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住宅ローンの「5年ルール・125％ルール」「未払利息」今さら聞けないところだけをサクッと解説

注文住宅相談サービス『ウチつく』のファイナンシャルプランナー

ニュースで「金利のある世界」なんて耳にすると、ちょっとドキッとしてしまうことはありませんか。
これから住まいづくりを考え始める方にとって、住宅ローン選びは避けて通れない大きなテーマですよね。
特に、今の低金利が魅力の「変動金利」にするのか、それとも安心感のある「固定金利」を選ぶのか……迷う人が多いと思います。
ファイナンシャルプランナーとして相談をお受けしていると、
「もし金利が上がったら、どうなってしまうんでしょうか？」
という不安の声を、とてもよく耳にします。
そこでこの記事では、その不安のもとになっている
「もし金利が上がったらどうなるの？」
という疑問について、仕組みと備え方をできるだけやさしくお伝えしていきます。

✨ 仕組みを知れば、変動金利もこわくないかも？

変動金利には、金利が急に上がったとしても、私たちの家計がいきなり苦しくならないようにするための「セーフティネット」のようなルールが用意されていることが多いです。
それが、よく聞く 「5年ルール」 と 「125％ルール」 です。
イメージとしては、車についている「衝撃吸収バンパー」のようなもの。
万が一、金利が上がったときのショックをやわらげてくれる仕組みです。
まずは、この2つのルールを一緒に整理してみましょう。

⚠️ 気をつけたいポイント：支払額が変わらなくても…

それぞれのルールを、まずはシンプルに見ていきます。

  • 5年ルール
    金利が上昇しても、原則として5年間は毎月の返済額が変わらない仕組みです。
    「来月から急に支払額アップ！」ということにはなりにくいので、家計のやりくりを急に変えなくてすみます。

    1. 125％ルール
      5年が経過して6年目に返済額が見直されるとき、どれだけ金利が上がっていても
      「これまでの返済額の1.25倍まで」 しか上げないという上限を決めているルールです。
      （例：毎月10万円返済 → 最大でも12万5,000円まで）

      ここまで読むと、
      「それなら、ある程度は安心なのかな」
      と感じた方もいらっしゃるかもしれません。
      ただ、ここで ひとつ知っておきたい大切なポイント があります。
      これらのルールは、あくまで「毎月の支払額を急に増やさない」ための仕組みだということです。
      銀行に払っている金額そのものは変わらなくても、その中身である 「利息」と「元金」の割合は変化していきます。
      もし金利が大きく上がると、毎月払っているお金の多くが「利息」にあてられてしまい、
      肝心の借金（元金）がなかなか減らない……という状況になることも考えられます。
      さらに、利息が毎月の支払額を超えてしまうと、その差額が「未払利息」として将来に繰り越されてしまうリスクもあります。
      「返しているつもりなのに、思ったほど残高が減っていない」というケースは、こうした仕組みが背景にあることが多いのです。

      💡 安心の考え方：「余裕」といういちばん心強い備え

      ここまで読むと、少しドキッとする部分もあったかもしれません。
      でも、必要以上に不安になる必要はありません。
      大切なのは、ルールに「任せきり」にするのではなく、こちら側でも 余裕を持った計画を立てておくこと です。
      ファイナンシャルプランナーとしておすすめしたいのは、とてもシンプルな2つのポイントです。

      • 「ギリギリの予算で借りないこと」

      • 「コツコツと準備（貯蓄）を続けておくこと」

      もし金利が上がって、思っていたほど元金が減らなくなってしまっても、手元にしっかりと準備があれば、「繰り上げ返済」 という形で借入残高をグッと減らす選択肢が持てます。
      変動金利のメリットである「低い金利」をいかしつつ、そのぶん浮いた利息をきちんと貯蓄にまわしておく。
      この積み重ねが、結果的にいちばん安心感のあるリスク管理につながっていきます。
      「金利が上がったらどうしよう」と心配し続けるよりも、
      「金利が上がっても大丈夫な予算と備え」を、今のうちから準備しておく。
      そんなふうに考え方を少し変えてみると、気持ちも少しラクになってくるはずです。

      🔑 最後に：自分たちだけで抱え込まなくて大丈夫です

      住まいづくりにかかわるお金の話は、どうしても仕組みが複雑になりがちです。
      「5年ルール」や「125％ルール」も、金融機関によっては採用していない場合がありますし、細かな条件が異なるケースもあります。

      • 「自分たちが選ぼうとしているローンについて、ちゃんと理解できているかな」

      • 「今の収入やライフプランで、どのくらいの予算なら無理なく続けられそうかな」

      そんな疑問やモヤモヤを抱えたまま、自分たちだけで判断しようとすると、余計に不安が大きくなってしまうこともあります。
      『ウチつく』では、理想の住まいづくりをサポートする「注文住宅相談」を行っています。
      住宅メーカー選びだけではなく、この相談サービスをご利用いただいている間は、
      ファイナンシャルプランナーへの相談も無料でお使いいただけます。
      「5年ルール」「125％ルール」のシミュレーションを具体的に見てみたい方も、どうぞ気軽にご相談ください。
      「なんとなく不安」を「これなら安心」に変えて、ワクワクする住まいづくりを始めていきませんか。
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