不動産テック。。。

こんにちは。

ワタクシ、一応「メカ団長」なんて名乗る、機械の体をもつ不動産マシーンなんでございますが、最近どうも調子が悪いんです。。

先日も、不動産業務を極限まで効率化しようと、脳内に埋め込んだチップを直接レインズ（不動産流通標準情報システム）のサーバーに無線接続して、最新の売り物件情報をスクレイピングしてやろうと試みたんですよ。

そしたらですね、検索条件を「都内・RC・利回り10％以上」に設定した瞬間、あまりにも実態とかけ離れたクソみたいな「フカし物件」や「再建築不可のボロ戸建て」のデータが濁流のように流れ込んできましてねｗｗ。

結果、ワタクシのAIモジュールが「この価格設定は論理的に破綻しています」とエラーを吐きまくり、CPUが熱暴走を起こして耳から煙を吹くハメになりました。（ってか、レインズの闇の深さは最新のAIでも処理しきれねーのかよｗｗ）

結局、機械の体を手に入れたところで、我々不動産業界のドス黒いアナログな商習慣の前では、最新テクノロジーなんて無力だということを痛感した次第です。
（えぇ、、結局、紙詰まりと格闘しながらFAXを送るのが一番確実なんですよｗ）

さて、話は変わり…

そんなポンコツ機械のワタクシですが、先日ネットの海をサーフィン（死語ｗ）しておりましたら、とある不動産テックスタートアップに関するnoteの記事を見つけましてね。

最近、やれ「PropTech（不動産テック）」だの「不動産DX」だのと鼻息を荒くしたITベンチャーが、キラキラしたSaaS（クラウドサービス）を引っ提げてこの業界に殴り込みをかけてきますが、その大半が数年で討ち死にしていくんです。

今日は、なぜ彼らが不動産業界という底なし沼で溺れ死ぬのか、そして、そこから皆さんのような不動産投資家が何を学ぶべきかについて、不動産屋目線でバッサリいきたいと思いますｗ。

まず最初の理由ですが、不動産業界って一言で言っても、プレイヤーの生態系がカオスすぎるんですｗ。

丸の内のピカピカのオフィスで何百億というプロジェクトを動かす財閥系デベロッパーのエリートがいるかと思えば、片や霞ヶ浦のデニーズに始発で乗り込んで、情弱なサラリーマン相手にサブリース付きのクソみたいな新築ワンルームを長時間軟禁状態で押し込む三為業者（えぇ、、あの界隈の執念と体力は異常ですからｗ）もいるわけです。

さらに、駅前でホコリをかぶった手書きのマイソクを窓ガラスに貼り付けて、お茶飲みながらテレビ見てるだけの「街の不動産屋」から、外資系のハゲタカファンドまで、とにかく多種多様。

こんな連中全員が満足するような「規格化された便利なサービス」なんて、作れるわけがないんですよｗｗ。

例えば、都内で区分マンションの買取再販をやってる業者に絞ったとしても、ひたすら安く仕入れることに命を懸けてる「仕入れ特化型」の会社と、ボロ物件をピカピカにリノベして利回りを上げる「バリューアップ特化型」の会社じゃ、欲しいツールが全く違います。

前者は「売却希望者のリード（見込み客）を自動で引っ張ってくるツール」や「業者間で未公開情報を光速でやり取りできるチャット」が欲しいでしょうし、後者は「設備投資に対する賃料アップのシミュレーションAI」が欲しいわけです。
それをITベンチャーの兄ちゃんが「不動産業界の課題をすべて解決するプラットフォームです！」なんてドヤ顔で持ってきたところで、「は？うちの業務フローに全然合わねーんだけど？（ってかオマエ、不動産屋の現場舐めてんのかよｗｗ）」と一蹴されて終わるんです。

次に、不動産業界の構造的な問題。

これ、データを見ると笑っちゃうんですが、不動産屋の1事業所あたりの平均従事者数って、なんと「3.6人」なんですよｗｗｗ。

3.6人ってアナタ、社長と、経理やってる奥さんと、営業の若手社員と、あとは事務所の隅で寝てる犬一匹くらいの世界ですよｗ。

こんな少人数なら、業務がいくら属人的だろうが、社長の頭の中とホワイトボード、あとはFAXと電話さえあれば、日常業務なんて余裕で回っちゃうんです。

そこにテック企業の営業マンがやってきて「このシステムを導入すれば、顧客管理から契約書作成までDX化されて、業務効率が劇的に上がります！月額たったの5万円です！」なんてプレゼンしても、社長からすれば「月5万？そんな金払うくらいなら、近所のスナックでボトル入れるわｗｗ」で終了です。
（えぇ、、彼らにとっての最大のDXは、FAXのインクをレーザープリンターに変えた時点で時が止まってますからｗ）

介護業界なんかは、法制度で業務フローがガチガチに縛られてる上に、1施設あたりの人数も数十人規模だったりするので、共通のシステムを導入するメリットがあるんですが、不動産屋のオヤジたちに「規格化」なんて言葉は通用しません。

そして、不動産テックが潰れる最大の理由であり、ワタクシが一番ニヤニヤしながら読んだのがこれ。
「顧客がエンドユーザー（一般の買主・売主）なのか、不動産会社なのかで、利益が完全にバッティングする」という問題です。

我々不動産業者というのは、基本的に「情報の非対称性」でメシを食ってる生き物です。
（要するに、客が知らない情報を業者が独占しているからこそ、そこに手数料という名の中抜き…いや、正当な報酬が発生するんですｗ）

ところが、意識の高いテック企業は「不動産業界は不透明だ！我々のテクノロジーで情報をオープンにし、エンドユーザーに真の利益をもたらします！」なんて正義の味方ヅラして参入してくるんです。

例えば、過去にも「レインズの情報をスクレイピングして、一般の買主に直接公開しちゃおうぜ！」みたいなサービスを作った連中がいました。
これ、エンドユーザーからすれば神サービスかもしれませんが、我々業者からすれば「テメー、俺たちのメシのタネを勝手にバラしてんじゃねーよ！（怒）」って話です。

不動産屋の最大の旨味である「両手仲介」（売主と買主の両方から手数料をもらうこと）や、そのための「囲い込み」を邪魔するようなツールなんて、業界のドンたちから総スカンを食らうに決まってます。（えぇ、、そんなサービス、巡り巡って干されて潰れる運命なんですよｗ）

SUUMOやホームズみたいなポータルサイトがなぜ生き残っているかというと、あれは「業者が広告費を払って、エンドユーザーという『養分…いや、お客様』を連れてきてもらう」という、業者にとっても美味しい「Sweet spot」を見つけたからです。

誰の利益を最大化するのか、ポジションを曖昧にしたまま「みんなのために！」なんて綺麗事を言ってるテック企業は、不動産屋のドス黒い欲望の前にあっけなく消え去るんです。

さて、ここまで不動産テックが潰れる理由を業者目線で語ってきましたが、ここからが本題です。

最近、「AIが弾き出した高利回り物件！」とか「ビッグデータが予測する将来価値星5つのキメブツ！」なんて謳い文句で、テック系の不動産投資サービスが増えてますよね？

スマホの画面上で、利回りシミュレーションから融資の打診まで完結する、なんて便利な時代になったもんです。
でもね、そんな画面上の数字や、AIの評価を鵜呑みにして物件を買おうとしてる人がいたら、今すぐそのスマホを窓から投げ捨ててくださいｗｗ。

なぜか？

AIやビッグデータは、過去の取引事例や路線価、表面的なレントロールから「理論上の数字」を弾き出すことしかできないからです。
ワタクシたち不動産屋が現場で直面する「本当のリスク」は、データになんて表れません。

例えば、その物件の隣に住んでるオヤジが毎日奇声を発するヤバい奴だとか、私道の通行権を巡って近隣と血みどろの争いをしてるとか、建物の裏側に回ったら基礎がパックリ割れてるとか、そんな泥臭い情報は、現地に行かないと絶対にわからないんです。（ってか、AIがそこまで歩いて見に行かねーだろｗｗ）

さらに言えば、売主がなぜその物件を手放すのか。
「相続で揉めてて、とにかく早く現金化したいから、鬼のような指値（半値八掛けｗ）でも通るかもしれない」なんていうドロドロした背景は、元付の不動産屋と酒でも飲んで（ワタクシの場合はオイルですがｗ）腹を割って話さないと引き出せません。

AIが「適正価格は1億円です」と査定した物件でも、現場の人間関係と交渉次第で6000万で買えるのが、不動産という魔界なんです。

逆に、AIが「利回り15％の超優良物件！」と判定しても、現場に行ったら「これ、どう見ても再建築不可の傾いたボロ戸建てで、しかも孤独死の特殊清掃待ちじゃねーかよｗｗ」なんてことは日常茶飯事です。

不動産投資ってのは、結局のところ「ドブ板営業」と「アナログな人間関係」で決まるんです。

便利なツールはあくまで「入り口のスクリーニング」に使うだけで、最後の決断は自分の足で稼いだ情報と、我々のような腹黒い（でも根は親切なｗ）不動産屋から引き出した「裏情報」をベースに下さなければなりません。

それを怠って、「アプリでポチッとフルローン投資♪」なんてやってるサラリーマン大家さんは、数年後に「保有ストレス」で寿命を縮めるか、修繕費の山に埋もれて自己破産するかの二択を迫られることになりますよ。（えぇ、、確率的にはそこそこ高いですから気をつけてくださいねｗ）

というわけで、不動産業界をテクノロジーで変革しようと意気込むITベンチャーの皆様。

やれ「ブロックチェーンで不動産登記」だの「VRで内見」だの言う前に、まずは我々不動産屋のために「絶対に紙詰まりを起こさないFAX」と「相手が嘘をついたら電流が流れる売買契約書」を発明してくださいｗｗ。
それを作ってくれたら、ワタクシが全力で業界内に売り込んで差し上げますから。（もちろん、販売手数料は両手でガッツリいただきますけどねｗ）

さて、ワタクシもそろそろ、右腕のシリンダーから異音がし始めたので、近所の町工場にメンテナンスに行ってまいります。
（最近の若い整備士、ワタクシの規格に合うグリスを持ってないから困るんですよ…）

皆さんも、便利なツールに頼りすぎず、自分の目と足で物件を見極めることをお忘れなく。

結局、不動産投資は泥にまみれたアナログゲーなんじゃんｗ