【現在進行中】悪質な中国人オーナーの実態をレポート｜#05—いきなり内容証明が来た！事実改変と他責のトンデモ主張と回答内容を公開します

この記事は、私のマガジン[《実録マガジン》ヤバイ奴らシリーズ] に収録の悪質中国人オーナーとの闘い第5弾です。

🔁 前回のあらすじ
弊社が運営しているシェアハウスの建物が所有者都合で差し押さえられ競売にかかる事になりました。そして、新所有者となった中国人オーナー。挨拶の面会直後から日本の法律を無視した理不尽な要求を繰り返してきたため、私は防衛手段として「家賃供託」という法的手続きを実行しました。

前回の記事｜違法な要求に対し家賃供託で対抗する方法の説明など

供託によって「払う意思もお金もある」という法的な状況を作ってから、しばらく連絡はありませんでしたが、先日そのオーナーからのSMSで内容証明郵便を送ったので受け取れとのメッセージがいきなり飛び込ん出来ました。
今回は、その内容証明郵便の理不尽な通告書の内容と、意味不明なお手紙への私の返答内容を公開します。これからいろいろ展開が起きてきそうです。

不動産トラブルに巻き込まれた際、どうやって自分の身と権利を守るのか、その実践的な知恵として参考にしてください。

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■ 突然届いた「通告書」のトンデモ内容

5月中旬、当社に内容証明郵便が届きました。 送り主はあの中国人オーナーです。

中身を読んでみると、思わず声が出るほどの「事実の改変」と「一方的な解釈」のオンパレードでした。

相手の主な主張は以下の通りです。

こっちは法令通りに進めてほしいだけなのに、家賃供託を始めてから1年以上経ってもこの中国のメガバンク行員は全く自己を省みることがないんだな。。。

以前弁護士に相談した際に、変な事言ってきても無視でいいんじゃないですか？との見解を頂いてますが、無視するとそこを当て擦られるのは十二分に想定ができるので、念の為回答くらいはしておいた方がいいでしょう。
ということで回答書を作る事にしました（めんどくせー）

■ 回答書づくり：嘘にはファクトをぶつける

▼回答書の内容（一部特定できそうな情報は伏せてあります）

私は各論点に対して、以下のように論拠をまとめ書きました。

①「家賃値上げ」には市場調査の情報で対抗

当初、弊社がこの物件でシェアハウスを運営する際に、近隣相場よりも高い金額で借り上げる事で建物所有者と話し合い、賃貸借契約を合意していました。
近隣相場は弊社で既に調査済みなので「相場より40%安い」などという主張は全くのデマなんです。
ただし数年前のデータでもあるので、一応直近の周辺相場の調査データを再調査してみました。現在でも適正相場はあまり変わりありませんでした。
なのでこの中国人オーナーが主張する借地借家法第32条に基づく「増額の正当事由」などないわけです。

②「宿泊業」という言いがかりには裁判所の「現況調査報告書」で対抗

シェアハウスは借地借家法に基づく「居住用の賃貸借契約」であり、旅館業法等の適用を受ける「宿泊」ではありません。 何より、相手が競売で落札する前に確認したはずの裁判所の「現況調査報告書」には、「居宅（シェアハウス）として使用している」と公的に認定・記載されています。 「あなた、裁判所の資料でシェアハウスだと完全に知ってて買いましたよね？ 今さら違反だと言うのは禁反言（矛盾した言動の禁止）ですよ」と釘を刺しました。

③「契約書を隠した」という捏造には、相手自身の「SMS」で対抗

「前回の更新時の契約書を再三請求したのに拒んだ」という相手の主張に対し、まず「再三請求された事実も記録も一切ない」と一蹴。さらに決定打として、過去に相手自身が送ってきた「裁判所の閲覧資料の中で契約書を見た」というSMSの自白を突きつけました。 裁判所で公開されており、自分でも見たと認めているのに「隠された」は通用しません。

④「敷金払え」には「最高裁判例」で対抗

競売物件における敷金の扱いは法律で決まっています。私は「昭和44年7月17日最高裁判決」を引用しました。 「競売で買った新所有者には、当然に敷金返還義務が承継されます。あなたが前所有者と精算していないのは『そっちの内部事情』であり、当社に請求する法的根拠はありません」とピシャリと撥ね退けました。

■ 「内容証明（e内容証明）」で送達

回答書は郵便局のwebから送達できる「e内容証明」で送達します。
e内容証明の利点はわざわざ印刷したものを郵便局へ持っていく必要がなくてデータをアップロードすればいいところでもありますが、最大の特徴は文字数制限が紙より緩い点で、様式ばった内容証明専用の用紙よりも１ページの書ける量が３倍くらいになります。

という確認事項（逆質問）を盛り込みました。
いきなり意味不明の内容証明を送ってくる位なのでしっかりしたエビデンスがおありなのでしょうから是非回答頂きたいものですね。

同時に、当方には一切の債務不履行がないことを確定させるため、未払いとされていた日割り家賃も速やかに相手の口座へ振り込みました。

■ 法務局で調べてわかった驚愕の事実

今回の回答書（内容証明）を中国人オーナーに送付する前に、私は「念のため、いま法務局の供託金がどういう状態になっているか、最新の状況を照会してみよう」と思い立ち、手続きの状況を確認してみました。

第4弾の記事でも詳しく書いた通り、私が賃料の振込先を求めたにも関わらず中国人オーナーがSMSで「新たな契約内容に合意しないなら家賃の振込口座は教えない」と受領を拒否してきたため、私は防衛手段として「家賃供託」を実行していました。
強硬に口座提示を拒み「家賃は未払いだー！」と騒いでいるわけですから、法務局に預けられた供託金は見向きもしていないだろう──てっきりそう思い込んでいた私に、法務局の担当者から驚愕の事実が告げられたのです。

一瞬、耳を疑いました。 口座を教えない、家賃を受け取らないと突っぱねておきながら、裏では法務局に出向いて、ちゃっかり現行の家賃を回収していたのです。

（一体どういう思考してんだよ・・・）

この事実を知った上で、改めて相手から届いた「トンデモ通告書」の「令和6年5月分賃料の支払いが遅延している！ 誠意が見られない！」という主張を読み返すと、笑えてきます。

「口座は教えない、でも金はもらう」は、まさに矛盾の極み。
令和6年の5月分の日割り家賃に関しては、オーナー側が口座情報を提示しなかったから物理的に払えなかっただけで、過去の分は法務局からきっちり全額引き出して懐に入れているわけです。お金を受け取る実務ルート（還付）は熟知しているくせに、自分の都合の良い時だけ「日本のルールは知らない、家賃は未払いだ」と他責を発揮して被害者面をするのは、いくら何でも無理がありますよね。

■ おわりに：外国人の「知らない」「わからない」はもうやめませんか？──ダイバーシティ時代のニューノーマル

現在、内容証明を送達し終え、相手の出方を静観しているところです。

おそらく、ここまでの中国人オーナーの言動のパターンを見るに、あちら側は最終的に自らの非を認めて謝罪することはないでしょう。
それどころか、彼らが窮したときには「日本の法律は知らなかった」「言葉の壁があってわからなかった」という、ありがちな言い訳（不知の抗弁）でを展開してくる可能性が高いと踏んでいます。

しかし、ここで私は、本質的な問題提起をしたいのです。

なぜなら現在の日本は、訪日外国人数や外国人労働者数が過去最高を更新し続け、もはや極東のガラパゴスではなく、多様な国籍の人々が社会を構成する「ダイバーシティ社会」へと変貌を遂げてきています。
彼らは一時的な「ゲスト」ではなく、日本国内で契約を結び、家賃を収受し、事業を営む「社会の当事者（ステークホルダー）」なのです。

当事者である以上、そこに日本人と外国人のダブルスタンダードを設けるべきではありません。むしろ「外国人だから仕方がない」という周囲の妥協の空気こそが、悪意や怠慢を持つ層に対して「『知らなかった』と言えば責任を逃れられる」という謎の免罪符を与えてしまっているのではないでしょうか。

法律の不知はこれを許さず。海外でビジネスを行う以上、その国のルールを遵守する責任は国籍を問わず100%当事者にあります。

私たちがこれからアップデートすべきなのは、相手の属性に忖度することのない日本のビジネス環境そのものの再設計です。
これまでの日本社会のように「空気を読む」ことや「性善説」というハイコンテキストな関係性に頼るのをやめ、誰が相手であっても明確なルール、契約、システムを最初から準備し、問題があった場合は客観的な証拠と法律に基づいて粛々と対処する。

感情的な排斥ではなく、ビジネスと法のルールに基づいた「平等な線引き」を行うこと。それこそが、真の意味で外国人当事者との対等なビジネスにつながるのだと私は信じています。

もしこの中国人オーナーが嫌がらせ目的で不法行為（鍵の無断交換や不法侵入など）に及ぶようなことがあれば、次はいよいよ少額訴訟や損害賠償請求といった実力行使フェーズに移る準備も整えています。

この「ヤバい中国人オーナー」とのやり取りはまだまだ続きそうです。今後どう決着していくのか、 動きがあり次第またご報告したいと思います。

最後まで記事をお読みいただきありがとうございました！
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