KBS 성공예감 解説：韓国不動産の大討論会──超高額住宅の課税基準・貸出規制・供給不足（2026年7月24日）
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2026年7月24日
概要
今回の放送では、韓国政府が開いた異例の不動産政策の国民大討論会を軸に、住宅価格をめぐる政策論争を専門記者たちが議論しています。当初100分の予定だった討論会が190分を超えるマラソン討論になったことからも、この問題の複雑さと国民の関心の高さがうかがえます。核心にあるのは、「超高額住宅の課税基準をいくらに設定するか」「保有税を強化して住宅価格を抑えられるのか」「供給不足をどう解消するか」という三つの論点です。
議論の中では、政府が保有税の強化に踏み切る前に世論の共感を得ようとする狙いや、税金だけでは住宅価格を抑えられないという過去の経験、そして「똘똘한 한 채(価値のある一軒)」への資産集中という現象が取り上げられました。同時に、実需要者を守るはずの貸出規制が思わぬ被害を生んでいる実態も浮き彫りになっています。
後半では、若年層の自動車離れという興味深い社会現象と、朝鮮王朝実録に実際に記録された幽霊・怪物の話を扱う夏の特集が展開されました。歴史上の権力闘争と民衆の願いが、幽霊譚という形でどう記録されてきたかを読み解く内容です。
なお番組冒頭では、市場に関わるいくつかの動きも伝えられました。サムスン電子($005930)とSKハイニックス($000660)の単一銘柄レバレッジETFへの資金集中が過熱したことを受け、基本預託金を1000万ウォン（約110万円。1ウォン=0.11円換算）から3000万ウォン（約330万円）に引き上げる措置が、当初予定の8月5日から7月31日へと前倒しで施行されることになりました。
異例の不動産大討論会
李在明(イ・ジェミョン)大統領が直接主宰したこの討論会には、専門家、政府関係者、YouTuber、公認仲介士、ママカフェの運営陣、大学生、入居予定者など約140名が参加し、うち28名ほどが発言の機会を得ました。歴代政権で、これほど多様な階層を招いて不動産政策の大討論会を開いた例は記憶にない、と記者は述べています。
政府の政策方向自体は、需要抑制のための貸出引き締め、保有税の強化、供給の段階的拡大と、すでに定まっていました。ではなぜこの時期に討論会を開いたのか。記者は、今月末に予定される税制改編案の発表を前に、不動産政策の中で最も抵抗が大きく敏感な税金の部分について、討論という形式で正当性と共感を得ようとする狙いがあると分析しています。
過去の進歩政権では、政府が一方的に規制策を準備して発表し、事前に草案が漏れて市場が先に動くという副作用がありました。今回は「熟議民主主義」を掲げ、すべてをオープンにして公開討論を行うことで、名分を確保しようとしているというわけです。
記者の一人は、これを政治哲学者Jürgen Habermas氏が語った「反対側への棒の曲げ戻し」になぞらえました。極端な意見を先に出させておくことで、後から出す中道的な政策が合理的に見える、という手法です。実際、討論会では超高額住宅や総合不動産税の区分について、政府が想定する水準や国民が思う水準よりもはるかに低い金額の意見が多く出ました。これによって、後で税制改編案が出たときに「思ったより合理的だ」と受け止められ、租税抵抗を減らす効果が狙われたのではないか、と記者は見ています。
超高額住宅の基準をいくらにするか
議論の核心の一つが、超高額住宅の課税基準です。大統領が国務会議のYouTube生中継で「超高額住宅をいくらにすればよいか」とコメントを募ったところ、政府の集計では30億ウォン（約3億3000万円。1ウォン=0.11円換算）が最も多く、40億ウォン（約4億4000万円）だったとの報道もありました。大統領自身は「思ったより低い。50億ウォン（約5億5000万円）くらいだと思っていた」と述べたといいます。
今年に入ってソウルのマンションで取引されたのは約4万件で、うち30億ウォン以上は約1800件、比率にして4.5%程度です。基準を30億ウォンに設定すると、江南三区だけでなく麻浦・龍山・城東の漢江ベルト、聖水洞、汝矣島、木洞まで対象が広がってしまい、範囲が広すぎるという指摘が出ます。そのため、現在は30億ウォンから50億ウォンの間のどこかに落ち着くのではないか、との見方が多く語られています。
ただし記者は、国民の財産権に直結する基準を、国務会議での1分間の即席投票で決めるべきではないと指摘します。租税の公平性や市場への影響を総合的に精査する必要があり、決定には時間がかかるだろうという見立てです。
ここで新たに登場したのが「投機的一住宅」という概念です。李在明大統領は、これまで居住用か投機用かを区別せず、安くても高くても一住宅なら同じ扱いにしてきた結果、最も効率的な投資の道になってしまった、と過去の失策を認めました。たとえば資産30億ウォンの人が10億ウォン（約1億1000万円）の家を3軒持てば多住宅者として重課されるのに、30億ウォンの江南マンション1軒なら一住宅者として各種恩恵を受けられる、という不均衡です。しかし、居住しながら資産価格の上昇を期待するのが投機なのか投資なのか、その区別は極めて難しいという問題が残ります。
保有税で住宅価格は抑えられるか
李在明大統領は、保有税を強化しても先進国に比べれば強化とは言えない、という立場です。韓国の保有税が先進国より低いのは事実ですが、記者は取引税も含めて総合的に見るべきだと指摘します。韓国は取得税、譲渡所得税、財産税、総合不動産税をすべて負担しますが、米国は保有税は高い（ニューヨークで2%）ものの、譲渡税と取得税は韓国より相対的に低いのです。したがって保有税を上げるなら取引税を下げるなど、パッケージで先進国と公平性を合わせる政策が必要だという意見が多く出ました。
もっとも、保有税を上げて住宅価格を抑えられるかという点については、記者たちは経験上難しいと口をそろえます。文在寅(ムン・ジェイン)政権のときも総合不動産税を大きく引き上げましたが、価格上昇を止められず副作用が続出しました。保有税を上げても価格が抑えられなかった場合、政治的に治療すべきコストは相当なものになる、との懸念が示されています。
そのため保有税の引き上げは、住宅価格を直接引き下げる政策というより、価値のある一軒への資産集中を緩和し、明らかな投機需要を抑える処方であるべきだ、という見方が語られました。住宅価格は供給、貸出、税制、金利、流動性が有機的に調整されて初めて効果が出るものであり、税制一つだけを強化しても効果は疑問だというわけです。
興味深い指摘として、2025年基準で江南のマンション価格は大きく跳ね上がったものの、ドル建てで見るとほぼ同じだったという統計が紹介されました。緩和政策で流動性が大量に供給された以上、資産価格である住宅が上がるのは当然であり、それを人為的に税金で抑えようとするから問題が生じる、という見方です。
貸出規制が生む実需要者の被害
討論会では貸出規制に関する発言も多く出ました。最も印象的だったのは、水原(スウォン)の地下鉄駅近くのマンションを分譲で購入したある人が、集団貸出が突然下りず窮地に陥ったと訴えた場面です。大統領がその場で対策を指示すると、当日午後にはその地域の貸出が解けたといいます。
記者はこれを深刻な問題だと指摘します。全国の集団貸出がすべて解けるべきなのに、大統領のいる場で訴えた特定地域だけが解けたのであれば、韓国がシステムで動く国なのかという疑問が生じるからです。契約金や中途金まで払ったのに、予想できたはずの残金貸出が突然閉ざされれば、政策としての持続可能性や予測可能性が問われます。実際、貸出総量規制が出た際に実需要者の被害が懸念されると声が上がったものの、当初はすべて無視されていました。
もう一つの論点が、韓国独特の伝貰(チョンセ=保証金を預けて借りる賃貸)制度と、その貸出です。伝貰貸出はレバレッジ投資、いわゆるギャップ投資に悪用されてきたという指摘があり、大統領は住宅価格高騰の主因だと強く語りました。ただし記者は、伝貰貸出が実需要者の住環境改善に果たしてきた機能も大きく、住宅価格高騰の「主因」とまで見るのは行き過ぎではないか、と慎重な見方を示しています。
6月の賃貸借取引統計では月税(月払い)の比率が54.1%に達し、伝貰の比率が50%を下回りました。伝貰貸出の敷居が高くなると、青年層や新婚夫婦、生涯初回の借り手への貸出規制は「ピンセット」で細かく見るべきだという声が上がっています。しかし、青年を年齢で区切ってよいのか、結婚したら青年でなくなるのか、同棲カップルはどうなるのか、と例外を探し始めると際限がなく、例外を設ければ形平性の問題が生じ、それを合わせようとすれば規制がなし崩しになる、という悪循環が指摘されました。
供給不足という根本問題
記者たちが共通して重視したのが、供給が需要に追いつかないという根本問題です。討論会では、税金や貸出の議論に比べて供給の話が相対的に少なかったといいます。
まず民間供給の担い手である再建築・再開発について、移住費貸出の規制が矛盾を生んでいると指摘されました。再建築・再開発は住民が移住して初めて既存の建物が撤去され、着工・入居へと新規住宅供給が進みますが、引っ越す資金がなければそこで止まってしまいます。かつては管理処分認可から入居まで5〜7年だったものが、移住費貸出が閉ざされたことで8〜10年に延びたといい、供給目的の貸出は緩和すべきだという意見が大勢を占めました。
一方で政府は、住宅価格上昇を招きかねない再建築・再開発よりも、第三期新都市のような公共主導の供給に重点を置く姿勢を明確にしました。大統領は首都圏の新たな宅地を探すためヘリで見て回るとも語り、新都市の事業期間を半分に短縮する方策を検討するとしています。ただし新都市はインフラや交通網の整備が必要で、再建築・再開発よりも時間がかかるという現実的な難しさがあります。
記者は、地方は雇用がなく未分譲も多く価格が下がって問題なのに、首都圏は価格が上がりすぎて問題だという二極化を指摘し、長期的にはソウルへの一極集中を分散させる方向に進むべきだと述べています。数年前に「住宅はパンのようにすぐ焼けるものではない」という発言が話題になったことに触れ、そのときからきちんと供給を進めていれば今の現実は繰り返さなかったはずで、最低でも5年後の供給を今から準備すべきだと締めくくりました。
若年層の自動車離れ
オートタイムズの金成煥(Kim Seong-hwan)氏が、若年層の自動車離れという社会現象を解説しました。かつては社会人1年目の目標が「自分の車を持つこと」でしたが、現在は自動車保有者の多くが50代以上で、30代以下の比率は約15%にとどまっています。
背景には経済的負担があります。今や3000万ウォン（約330万円。1ウォン=0.11円換算）以下で車を選ぶのは難しく、コロナ以降の物価上昇で金利も高くなり、保険料や駐車・維持費まで考えると新社会人には負担が重いのです。加えて首都圏では公共交通が発達し、気候同行カードのような経済的な交通手段があり、カーシェアリングやレンタカーで必要なときだけ利用する人が増えています。若い世代にとって自動車は成功の象徴ではなく、必要なときだけ使う移動手段という認識が強くなっています。
これを受けて自動車メーカーは、購買力の高い中高年層を核心顧客とするマーケティングに舵を切り、中型セダンや大型車、SUV、プレミアムブランドの比重が高まっています。運転免許を取る人も減っており、29歳以下の免許保有者は2021年の約520万人から昨年は約450万人に減少しました。運転学院の受講料も上がり、昨年の平均は約77万ウォン（約8万5000円）で、ソウルの一部地域では90万ウォン（約10万円）以下を探すのが難しいといいます。
金成煥氏は、意外に知られていない支援制度として、各自治体が青年の運転免許取得費用を補助していることを紹介しました。慶尚南道の宜寧郡では最大約70万ウォン（約8万円）、京畿道の一部の市郡でも30万〜50万ウォンの支援があります。ただし予算が限られ先着順の場合も多く、積極的に告知されていないため、居住地の市・郡・区庁のホームページや青年政策課に直接確認するよう勧めています。
朝鮮王朝実録に記録された幽霊譚
夏の特集として、李漢(イ・ハン)作家が朝鮮王朝実録などに実際に記録された幽霊・怪物の話を紹介しました。昔の人々は山や川、堤や家にまで霊が宿ると信じ、それらの神が怒れば人間界に災いをもたらすと考えていました。虎の首を川に投げ込んで祈雨祭を行ったり、堤に祭祀を捧げたりしたのも、そうした信仰の表れです。
代表的なのが世祖(セジョ)にまつわる話です。世祖は端宗(タンジョン)を追い出して王となりましたが、嫡子二人がともに20歳で早世しました。野談集『燃藜室記述』には、端宗の母であり嫂であった顕徳王后(ヒョンドク王后)が世祖の夢に現れ、顔に唾を吐いて「お前が私の息子を殺したから、私もお前の息子を殺す」と告げ、その夜に懿敬世子(ウィギョン世子)が死んだという伝説が記されています。実際に世祖が皮膚病を患ったことは、血の斑点で汚れた世祖の衣が寺に残っていることから事実とされ、民衆はこれを「悪行の報い」と解釈しました。
また1457年の世祖実録には、死んだ死六臣(サユクシン)の成三問(ソン・サムムン)らが甲冑姿で軍器監に現れたという噂が記録されています。噂を流した朴進(パク・チン)という人物が捕らえられ、出世のために作り話をしたと自白したとされますが、世祖実録を書いた側としては「作り話で終わらせる」必要があったため、真相は分かりません。
1486年の成宗(ソンジョン)実録には、死六臣を密告して領議政まで昇った鄭昌孫(チョン・チャンソン)の家に幽霊が現れた話が記されています。同じ時期、戸曹佐郎の李杜(イ・トゥ)の家には下半身だけの女性の幽霊が昼間に現れて食事をしたとされ、成宗が本人を宮に呼んで直接尋ねたといいます。李漢作家は、こうした幽霊譚は実際の歴史に人々の願いや想像が付け加わって作られ、勧善懲悪の物語として広まったと説明します。
戦争を経た朝鮮中期以降になると、幽霊の描写が急に精緻になります。柳夢寅(ユ・モンイン)の野談集『於于野談』には、戦争で死んだ人々の霊が満身創痍の姿で現れる話が多く記され、時代のトラウマや傷が反映されています。李舜臣(イ・スンシン)将軍が船を作るための木に宿る霊に頼まれて伐採をやめた話や、夢に現れた息子の言葉に従って仇を討った話も紹介されました。
中宗(チュンジョン)の時代には、経復宮に犬のような怪物「物怪」が現れたという噂が広まり、中宗一家が昌徳宮へ移るという実際の出来事にまで発展しました。李漢作家は、中宗自身が趙光祖(チョ・グァンジョ)を殺した己卯士禍や、実の息子である福城君(ボクソン君)を巻き込んだ「灼鼠の変」など、多くの罪を犯した王だったため、こうした不吉な噂に神経を尖らせざるを得なかったと解説しています。灼鼠の変は、焼いた鼠を世子の生日に置いて呪詛したとされる事件で、経嬪朴氏(キョンビン・パク氏)らが濡れ衣で処刑された後、真犯人は世子の姉の夫と父だったと判明したという、二重の反転を含む物語でした。
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