東京の民泊: Airbnb vs Booking.comの集客シェアと価格戦略

AirbnbとBooking.comの需要シェア（東京・日本）

図: 2023年日本の民泊OTA別予約シェア（Beds24データ）

Booking.comが日本の民泊市場で占める予約流通シェアは約50%以上と圧倒的で、Airbnbは約20%程度に留まっていますnote.com。

実際、2023年通年のBeds24集計によれば、Booking.comは民泊予約全体の51.6%を占め、Airbnbは19.8%に過ぎませんnote.com（残りは楽天トラベルやAgoda等の他OTA）。

これは東京を含む日本全国の傾向で、Booking.com経由の予約数はAirbnbの約2.2～2.3倍にも達しておりnote.comco-reception.com、特に都市部のインバウンド需要ではBooking.comの集客力が突出しています。

「Booking.comの集客力は圧倒的」と評価されており、2023年1月時点でAirbnbの2.36倍もの予約件数を獲得していましたco-reception.com。

東京の民泊物件でも、同条件で掲載すればBooking.comからの予約がAirbnbを上回るケースが多いと考えられます。

このように利用者数・需要の規模ではBooking.comがAirbnbを大きく凌駕しているため、両方に掲載する場合はその差を価格設定で埋める工夫が必要になりますnote.comnote.com。

平均予約単価・宿泊特性の比較

プラットフォームごとの予約当たりの売上特性にも違いがあります。

Airbnb経由の予約の方が1人1泊あたりの客単価が高い傾向があり、Beds24の調査ではAirbnbが約5,496円、Booking.comは約4,585円とAirbnbの方が約20%高い水準でしたnote.com。

これはAirbnb利用者の方が宿泊人数が平均で1名多くnote.com、滞在日数も平均1泊長い傾向があるためですnote.com。

実際、2023年時点でAirbnbの1予約あたり平均宿泊人数は約3.3名とOTA中最大であるのに対しco-reception.com、Booking.comは約2.5名程度でした。

また平均宿泊日数もAirbnbは約3泊、Booking.comは約2泊とAirbnbの方が長期滞在に利用される傾向がありますnote.com。

以上を踏まえると、Airbnb経由の1件の予約はBooking.com経由に比べて宿泊者数・宿泊日数が多いため、1予約あたりの総売上が大きくなりやすいと言えます。

概算では、Airbnbの典型的な予約（例：3名×3泊×客単価約5,500円）＝総額約5万円に対し、Booking.comの典型例（2名×2泊×客単価約4,600円）は総額2万円台程度と推測され、1予約あたりの売上規模はAirbnbが倍近くになる計算です。

このように**「予約数ではBooking.com優位だが、1件あたり売上はAirbnbが高め」という構図になっており、結果的に両者から得られる総売上シェアは予約件数シェアほど極端な差にはならない可能性がありますnote.com co-reception.com。

実際、前述の条件で単純計算すると両プラットフォームからの売上はほぼ半々程度**になるとも考えられます。とはいえ、物件のタイプや立地によって客層・滞在傾向は異なるため、自身の物件でどの程度差が出るか把握しておくことが重要です。

Airbnb vs Booking.com: 主な指標比較まとめ

プラットフォーム間の価格調整モデルと最適化

上述のように需要動向と収益構造が異なるため、AirbnbとBooking.com間で価格に差をつけて調整することが有効です。

特にBooking.com側の集客力が強いため、そのまま同一価格で掲載すると予約の大半がBooking.com経由になり稼働率が偏る可能性がありますnote.com。

そこで、稼働率を両プラットフォームで半々に近づけるためには、Booking.comの価格をAirbnbより高めに設定することが一般的に推奨されます。目安としては、Airbnbの価格を1とした場合、Booking.comは約1.1～1.3（+10～30%）程度の価格に調整する事例が多く見られますnote.com prime-concept.co.jp。

これは、最低でもBooking.comの15%前後の手数料分を上乗せしないとホスト受取額が同等にならないこと、加えて需要の強さを緩和して予約流入を調整する狙いがあるためですprime-concept.co.jp note.com。

例えば、Airbnbでは1泊**￥10,000に設定している場合、Booking.com側では￥11,500～12,000前後**に設定するといった具合です。このように価格差をつけることで、Booking.com経由の予約ペースが落ち着き、Airbnb経由も含めバランス良く稼働するようになります。

実際に複数OTAで集客するホストの中には「Booking.comではあえてAirbnbより高めの金額で予約が入るようにして平均単価を上げている」との声もありますnote.com。

一方で、売上（金額ベース）を半々に近づける調整も考えられます。

前述の通り、価格を同一にしていても1件あたり売上規模の差により収益シェアは概ね拮抗しやすい傾向がありますが、それでも特定のプラットフォーム比率が高すぎる場合は価格戦略で調整可能です。

例えば、Booking.com経由の売上合計がAirbnbより多い場合は、さらにBooking.com価格を引き上げる（もしくはAirbnb価格を引き下げる）ことでBooking.comの予約件数を抑えつつ単価を上げ、Airbnb経由予約を促進できます。

その逆にAirbnb経由の売上が少ない場合は、Airbnb側で料金割引やプロモーションを活用して予約数を増やす方法もありますnote.com。

重要なのは、自身の物件の予約動向データをモニタリングし、「予約数の配分」と「売上額の配分」の両面から目標バランスに近づくよう価格を微調整することです。

最後に、価格調整にあたっては需要の季節変動やイベント時の傾向も考慮しましょう。

東京の場合、繁忙期には両プラットフォームから大量の予約リクエストが入るため、Booking.com価格を高めに設定しても満室になる場合があります。

その際は更に価格を上げるか、最低宿泊日数を調整するなどして意図しない過剰予約を防ぐといった対策も有効です。

また、Airbnb側では新規リスティングのプロモーションや長期滞在割引を活用し、Booking.com経由に偏り過ぎないよう底上げするといった戦略も取れます。両プラットフォームの特性を踏まえ、手数料差・需要差を埋める価格設定モデルを構築することで、稼働率・収益の最適化が図れるでしょう。

各種データと実績に基づき、定期的に価格差を見直しながら最適なバランスを追求することが大切ですnote.com note.com。

参考文献・データ出典: Beds24 Japanによる民泊市場分析レポートnote.comnote.comco-reception.comco-reception.com、プラットフォーム手数料に関する各社公表値prime-concept.co.jp、現役ホストの運用ノウハウ共有記事note.comなどに基づいています。これらの最新情報を踏まえ、自身の民泊運営におけるAirbnb/Booking.comの価格設定最適化にお役立てください。