【浦安・新浦安】築40年のマンションは資産価値が落ちる？売れなくなる？管理状態と耐震性からプロが解説
「古いマンションは資産価値が下がり続け、将来売れなくなる」。
多くの方がそう考えているかもしれません。
しかし、住み替えの現場で私・白石が見てきた浦安の市場では、築40年を超えても安定的に取引され、むしろ価格が上昇しているマンションがいくつも存在します。
🎬 ※本記事の内容は、YouTubeチャンネル「浦安の住みかえノウハウ短大」の解説動画とも連動しています。動画でじっくり視聴したい方は、こちらの解説動画（YouTube）からいつでもご覧いただけます！
『（株）明和地所 白石の見解』
普段の実務の中で、「古いマンションは地震が来たら大丈夫ですか」「将来、売れなくなってしまうのでは」といったご質問を本当によくいただきます。
結論から言えば、鉄筋コンクリート（RC造）の建物は、理論上100年以上持つ潜在能力があります。 実際に日本建築学会の建築工事標準仕様書（JASS 5）のデータを見ても、標準的なコンクリートの設計で「建物の耐用限界はおよそ65年」、さらに耐久性を高めた仕様では「およそ100年〜200年」と定義されています。
ただし、これだけの寿命を全うするには「将来にわたり人口が維持されるエリアにあること」「適切な管理修繕計画があること」「その計画を実行できる経済的背景があること」という3つの条件が揃っていることが極めて重要です。
言葉だけでは分かりにくいので、実際に私が定点観測している千葉県浦安市のデータを見てみましょう。
例えば、2025年時点で築43年になるマンションがあります。
ここにはしっかりとした長期修繕計画が存在し、修繕積立金の滞納率はわずか0.022%と、資産背景は非常に優秀です。
このマンションの過去20年ほどの取引データを見ると、価格は右肩上がりに推移しています。
同様に、市内の築46年のマンション（滞納率0.1%）、築47年のマンション（滞納率0.05%）も、安定した取引数と価格上昇が見られます。
これらは、先ほど挙げた3つの条件を満たしているからこそ、築年数が経過しても資産価値が維持、あるいは向上している好例と言えるでしょう。
築年数という一面的な情報だけで判断するのではなく、そのマンションがどのように維持管理されてきたかという実態を見ることが大切だと感じています。
『古いマンションの物件選びに迷ったときの考え方』
築年数だけで物件をふるいにかけてしまうと、実は優良な選択肢を見逃すことにつながりかねません。
大切なのは、その建物が「いつ、どのように建てられ、どのように管理されてきたか」という複合的な視点です。
まず耐震性について、1981年の新耐震基準は有名ですが、実はその10年前、1971年の建築基準法改正も重要なポイントです。
この改正で柱内部の鉄筋の配置密度が高められ、建物の粘り強さが向上しました。
過去の阪神大震災の被害データを見ても、1971年以前の建物とそれ以降の建物とでは、大きな被害を受けた割合に明確な差が出ています。
また、新しい基準の建物でも、1階部分が駐車場になっているピロティ構造や、壁の位置が偏った設計の建物は、地震の際に特定の階層へダメージが集中するリスクがあるため注意が必要です。
そして最も重要なのが、マンションの管理状態です。
国土交通省のガイドラインに沿った長期修繕計画があるか、そして計画通りに修繕積立金が集まっているかを確認することが、将来の資産価値を見極める上で不可欠です。
例えば、新築にこだわらず、管理状態の良い築古マンションを購入し、浮いた予算で内装を全面的にリフォームするという選択も考えられます。
これにより、同じ予算でもより希望に近い立地を選べるなど、住まい探しの可能性が大きく広がるかもしれません。
まず取るべき不動産実務上のステップは、気になる物件の「長期修繕計画書」と「総会議事録」を取り寄せ、修繕の履歴や積立金の状況をご自身の目で確認することです。
『この地域で検討するなら』
浦安というエリアで住まいを考える上で、この「築年数と管理状態」という視点は特に重要になります。
未来カルテのデータによれば、浦安市の2050年時点での人口維持率は96.3%と予測されており、全国平均を大きく上回ります。
これは、将来にわたって住宅へのニーズが維持されやすい地域であることを示唆しています。
現場の感覚としても、浦安は子育て世帯が多く、お子さんの学区を変えずに住み替えたいというご相談が非常に多いのが特徴です。
そのため、特定の学区内で希望の物件を探そうとすると、どうしても選択肢が限られてしまうケースが少なくありません。
こうした状況において、管理状態の優れた築古マンションは、新築や築浅物件と並ぶ有力な選択肢となり得ます。
実際に、先ほどご紹介したように、築40年を超えても価格が安定し、活発に取引されているのが浦安市場の実態です。
浦安の学区や相場の詳細については、明和地所が運営する『浦安に住みたい！』（sumitai.ne.jp/urayasu）でも確認できます。
会社の根本にある考えについて、代表が記しているnoteも公開されていますので、ご興味があればぜひご参照ください。
https://note.com/koji_i_meiwa_rd/portal
築年数という一つの数字だけで、大切な住まいの可能性を狭めてしまってはいないでしょうか。
今回の記事を一つのきっかけとして、ぜひ管理状態や立地といった多角的な視点で、ご自身の計画を見直してみてください。
浦安・新浦安での住み替えや資金計画のご相談は、
明和地所までお気軽にお問い合わせください。
この記事を書いた人
白石 智広（しらいし ともひろ）
株式会社明和地所 売買コンサルティング事業部
【保有資格】
宅地建物取引士 / 2級ファイナンシャル・プランニング技能士 / マンション管理士 / 管理業務主任者 / 賃貸不動産経営管理士
千葉県浦安市・新浦安エリアを中心に、不動産取引（買う・売る・借りる・貸す・リフォーム）の失敗しない一次情報を発信しています。
■ 浦安の住みかえノウハウ短大（YouTube）：https://www.youtube.com/@meiwajishourayasu
■ 株式会社明和地所 公式HP：https://www.meiwajisho.co.jp
