中古住宅という選択肢｜築28年の家を再生して住んでいます
こんにちは。
ロアー・ボイです。
新築は安心。でも高い。
そんな僕は「時間」や「物語」を感じる中古住宅が好きで、2019年に築28年の物件を買い、リフォームして住んでいます。
全面リフォームして、保険や引っ越し費用も全部入れて1800万円（100㎡3LDK）でした。場所は首都圏、JR最寄り駅から徒歩５分です。
この選択がとても合理的だと感じたので、今日は実体験とデータをもとに、『中古住宅＋リフォーム』という選択肢を整理してみたいと思います。
参考の一助となれば嬉しいです。
それでは、新築住宅の相場をデータで確認した後、中古住宅の可能性、注意点、僕の考えていることを順番に説明させていただきます。
１．新築住宅の相場
目安となりそうな数字を住宅金融支援機構の報告書から抜粋してみます。
参考：住宅金融支援機構「フラット35利用者調査（2024年度）」
１）平均購入価格（2024年度・全国）
分譲住宅（建売住宅）： 3826万円（100.7㎡）…38万円／㎡
土地付注文住宅 ： 5007万円（111.1㎡）…45万円／㎡
マンション ： 5592万円（66.3㎡） …84万円／㎡
２）平均購入価格（2024年度・首都圏）
分譲住宅（建売住宅）： 4363万円（97.6㎡） …45万円／㎡
土地付注文住宅 ： 5791万円（108.0㎡）…54万円／㎡
マンション ： 6569万円（62.2㎡）…106万円／㎡
下図は全国の住宅価格の推移です。
2026年現在の価格はもう少し上がっている可能性が高いです。
２．中古住宅の可能性
中古住宅の大きな魅力はコストパフォーマンスです。
１）建物の価格は年々下がる
下図によると、築20年の建物価格は新築時の20％以下となっています。
戸建ての場合、これに土地代を足したものが価格となります。
例）価格の目安
新築時 ：建物3000万円＋土地1000万円＝4000万円
20年後：建物600万円＋土地1000万円±α（その時の相場）≒1600万円±α
２）選べる暮らしの幅が広がる
建物の品質、間取り、立地、近隣などについて、すでにあるものを自分の目で見て決めることができます。
低価格で、
自分の大事にしている条件にマッチする物件を見つけ、
心地よく住めるように改修する
これが実現すれば、
住宅購入にかかる費用は新築と比べ1000万円単位で削減できる可能性があります。
浮いた資金は様々なことに回すことができ、暮らしの幅が広がるはずです。
３）僕のケース
2019年に築28年の戸建てを1330万円で買い、約400万円かけて水回りや内装を全面的にリフォームしました。
外壁は保証書付きで全面塗り替えられていて、問題のないところが多かったのでリノベーションまではしませんでした。
現在も快適に過ごせています。
当時の相場（全国）を見ると建売で3500万円，注文住宅で4200万円くらいなので、概ね1700万円以上の差が出たと言えます。
首都圏で、地盤は良く、浸水リスクもなく、JR最寄り駅から徒歩５分です。
新築のような華やかさはありませんが、落ち着きます。
柱に残っていた“子どもの身長の線”は、消さずにそのままにしています。
３．中古住宅の難しいところ
中古住宅は、より豊かな生活を実現できる可能性がある一方で、リスクを見誤ると大変な思いをすることになります。
１）注意すべきポイントがたくさんある
例え見た目が綺麗でも、チェックすべき項目はたくさんあります。
中には致命的な不具合もあるので、慎重になる必要があります。
色々書くと・・・
耐震性能、基礎のひび割れ、不動沈下、梁・柱・土台の腐朽、シロアリ、防水、塗装、雨漏り、結露、カビ、断熱、排水管の詰まり、配管材の種類、設備の劣化、日当たり、風通し、害虫、インフラ（水圧、下水or浄化槽、都市ガスorプロパン）、再建築可否、既存不適格、境界確定・越境、地盤、ハザード（浸水・土砂・液状化）、地域の将来性（用途地域、近隣の計画道路や開発状況）、etc
２）かかわる業者や交渉事が多い
中古を買ってリフォームする場合、そこに住み始めるまでに複数の関係者が登場します。
・不動産会社（仲介）
・住宅診断（建物の劣化診断をする場合）
・リフォーム会社（相見積りなら複数社）
・建築士（申請や法規が絡むこと、こだわりの
リノベーションをする場合など）
・害虫駆除業者（状況により）
・引っ越し業者
中でも、リフォーム会社さんとのやり取りのハードルが高く感じられる方は多いのではないかと思います。
原因として「希望を仕様に翻訳する過程」や「コストと品質が見えにくい構造」があります。
言葉・金額・品質・段取りのズレが、施主側の不安につながりやすいのです。
こちらの思いが仕様に反映されない
専門用語の壁で、会話の主導権がリフォーム会社側
見積の妥当性が判断できない
仕上がりの良し悪しが「見えない部分」に左右されるが、分からない
「言った／聞いてない」で追加費用が発生する
こんなことが起こり得ます。
そのため施主側には、専門的な視点や翻訳の機能が必要だと思っています。
４．僕の挑戦
ここまで読んでくださり、本当にありがとうございます。
最後に告知となりますが、
近々、仕事の一環として『中古物件選び～リフォームのご支援（伴走）』を始めようと考えています。
僕は建設プロジェクトのマネジメントを仕事にしてきて、施工者・設計者としての立場も経験しています。
ご依頼いただいた方と伴走し、目的にあった住宅を手に入れてもらい、利益も生んでいただきたいと思っています。
これはnoteの仕事依頼記事としても掲載予定です。
安心してご依頼いただけるように、分かりやすい仕組み（業務範囲・メニュー）や契約文書を作成中です。
もし、ご興味を持っていただいた方がいらっしゃれば、コメントやDM等をいただけると嬉しいです。
これが、僕の「 #未来に向けた挑戦 」として、締めさせていただきます。
ロアー・ボイ（みつひろ） 2026/1/31
2026/2/8 お仕事の受付けを開始いたしました。
『住まい再生コンシェルジュ』『よろず支援』というサービスをご用意しています。
お時間があれば、立ち寄ってもらえると嬉しいです🌿
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ここまで読んでくださり、ありがとうございます。もし「いいな」「続けて読んでみたい」と感じてもらえたら、『スキ』や『シェア』だけで十分うれしいです。
それでも「応援したい」と思ってくださった方へ。
その気持ちを大切に受け取り、これからの活動に使わせていただきます。