【不動産考察】経営者様への不動産コンサル。金利上昇局面の需給変化と、本業と両立するリスク管理

皆さん、こんにちは。YOSHIKICHIです。 いつも読んでいただき、ありがとうございます。
今後はナンバリングをやめていこうかなと。投稿を開始してから月日が経ちますが、なかなか記事の投稿が進まないのでちょっと恥ずかしく思っております。

先日、横浜のとあるお寿司屋さんにて、販売業を営む経営者様とご一緒する機会がありました。
美味しいお寿司をいただきながら、お話を伺う中で、話題は自然と「本業（主業）のほかに、いかにしてもう一つの安定した基盤を作るべきか」というテーマへ。

そこから僕が実践している「不動産賃貸業」の話になり、現在の市場環境や戦略について色々とご質問をいただきました。
結果的にコンサルのような形でお話しさせていただきましたので、今回はその内容を皆さんにもシェアしたいと思います。

1. 主業のほかに「安定した基盤」を作るための不動産賃貸業
経営者様から「主業以外に安定した柱を作りたい」というご相談を受け、僕はまず不動産賃貸業の「事業としての見通しの良さ」についてお話ししました。

不動産賃貸業の最大の強みは、毎月の家賃という「割と見通しの効く安定した収入」があることです。
もちろん、将来的な大規模修繕などでまとまった費用が必要になりますが、これも突発的なものではなく、事前に時期や金額の「予測が立てられる費用」です。
家賃も保証会社様を利用することで滞納リスクは元より、様々なリスクを軽減していただけます。
さらに、突発的な事故や損害に対しては「火災保険」などでカバーできる仕組みが整っています。

実務の面でも、信頼できる管理会社さまに動いていただくことで、オーナー自身が現場に駆けつけたり、実務に追われたりすることはそれほど多くありません。
オーナーの役割は、基本的には管理会社さまからの報告を受けて「対応方法を決断すること」がメインになります。
そのため、自分自身の手が縛られることがなく、本業（主業）にもそれほど支障をきたさずに取り組むことができる。
だからこそ、忙しい経営者やビジネスパーソンの「もう一つの基盤」として非常に相性が良いということをお伝えしました。

2. 金利上昇がもたらす「需給バランス」の変化
その上で、現在の経済状況と金利動向について、一歩踏み込んだ市場の見通しをお話ししました。
今後の不動産市場において、金利負担の増加は避けて通れないテーマです。借入コストの上昇によるキャッシュフローの悪化に耐えきれず、物件を手放さざるを得ないオーナーが今後増えてくる可能性がございます。

一方で、金融機関の融資姿勢が厳格化することで、買い手は市場から減っていくでしょう。
つまり、「売り手が増え、買い手が減る」という需給バランスの変化が起きます。
これは一見ネガティブですが、現金や強固な財務基盤を持つ投資家にとっては、優良物件を割安で仕込む最大のチャンスの到来でもあります。

3. 「かぼちゃの馬車」事件前との比較とリスク管理
また、審査の厳格化について、あの「かぼちゃの馬車」事件の前と現在を比較しながらお話ししました。
当時は融資基準が比較的緩く、多額の借入れがしやすい状況がありましたが、今は違います。金融機関の目は非常に厳しくなっており、経営者として、不動産投資における「リスクの大きさ」を正しく見積もることがより一層求められていると感じております。

4. 新築、土地値、高利回り…それぞれのメリット・デメリット
具体的な投資手法についても、様々な事例を挙げてお話ししました。 例えば、新築で元々の利幅が薄い物件は、少しの金利上昇で返済額が増加し、ダイレクトに毎月のキャッシュフローを吹き飛ばしてしまうリスクがあります。

一方で、僕が重視しているような「土地値」や「高利回り」の物件は、そもそもの利回りが高いため、多少の金利上昇が起きても十分なキャッシュフローが残るバッファー（ゆとり）を持っているというメリットがあります。
ただし、もちろん築古ならではの修繕リスクや手間といったデメリットも存在しますし、何をもって出口とするかという出口戦略も考えて購入する必要があります。もちろん時世に合わせて戦略を変更することは問題ありません。選択肢を用意しておくことが大切です。

5. 投資に「唯一の正解」はない
さまざまなメリット・デメリットをお伝えしましたが、最終的に強調したのは「何が合うかは人それぞれ」だということです。 ご自身の考え方、用意できる予算、そして金融機関からどのような引き方（融資）ができるか。さまざまな要因が複雑に絡み合うため、万人に共通する正解はありません。

その経営者様には、今後ご予算や考え方に合いそうな良案件が出たらお声がけすること、 shadow（裏方）として物件を取得された際には、管理運営についても僕がコンサルとしてサポートさせていただくことでお話をまとめました。

美味しい食事に同席させていただき、また、楽しい話をしながら将来の資産形成に向けて前向きな時間を過ごすことができました。
貴重なご縁を大切に、極力僕の近くにいていただける方々には、良い未来を共有できるよう、共に歩みを進めたいと思っています。

最後に
不動産賃貸業には、「これが正解」というものはありません。 物件の種別、エリア、築年数、そしてオーナー自身の考え方やライフスタイルによって、その運営方法は千差万別です。

このnoteでは、特別な成功談や再現性のないテクニックではなく、僕自身が実際に不動産賃貸業に取り組む中で感じ、考えてきたことを、できるだけ正直に書いています。 今回お伝えした考え方も、すべて後付けの理論ではなく、迷いながら、失敗を恐れながら、それでも続けてきた中で、少しずつ固まってきたものです。

不動産賃貸業を「投資」として見るか、「事業」として向き合うかで、選ぶ物件も、判断基準も、その後の未来も大きく変わると感じています。 このnoteが、これから不動産に取り組もうとしている方、すでに取り組んでいるけれど悩んでいる方にとって、何か一つでも考えるきっかけになればうれしいです。

今後も、実体験をベースにした不動産賃貸業の考え方や判断について、少しずつ書いていこうと思います。投稿するペースは多くないですが、時間を見つけて投稿内容を考えております。

最後までお読みいただき、ありがとうございました。

YOSHIKICHI