【1棟マンション経営】デッドクロスを乗り越える出口戦略 ─ 何年目に・誰に・いくらで売るかの設計図

はじめに

「毎月の賃料収入はあるのに、なぜか手元にお金が残らない。むしろ税金の支払いで資金が苦しくなってきた」

1棟収益マンションを保有して5〜10年が経過した大家から、最も多く聞く悩みがこれです。帳簿上は黒字。しかし手元現金は減り続ける。その原因の多くは「デッドクロス」です。

デッドクロスは、購入時点から発生が確定している現象です。つまり、買う前に「何年目に・どれだけの規模で発生するか」を計算しておくことが可能です。にもかかわらず、多くの投資家が購入後に初めてその存在に気付き、慌てて対策を考え始めます。

本記事では、デッドクロスの仕組みを数値で理解した上で、「いつ売るか・誰に売るか・いくらで売るか」という出口戦略を購入時点から設計するための具体的な手順を解説します。

第1章　デッドクロスとは何か ─ 数値で仕組みを理解する

デッドクロスとは「ローン返済における元金返済額が、減価償却費を上回る状態」のことです。この定義だけでは分かりにくいため、具体的な数値で説明します。

不動産投資において、ローン返済は「元金+利息」の合計額を毎月支払います。このうち「利息」は経費として計上できます。しかし「元金」は経費にならず、現金だけが出ていきます。

一方、減価償却費は「実際の現金支出がないのに経費として計上できる」費用です。建物の取得価格を法定耐用年数で割った金額が毎年経費になり、帳簿上の利益を圧縮して税負担を軽減します。

この2つが交差する瞬間がデッドクロスです。

購入初期は「減価償却費 > 元金返済額」の状態です。帳簿上の赤字(または少額の黒字)により税負担が軽く、かつ実際のキャッシュフローはプラスです。年数が経過すると「元金返済額が増加(元利均等返済の場合、後半ほど元金比率が上がる)」「減価償却費が減少(または終了)」という2つの変化が同時に起きます。その結果、帳簿上は黒字なのに税金の支払いが重くなり、実質的な手元現金が減少します。

以下の図解でデッドクロスの発生メカニズムを数値で確認して下さい。

第2章　なぜ「出口戦略」を購入時点で設計しなければならないのか

1棟収益マンションにおける出口戦略とは「いつ・誰に・いくらで売るか」を事前に設計しておくことです。「将来は市場を見て判断する」という考え方は、出口戦略とは呼べません。

理由は3つあります。