Booking.comの単価はAirbnbの1.1〜1.3倍にしよう
はじめに
東京で戸建て民泊を運営し、AirbnbとBooking.comの両方で集客する場合、**「どちらに何円で出せば稼働率や売上がバランス良くなるか」**は大きな悩みです。
本記事では、2025年時点の日本市場データをもとに、次の2つをわかりやすく解説します。
稼働率が半々になる価格差
売上が半々になる価格差
*Airbnb6割、Booking,comに4割にしたい などをご希望の場合は、airbnbをBooking,comと比較して少し値下げすることになります。今回のnoteでは、暫定的に、民泊オーナーがAirbnbとBooking,comで半々で集客できる価格差を探ります。
なぜ価格差をつけるべきか
Booking.comは日本の民泊予約シェアで5割以上を占め、Airbnbの約2倍以上の予約数があります。
一方、Airbnbの予約は1件あたりの宿泊人数と滞在日数が多く、客単価も約2割高い傾向があります。
つまり「予約数はBooking.com優位、予約1件あたりの売上はAirbnb優位」という構図です。同じ価格で掲載すると、Booking.comからの予約が集中しやすく、稼働が偏るおそれがあります。上記の詳細なデータはこちらのnoteでまとめています。
東京市場の需要シェア（ざっくり把握）
※ Beds24集計（2023年）など複数ソースの平均値。物件条件で上下します。
稼働率を半々にする価格差
目安：Airbnbを「1」としたらBooking.comを「1.1〜1.3」
例）Airbnb 10,000円なら、Booking.com 11,000〜13,000円
Booking.comの15%前後のコミッションを上乗せしつつ、需要の強さを緩和して予約流入を均す。
実際には季節・イベントで変動するので、毎月データを見ながら±5%刻みで微調整するのがコツです。
売上を半々にする価格差
売上（＝予約数 × 1件あたり売上）で見ると、Airbnbは1件あたりの総額が高いため、Booking.comをAirbnbより+10%程度に設定しておくと、集客力の差と単価差が相殺されて売上比率がほぼ50:50に近づきます。
ざっくりシミュレーション
Airbnb：10,000円 × 3名 × 3泊 ≒ 90,000円／件
Booking.com：11,000円 × 2名 × 2泊 ≒ 44,000円／件
Booking.comの予約件数がAirbnbの約2倍と仮定すると、
Airbnb売上：90,000円 × 1 = 90,000円
Booking.com売上：44,000円 × 2 = 88,000円
ほぼ半々になります。件数・滞在日数・人数の実績をもとにシートで計算し、売上バランスが崩れてきたら Booking.com 価格を±5〜10%動かす運用が現実的です。
手数料構造も忘れずに
Airbnb：ホスト手数料3%＋ゲストサービス料最大14% → 表示価格より手取りは−3%
Booking.com：表示価格の**12〜15%**がコミッション → あらかじめ上乗せ必須
同じ手取りを得るには、Booking.com価格を最低でもAirbnb＋15%にしたうえで、前述の「需要調整分」を加味すると結果的に＋10〜30%幅が妥当になります。
手数料構造の詳細noteは以下です。
まとめ
Booking.comは予約数が多く、価格を高めに設定してバランスを取る
目安はAirbnb:Booking.com = 1:1.1〜1.3
価格差は「稼働率」と「売上」のどちらを重視するかで微調整
月次でデータをチェックし、±5%単位でこまめに修正
手数料構造を必ず考慮し、手取りが逆転しないよう注意
この基準をもとに、ご自身の物件データをモニタリングしながら「稼働率・売上ともに偏らない最適価格」を見つけてください。
