、現場でそのまま使えるチェックシート（ダウンロード特典付き）をお届けします。

ボロ戸建て投資で「やめとけ」と言われる最大の理由と失敗・後悔を防ぐ考え方

ボロ戸建て投資で失敗・後悔する人の多くは、「現地に行く前の事前リサーチ不足」と「立地・接道などの基本スペックの見逃し」が原因です。

同じボロ戸建てであっても、人が集まる商圏や生活圏内にある物件と、ポツンと山の中にあるような物件とでは、入居者を探す（客付け）難易度が天と地ほど違います。

いくら室内を綺麗にセルフリノベしたところで、そもそも人が生活できない・住みたがらない立地や、車が入れないような狭道物件を買ってしまっては、どれだけ家賃を下げても客付けできずに詰んでしまいます。

こうした失敗を防ぐために、私が内見前の事前確認と現地で最も大切にしているのは、表面的な綺麗・汚いではありません。その物件に「リスクを抑えて勝てる根拠（需要のある立地・高利回り・出口の選択肢）」があるかを数字と立地から見極めることです。

私が現場で必ず確認している「負けないための3大防衛線」を紹介します。

【現場直伝】ボロ戸建ての失敗しない「探し方」と「内見チェック」の全手順

1. 物件リサーチ（現地へ行く前の事前確認）

内見は現地に着く前から始まっています。シートの事前確認項目に沿って、まずはデスク上で以下をチェックします。

・価格と土地値：土地値付近で買えるか（目安：固定資産税評価額 × 1.4程度） ・土地権利と立地：所有権か、平坦地に建っているか、大通りから物件までに極端に狭い道はないか ・需要と駐車場：ファミリー向けサイズ（目安50㎡以上）か、学校や商圏が徒歩10分圏内にあるか、駐車場がある（または造成・近隣確保できる）か

山の中のポツンと一軒家を避けて生活需要のあるエリアを見極めつつ、6軒目のボロ戸建てのように購入価格35万円（諸経費込み82万円）に対し、土地値評価が572万円あるような物件を狙います。人口減少が進む時代において100%確実な出口というものはありませんが、このように土地値付近の安値で仕込んでおくことで、将来的に更地売却や解体などの選択肢を残しやすくなり、致命的な損失を避ける大きな防衛線になります。

2. 必須撮影と構造の目視チェック（修繕リスクの可視化）

現地には必ずコンベックス（メジャー）を持参します。内見時は、後からリフォーム見積もりを精査できるように「必須撮影項目」に沿って全箇所をカメラに収めます。

・天井（シミ・雨漏り跡がないか）：屋根吹き替え等の大工事リスクを察知 ・床（凹み・沈み・シロアリ被害）：沈みや柔らかさから根太や床下の腐食を見抜く ・水回り・設備（水道管の錆・水圧、トイレ、浴室など）：配管交換が必要か判断 ・外観（壁のクラック・チョーキング）：塗装や補修の必要性を確認

玄関、廊下、各部屋、駐車場を含めて漏れなく撮影しておくことで、自宅に帰ってから落ち着いて修繕費用を試算できます。

3. メモ欄の活用と指値（価格交渉）の根拠づくり

内見時には売却理由、指値（価格交渉）の可能性、近隣住民の雰囲気や目立つ不具合をその場でメモに残します。 事前リサーチで分かった立地の弱点や、撮影・確認した修繕箇所を数値化することで、不動産屋に対して説得力のある指値交渉を行うことができます。

ダウンロードエリア＆メンバーシップ案内

ここから先は、私が今でも現場に必ず持参している「内見チェックシート」のダウンロードエリアです。

「変な物件を掴んで後悔したくない」 「指値交渉を成功させて、表面利回り15%〜20%以上の高利回り物件を作りたい」 「自信を持って、勝てる大家さんへの第一歩を踏み出したい」

そう願う方の確かな羅針盤としてご活用ください。

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