【実録】2500万円のワンルーム投資、毎月の手残りはたったの1.5万円だけど…？
先日、都内で見つけた中古ワンルームの投資案件。価格は2500万円、家賃は10万円という好条件に、思わず「これはイケる！」と色めき立ちました。しかし、冷静にシミュレーションしてみると、広告の裏に隠された「リアル」が見えてきたんです。
## 営業マンの甘い言葉の裏側
不動産投資の営業マンは、とかく「毎月〇万円の家賃収入！」と、夢のような数字を提示してきます。私も最初は、その言葉を鵜呑みにしていました。2500万円の中古ワンルームで家賃10万円。単純に考えれば、年間120万円の収入です。しかし、そこには運営費もローン返済も、そして空室のリスクも含まれていないんですよね。
「本当の手残りって、一体いくらなんだろう？」
そんな疑問が頭をよぎり、私は独自のシミュレーションをしてみることにしました。都内の中古区分ワンルーム、価格2500万円、月額家賃10万円。ここまでは営業マンの言う通りです。でも、そこからが私の「リアル」な計算の始まりでした。
## 私が計算した「本当の収支」
まず、物件の基本情報は以下の通りです。
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物件種別: 都内 中古区分ワンルーム
物件価格: 2,500万円
月額家賃: 10万円（年間120万円）
管理費・修繕: 月 1.2万円（年14.4万円）
固都税: 年 5万円
空室率: 5%
自己資金: 500万円 + 諸費用175万円
ローン: 2,000万円・金利1.8%・35年（元利均等）
月返済額: 約64,200円
```
ここから、毎月の収支を段階的に見ていきましょう。
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① 家賃収入: +100,000円
② −空室引当 (5%): −5,000円
③ −管理費・修繕積立: −12,000円
④ −固都税の月割 (5万 ÷ 12): −4,200円
⑤ 月次NOI: ≒ 78,800円
⑥ −ローン返済: −64,200円
⑦ 月次・税引前CF: ≒ 14,600円
```
広告では「家賃10万円！」と大きく打ち出されますが、蓋を開けてみれば、ローン返済と運営費、そして空室リスクを差し引くと、毎月の手残りは約1.5万円。正直なところ、「こんなものか…」というのが私の最初の感想でした。年間で考えても約17.6万円。これで本当に儲けと言えるのか、一瞬不安になりましたね。
## 10年持ったらどうなる？長期目線で捉える投資の魅力
毎月の手残りが約1.5万円と聞くと、少々がっかりするかもしれません。私もそうでした。でも、不動産投資は短期的な視点だけで判断するものではないと、改めて自分に言い聞かせました。大切なのは、10年、20年という長いスパンで見たときのトータルリターンです。
年間での税引前キャッシュフローが17.6万円。さらに、減価償却による節税効果が年間約5.5万円。これを合わせると、年間の税引後キャッシュフローは約23.1万円になります。
そして、10年間保有し続けた場合をシミュレーションしてみると、面白い数字が見えてきました。
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年間 税引前CF: 17.6万円
減価償却の節税効果: +5.5万円（建物40%/中古RC残38年）
年間 税引後CF: ≒ 23.1万円
10年累計 税引後CF: ≒ 231万円
10年後ローン残債: ≒ 1,520万円
10年後想定売却価格: 2,200万円（年1%減と仮定）
売却時手残り(税前): ≒ 680万円
10年トータル: ≒ 231万円 + 680万円 − 当初自己資金675万円 = +236万円
```
毎月の手残りは少なくても、ローンを返済することで物件の資産価値が上がり、将来売却する際の利益と合わせると、10年後には236万円の利益が見込めることが分かりました。もちろん、これはあくまでシミュレーション上の数字ですが、長期的な視点で見れば、手残りが少なくても「儲かる」構造になっていると実感できた瞬間でした。
## 見落としがちな「隠れた費用」
シミュレーションでは見えにくい、しかし確実に発生する費用も忘れてはいけません。これが、不動産投資のリアリティでもあります。
例えば、築20年を超えると発生しがちな大規模修繕の一時金。これは10万円〜30万円と、まとまった金額になることがあります。さらに、入居者が退去するたびに発生する原状回復費。これが5万円〜15万円と、下手すれば月のキャッシュフローが2〜3ヶ月分吹き飛んでしまうことも。
火災保険や地震保険も5年で3万円〜5万円かかりますし、確定申告の手間や、税理士さんに依頼すればその費用も年間3万円〜8万円見ておく必要があります。これらの「見落としがちな費用」をどこまで織り込んでおくかで、実際の収支は大きく変わってくるんです。私も、これらの費用を計算に入れると、さらに気が引き締まりました。「収益性」だけでなく「リスク」もしっかりと把握することの重要性を痛感しました。
## 私の学びと、これからの投資戦略
今回のシミュレーションを通して、私は多くのことを学びました。営業マンの言葉だけを鵜呑みにせず、自分自身で徹底的に数字を検証することの重要性。そして、短期的な手残りだけでなく、減価償却による節税効果や、ローン返済による資産形成、さらには将来的な売却益まで含めた長期的な視点で投資を捉えることの大切さです。
もちろん、このシミュレーションはあくまで一例であり、物件の状況や市場環境によって結果は大きく変動します。しかし、このように具体的な数字で検証することで、不動産投資に対する漠然とした不安が解消され、より現実的な投資判断ができるようになりました。
これからも私は、一つ一つの物件に真摯に向き合い、数字の裏側にある「リアル」を見極めながら、賢く不動産投資を進めていきたいと思っています。この経験が、皆さんの不動産投資の一助となれば幸いです。
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