1,000万円前後の区分マンションを探すと、最後は利回りより条件の欠け方を見る
1,000万円前後の区分マンション投資で、所有権、新耐震、2階以上、総戸数30戸以上、駅徒歩7分以内、駅力、管理費、修繕積立金、月次CFを確認した記録。
1,000万円前後で区分マンションを探した。
条件は先に決めた。
価格：1,000万円前後
上限：1,100万円から1,300万円程度まで
土地権利：所有権
耐震：新耐震基準
階数：2階以上
総戸数：30戸以上
間取り：ワンルームまたは1K
駅徒歩：7分以内
駅力：1日あたり乗降人員または乗車人員50,000人以上
通勤：都心方面へ出やすいこと
既存保有との相性：保有エリアと需要が重なりすぎないこと
この条件で見ると、候補はかなり減る。
安い物件はある。
利回りが高く見える物件もある。
ただ、条件を1つずつ重ねると、最後に残る物件は少ない。
財布だけは「全部いけます」と言ってくれない。
だから、先に見る順番を決める。
記録。
先に見る条件
最初に見るのは価格ではない。
見る順番は以下。
土地権利
耐震基準
階数
総戸数
駅徒歩
駅力
月額賃料
管理費と修繕積立金
固定資産税
実際に残る毎月の現金収支
価格だけを見ると、買えそうに見える。
表面利回りだけを見ると、悪くないように見える。
ただ、所有権ではなく借地権なら外す。
旧耐震なら外す。
1階なら外す。
総戸数が少なすぎるなら外す。
駅の利用者数が足りないなら外す。
この時点で、安さの意味が変わる。
安い物件は、安い理由を持っている。
たまに理由を隠してくる。
不動産、急に無口になる。
だから、順番で見る。
今回残った候補
今回、条件にかなり近かったのは、練馬駅徒歩圏の区分マンションだった。
参照した掲載情報は、ライオンズマンション練馬第2の物件概要。
価格：12,600,000円
駅：練馬駅
駅徒歩：西武池袋線「練馬」徒歩4分、都営大江戸線「練馬」徒歩5分
間取り：ワンルーム
階数：7階
築年：1991年10月
総戸数：42戸
土地権利：所有権
想定年間収入：828,000円
想定利回り：6.57％
管理費：12,700円
修繕積立金：10,210円
駅力は、西武鉄道の2024年度駅別乗降人員で確認した。
練馬駅の西武線側の1日平均乗降人員は121,493人。
条件だけを見ると、かなり通る。
所有権。
新耐震。
2階以上。
総戸数30戸以上。
駅徒歩7分以内。
駅力もある。
都心方面にも出やすい。
既存保有エリアとも、需要の見方を分けられる可能性がある。
ただし、ここで止まらない。
管理費と修繕積立金が重い
この物件で先に見るべき数字は、表面利回りではない。
管理費と修繕積立金。
管理費：12,700円
修繕積立金：10,210円
合計：22,910円
月額賃料を69,000円と仮置きする。
管理費と修繕積立金を引く。
月額賃料：69,000円
管理費・修繕積立金：22,910円
差引前の残り：46,090円
ここから固定資産税、賃貸管理費、原状回復、空室、広告費、火災保険、設備交換を考える。
手残りは、表面利回りほど残らない。
利回りは明るい顔で来る。
管理費と修繕積立金は、あとから静かに座っている。
ここで見るのは、雰囲気ではなく毎月残る現金。
見送った候補
見送った候補もある。
ワコーレ成増
参照した掲載情報は、ワコーレ成増の物件ライブラリー。
価格：11,500,000円前後で確認
駅：地下鉄成増駅
駅徒歩：9分
間取り：1K
築年：1988年12月
総戸数：29戸
駅力は、東京メトロの地下鉄成増駅情報で確認した。
地下鉄成増駅の2024年度1日平均乗降人員は50,698人。
悪くない。
新耐震。
駅力も50,000人を超える。
ただ、駅徒歩9分。
総戸数29戸。
今回の条件では、徒歩7分以内と総戸数30戸以上を少し外す。
こういう物件は迷う。
ただ、迷う物件ほど、先に条件から外す。
例外を増やすと、買う理由を後から作り始める。
TOP平和台
参照した掲載情報は、TOP平和台の中古マンション情報。
価格：8,100,000円
駅：平和台駅
駅徒歩：6分
間取り：ワンルーム
築年：1987年3月
土地権利：所有権
総戸数：56戸
所在階：1階
管理費：8,400円
修繕積立金：3,000円
表面利回り：7.40％
駅力は、東京メトロの各駅乗降人員ランキングで確認した。
平和台駅の2024年度1日平均乗降人員は42,893人。
価格と利回りだけなら目に止まる。
ただ、確認できた部屋は1階。
駅の乗降人員も50,000人に届かない。
価格が安くても、今回の条件では外す。
安いことと、買いやすいことは違う。
ラ・パルフェ・ド・シャリテ
参照した掲載情報は、ラ・パルフェ・ド・シャリテの投資用不動産情報と、総戸数確認用のラ・パルフェ・ド・シャリテの建物情報。
価格：9,900,000円
駅：等々力駅
駅徒歩：3分
階数：5階
築年：1989年11月
土地権利：所有権
間取り：ワンルーム
総戸数：18戸
月額収入：57,000円
表面利回り：6.90％
駅力は、東急電鉄の2024年度駅別乗降人員で確認した。
等々力駅の2024年度1日平均乗降人員は27,098人。
価格、階数、駅徒歩は良い。
ただ、総戸数が少ない。
駅の乗降人員も50,000人に届かない。
この場合も、今回の条件では外す。
条件を外すなら、理由を記録する
条件から少し外れる物件は多い。
徒歩8分。
総戸数29戸。
1階。
駅の乗降人員が42,000人。
修繕積立金が重い。
管理費が高い。
どれも、1つだけなら許容したくなる。
ただ、1つ許すと、次も許す。
そのうち、最初に決めた条件が消える。
物件探しは、優しさを出すと条件が太る。
だから、外すなら理由を記録する。
例外として見るなら、例外の理由も記録する。
価格が安いから。
利回りが高いから。
駅徒歩が近いから。
この3つだけでは弱い。
買う前に見る資料
買付を入れる前に見る資料がある。
重要事項調査報告書。
長期修繕計画。
修繕積立金の残高。
過去の修繕履歴。
管理費と修繕積立金の値上げ予定。
賃貸借契約書。
現在の実賃料。
固定資産税額。
管理規約。
総会議事録。
空室時の想定賃料。
周辺の成約賃料。
この確認前に、買うかどうかを決めない。
物件価格は入口。
月次CF、つまり毎月の現金収支が本体。
自分の生活費も同時に見る
区分マンションを買うときは、物件単体だけを見ない。
自分の生活費も見る。
生活防衛資金、つまり生活が止まらないための手元現金。
毎月の固定費。
給与から残る現金。
賞与に頼っていないか。
税金の支払い月。
保険料の支払い月。
固定資産税の支払い月。
予定している大きな支出。
投資信託やiDeCoの積立。
物件を買えるかどうかは、預金残高だけでは決まらない。
買ったあとに、現金が薄くならないかで決まる。
毎月の現金収支を先に整理したい場合は、生活防衛資金確認セットで確認できる。
今は買わなくてもよい。
まずは、手元現金、固定費、税金、保険料、投資予定、購入後の空室予備を縦に書き出す。
FAQ
Q. 表面利回りが高ければ買ってもいいですか？
表面利回りだけでは判断しない。
管理費、修繕積立金、固定資産税、賃貸管理費、空室、原状回復を引いたあとに残る現金を見る。
見るのは利回りではなく、残る現金。
Q. 総戸数30戸以上にこだわる理由は何ですか？
戸数が少ないと、1戸あたりの修繕負担が重くなりやすい。
もちろん総戸数だけで管理状態は決まらない。
ただ、買う前の足切り条件としては見ておきたい。
Q. 駅徒歩7分以内は絶対ですか？
絶対ではない。
ただ、単身向け区分では駅距離の影響が大きい。
徒歩8分や9分を許すなら、賃料、駅力、周辺需要、価格に明確な理由が必要。
Q. 1階はなぜ外すのですか？
賃貸需要、防犯、湿気、日当たり、出口を考えると、2階以上を優先したい。
価格が安くても、将来売る時に同じ理由で見られる可能性がある。
Q. 無料記事だけで足りますか？
最初の確認順なら足りる。
実際に買付を考える場合は、物件資料、重要事項調査報告書、固定資産税、賃貸借契約、管理状態まで見た方がよい。
今回の結論
今回、買付検討まで残るのは、練馬駅徒歩圏の1件だけだった。
ただし、即買いではない。
見る順番はこうなる。
実賃料を確認する
管理費と修繕積立金を確認する
固定資産税を確認する
修繕積立金の残高を確認する
長期修繕計画を見る
賃貸借契約の内容を見る
空室時の賃料を確認する
自分の生活防衛資金を確認する
買付価格を逆算する
買わない条件を先に決める
価格が1,000万円前後でも、買う理由にはならない。
利回りが6％台でも、買う理由にはならない。
条件を重ねて、最後に欠けているところを見る。
その欠け方を許容できるか。
区分マンション投資は、そこで決まる。
記録。
参照した情報
あわせて確認するもの
毎月の現金収支を先に整理する場合は、生活防衛資金確認セットで確認できる。
紙で物件ごとに比較したい場合は、固定費を月額で確認しやすい家計簿ノートを見る。
物件資料や重要事項調査報告書をまとめたい場合は、不動産書類をまとめるファイルを見る。
不動産の確認は、生活費と分けて考えない。
買える価格ではなく、買ったあとに残る現金を見る。
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※本記事は、特定物件の購入を勧めるものではありません。物件情報は掲載時点で変わります。購入判断は、最新資料、契約書類、管理資料、専門家確認を前提にしてください。
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