譲渡所得税は、契約書を捨てた人に厳しい｜宅建相談 Vol.38

こんばんは😊
宅建相談38回目です。

今回は、家を売るときにかなり重要なテーマ、
「譲渡所得税」についてお話しします。

不動産を売ったとき、
一番インパクトが大きい税金になることがあります。

「売れた金額がそのまま手元に残る」

と思っていると、
あとで驚くことがあります。

譲渡所得税とは

譲渡所得税とは、簡単にいうと、
不動産を売って利益が出たときにかかる税金です。

正確には、所得税や住民税などの話ですが、
ここでは分かりやすく「譲渡所得税」と呼びます。

計算の基本はこうです。

譲渡所得 ＝ 売却価格 −（取得費 ＋ 譲渡費用）

売った金額から、
買ったときの費用や、売るためにかかった費用を引く。

その残った利益に税金がかかるイメージです。

ここで大事なのが、
短期譲渡と長期譲渡です。

売った年の1月1日時点で、
所有期間が5年以下なら短期譲渡。

5年を超えていれば長期譲渡。

短期譲渡は税率が高く、
長期譲渡は税率が低くなります。

私はこれを、
「短気は損気」
で覚えてもいいと思っています。

短期は税金が重い。
ここはかなり大事です。

3000万円控除とは

マイホームを売ったときには、
3000万円特別控除という大きな制度があります。

自己居住用の不動産を売った場合、
要件を満たせば、譲渡所得から最高3000万円を控除できます。

これはかなり大きいです。

しかも、所有期間の長さは問いません。

短期でも長期でも、
要件を満たせば使える可能性があります。

ただし、何でも使えるわけではありません。

一時的に住んだだけの家。
別荘。
親子や夫婦など特別な関係の人への売却。

こういったケースでは、
適用できないことがあります。

3000万円控除は強い制度ですが、
要件確認がかなり大事です。

実務のホンネ① 3000万円控除のいいとこだけ見ない

3000万円控除は、たしかに強いです。

でも、いいところだけ見てはいけません。

特に注意したいのが、
住宅ローン控除との関係です。

よくある誤解がこれです。

「売る家では3000万円控除を使って、
買う家では住宅ローン控除を使えばいいんですよね？」

気持ちは分かります。

でも、単純に両方を足し算できるわけではありません。

一定の期間内に3000万円控除などの譲渡所得の特例を使うと、
買い替え後の住宅ローン控除が使えなくなることがあります。

つまり、

売却時に税金を減らすのか。
購入後に住宅ローン控除を使うのか。

どちらが得かは、
その人の利益、借入額、年収、税額によって変わります。

ここは本当にケースバイケースです。

3000万円控除は強い。
でも、使えば必ず一番得とは限らない。

ここは実務でかなり大事です。

実務のホンネ② 契約書、取っといてくれ！！

ここはかなり本音です。

不動産を売るとき、
昔買ったときの売買契約書があるかどうかで、
税金が大きく変わることがあります。

譲渡所得の計算は、

売却価格 −（取得費 ＋ 譲渡費用）

です。

つまり、取得費が分からないと、
利益が大きく見えてしまいます。

昔の契約書がない。
いくらで買ったか分からない。

そうなると、取得費を
売却価格の5％
として計算することがあります。

例えば、3000万円で売った場合、
取得費は150万円。

実際は2000万円で買っていたとしても、
その証明ができなければ、かなり不利になります。

これ、本当にもったいないです。

権利証や登記識別情報は大事に保管している人が多いです。

でも、売買契約書は意外と捨てられています。

もしかすると、
「買って登記が終わったらもう使わない書類」
と思われているのかもしれません。

でも違います。

売買契約書は、
将来売るときの税金に関わる大事な書類です。

だから声を大にして言いたいです。

契約書、絶対に取っといてください！！

実務のホンネ③ 不動産屋はちゃんと説明できているか

譲渡所得税は、
不動産に関係する税金の中でも、
かなりインパクトが大きい税金です。

でも実務では、
購入時に「将来売るときの税金」まで説明されることは、
そこまで多くない気がします。

もちろん、税務判断は税理士の領域です。

不動産会社が断定してはいけません。

でも、

短期と長期で税率が大きく違うこと。
3000万円控除には要件があること。
契約書を残しておくこと。
取得費が分からないと不利になること。

このあたりは、
不動産屋も最低限知っておくべきだと思っています。

お客様が将来困らないように、
購入時から伝えておく。

それも実務では大事な仕事です。

試験で押さえるポイント

譲渡所得税で押さえるポイントは、次のとおりです。

譲渡所得は、

売却価格 −（取得費 ＋ 譲渡費用）

で計算します。

短期譲渡は、
売った年の1月1日時点で所有期間5年以下。

長期譲渡は、
売った年の1月1日時点で所有期間5年超。

短期譲渡は、
所得税30％、住民税9％。

長期譲渡は、
所得税15％、住民税5％。

※実務では、所得税に復興特別所得税が上乗せされます。

マイホームの3000万円特別控除は、
所有期間に関係なく使える可能性があります。

ただし、親子や夫婦など、
特別な関係の人への売却では使えません。

取得費が分からない場合は、
売却価格の5％相当額を取得費として計算することがあります。

そして、3000万円控除と住宅ローン控除は、
単純に両方使えるわけではありません。

ここは試験でも実務でも注意です。

おわりに

譲渡所得税は、
家を売るときに一番高い税金になることがあります。

だからこそ、
売るときに困らない準備が大事です。

短期か長期か。
控除が使えるか。
取得費を証明できるか。

そして何より、

契約書を残しているか。

何度も言いますが、
ここが本当に大事で切実です。

不動産は、買ったときの書類が、
売るときに自分を助けてくれることがありますよ。

今日もお疲れ様でした😊

このnoteはシリーズ「宅建相談 by 末次拓人」の38話です。
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