知り合いの不動産会社が借地権整理後に残った“負動産”をどう救うか？"今"シェアハウスへ転換する理由とビフォーアフター公開
「これからシェアハウスをやろうと思っているので、相談に乗ってもらえませんか？」
私の創業時からの知り合いの不動産業者さんから、そんな連絡が来ました。相手は10年以上の付き合いがある、いわば不動産実務のプロ。その彼が自社で、しかもこのタイミングでシェアハウスに参入すると聞き、私の脳内には二つの疑問が浮かびました。
「不動産のプロが見出したシェアハウスという選択肢」
「なぜ、今あえて新規領域であるシェアハウスなのか？」
舞台となったのは、長年複雑に絡み合っていた借地権が整理され、ようやく地主さんのもとで所有権が一本化された土地。しかし、そこに残されていたのは、長い期間を経て「負動産」と化してしまった、文字通りのボロボロの戸建てです。
通常であれば、莫大な費用をかけて原状回復し、貸し出すのが王道でしょう。しかし、彼が導き出した答えは、その「王道」ではなく「シェアハウス」。
なぜ、あえてシェアハウスという運営形態を選んだのか？
本稿では、リフォームの初期段階から完成、そして募集開始までのビフォーアフターと、現代の不動産会社が直面している賃貸市場の課題を突破するための「居住インフラ」としての緻密な戦略を伺ってきました。
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■ 会社紹介
今回、リフォームの初期段階から家具配置の細部に至るまで、快く取材に応じてくださったのは、目黒区中目黒に拠点を構える株式会社フォーライフの代表取締役社長の山口さん。
ゴリゴリの不動産屋さんというイメージはなくて、穏やかなイメージで凄く話しやすい癒し系という印象
■ 【Before】所有権一本化の代償。そこに残された「負動産」の現実
今回見に行った物件は葛飾区四ツ木にある2階建ての小さな戸建て物件です。ここら辺は下町エリアなので小規模な戸建てが密集しているエリアでもあります。
不動産実務において「底地と借地の整理」は大きな成果ですが、その後に残る「箱」が問題でした。長年メンテナンスが放置されたその戸建ては、設備の老朽化が進み、普通にファミリー向けとして貸し出すには、周辺の家賃相場から逆算しても投資回収が重いレベルの修繕費が必要な状態。
「収益が合わない、かといって放置もできない」
そんな行き詰まった状況を打破するために、彼らが導き出した解決策こそが、平米あたりの収益性を最大化し、物件価値を再定義する「シェアハウスへの転換」でした。
■ 気になる事を聞いてみた
今回のプロジェクトを牽引した山口さんに気になる事をいくつか質問してみました。
Q1. なぜ今、あえてシェアハウスという事業形態を選んだのですか？その経営的な合理性について教えてください。
山口さん：「きっかけは、弊社が管理していた土地の借地権を地主さんが買い取ったことでした。権利関係が一本化されたのは良かったのですが、残っていたのは修繕もまともにされていないボロボロの戸建て。普通に賃貸として出すにはリフォーム費用が嵩みすぎて、収益が見合いません。 そこでシミュレーションを重ねた結果、『戸建て×シェアハウス』というスキームが、この物件を再生させる上で最も合理的だという経営判断に至りました。平米単価を上げ、複数の賃料収入を得ることで、高いリフォームコストを正当化できる収益モデルを構築したんです。」
Q2. 「他人同士が共存する」という環境下で、リフォーム設計において特に腐心したポイントは？
山口さん： 「通常のリフォームは『家族』という一つのユニットを想定しますが、シェアハウスは独立した他人同士の集まりです。『安心して個の時間を確保できるプライバシー空間』と『ほどよく交流が生まれる共有部』をどう両立させるか。 入居者さんが実際に住むことをリアルに想定しながら設計していくのはこれまでの不動産とはちょっと違うかもしれませんね。近すぎず、遠すぎない。この心地よい距離感の設計こそが、シェアハウス特有の難しさであり、醍醐味だと思います。」
Q3. これから実際に運営を始めるにあたって、注視しているリスクや管理面でのアップデート案はありますか？
山口さん：「やはり入居者間のプライバシー確保や、納得感のあるハウスルールの運用、さらにはシェアハウス特有の複雑な契約書類の整備ですね。初めての領域だからこそ、事務手続きのオペレーションをいかにクリアにするかを最優先しています。運営の透明性を高めることが、長期的な安定稼働に繋がると考えています。」
Q4. 今回の物件において、どのような層の入居を期待していますか？
山口さん： 「まずは女性専用でスタートし、20代〜30代の層をメインに想定しています。『初期費用を抑えて賢く都心生活を始めたい』という合理的な思考を持つユーザーにとってのファーストステップになりたい。 そのために、一部屋はマンスリー家具付きとして、トランク一つで入居できるようなものも検討しています。生活コストを最適化し、自分のやりたいことに投資したい。そんな前向きな動機を持つ方々に選ばれる場所にしたいですね。」
■ 【After】内装工事が終わって設備も入ったので見に行ってみた
一番最初に目に入る外壁の一面でも塗り替えると印象は変わりますね。
建物の中はどうでしょうか？
いや～実際見ると全然印象が変わりましたね。
そこまで尖ったリフォームではありませんが、驚くべき点がありました。
布団、枕、カバー類、マットレスまで全て無印良品で揃えてありました！
私が知る限りですが、一式を無印製品で提供しているシェアハウス業者は聞いたことがありません。なぜならめっちゃ高いから！
山口さん太っ腹っすね！
ちなみにシェアハウス業者がよく導入しているマットレスの2倍の値段です。安いマットレスだと中のコイルスプリングが弱いのですぐヘタって腰からお尻の部分がヘコんで来るので要注意です。私のところも安いマットレスは交換で手間がかかるので購入はしませんね。
個人的にはニトリのシングルベッドをよく調達します。
「ボロ戸建て」は、不動産のプロの設計思想によって「洗練された活動拠点」へと変貌を遂げました。 無駄を削ぎ落とし、使いやすさと清潔感を重視した空間。これは現代の都市生活者に向けた「合理的な選択肢」として十分な価値提供が可能だと確信しました。
■ おわりに：現場から、住まいの未来を共創する
長年の付き合いがある株式会社フォーライフ山口さんの新しい挑戦。
・契約内容はどうなっているのか？
・保険はどうするのか？
・ルールなどの規定はどうなっているか？
・入居者目線での設備の準備
その他諸々山口さんからのご質問に対して、実務者目線で業界のスタンダードと弊社のノウハウを見学のあと説明してきました。
私の印象では、この物件は入居すれば安定して運用できると思います。
何より山口さんの優しい人柄は、入居する人に対してすぐ伝わると思いますし物件を運営するにあたって入居者さんから改善点など良いヒントももらいやすいでしょう。良い好循環が生まれるシェアハウス業者になる兆しが見える物件見学になりました。
近々弊社サイトに物件掲載されます。物件へのお問い合わせは現在フォーライフでも対応中ですので気になる方はお問合せしてみてください。
■ 物件概要：四ツ木シェアハウス
所在地： 東京都葛飾区四ツ木（京成押上線四ツ木駅から徒歩6分）
募集対象： 女性専用
賃料：月額￥38,000
共益費：月額￥18,000（ガス・電気・水道・インターネット料込）
保険料：月額￥500
■ 問合せ先：株式会社フォーライフ 四つ木支店（毎週水曜定休）
TEL：03-3692-8283
アットホームページ：(株)フォーライフ 四つ木支店 よへい不動産
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