東急不動産に受かる人・落ちる人の違い｜企業研究・志望動機・選考対策まで現役デベ社員が完全解説

導入：この記事を読む価値を30秒で

「渋谷の街を作ってる会社、どこ？」と聞かれて、パッと東急不動産（以下、本文では「東急不」と略します）の名前が出てくる人は、案外少ないです。三井・三菱・住友。財閥御三家の影に隠れがちですからね。でも実は、東急不HDの売上は1.2兆円超。準大手では断トツの最大手で、財閥の住友不動産より売上がデカい。実はすごい会社なんです。

で、たぶんあなたはこう思ってる。

👉「名前は知ってる。でも財閥系と何が違うの？って聞かれたら答えられない」
👉「東京建物・野村・森ビルあたりも受ける。けど“その中でなぜ東急不か”が語れない」
👉「平均年収1,319万円ってマジ？ でも倍率エグそうだし、自分なんかが受かるのか…」

この記事は、その全部に答えます。

ではその前に、自己紹介をさせてください。

はじめまして。たくみ（@takumi_deveblog）と申します。私は普段𝕏（旧Twitter）で「デベロッパーのリアル」や「凡人がエリートに囲まれながらもうまく生きる処世術」を日々発信しています。地方国立大の建築系出身で、新卒でマンションデベロッパーに入り、20代後半で総合デベロッパーに転職した業界の人間です。

日々発信をする中で「デベロッパーへの就職や転職」について相談をいただくことが増え、デベロッパー業界の中の人として記事を執筆しています。

過去には「デベロッパー転職のリアル」 をまとめたnoteも書いています、よろしければこちらもみていただけると嬉しいです。
転職にフォーカスはしていますが、こちらが業界全体の特徴や給与などデベロッパー業界の理解が深まると思うので、ぜひ読んでみてください。

企業分析シリーズとして他デベロッパーも分析してます。興味がある企業があればこちらもぜひどうぞ👇
三井不動産、三菱地所、住友不動産、東急不動産、野村不動産、東京建物
森ビル、ヒューリック、森トラスト、日鉄興和不動産、NTT都市開発

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またnoteの質問箱ができたので始めてみました。まずはメンバーシップのみで運用しようと思いますので、よければご質問ください。

さて、本題。

この記事では、東急不HDの有価証券報告書・決算短信・統合報告書・中期経営計画（HD化以降の全データ）を実際に読み込んだうえで、公式データと、業界の中からの本音。この“2層”で解説していきます。今回はそこに、財閥系の三井不動産・三菱地所との比較を随所で挟みます。狙いはひとつ。「規模はあるのに利益率が低い東急不を、なぜ受ける価値があるのか」。ここを自分の言葉で語れるようにすること。東急不の選考、ここが一番効きます。

• 第1〜2章（無料）：会社の全体像と財務のざっくり感

• 第3〜8章（有料）：IRデータで見る本当の姿／競合比較／年収のリアル／落ちる人3パターンと受かる人／面接Q&A実録

業界をまったく知らない人でも、読み終わるころには「東急不って、こういう会社か」「三井・三菱との違いも言える」となってるはずです。では、いきましょう💡

第1章：会社概要・歴史・ビジネスモデル

そもそも「デベロッパー」って何をしている会社？

まず大前提から。デベロッパーは、土地を仕入れて、ビルや商業施設・マンション・街そのものを開発する会社です。「街づくりの元請け」。これが一番近い。

設計は設計事務所、建設はゼネコンがやる。じゃあデベは何をするのか。「この場所に、何を、いくらで建てて、どう儲けるか」を企画して、お金を集めて、リスクを取って、事業全体を回す。要は司令塔です。不動産業界のピラミッドの、てっぺん。

そのてっぺんに、三井・三菱と並んで座ってるのが東急不。ただ、東急不には他社と決定的に違う点がひとつあって。“ひとつの開発会社”じゃなくて、開発・仲介・管理・リゾート・再エネまで束ねた「企業グループ（ホールディングス）」なんです。今日の話、ここがキモになります。

東急不の基本情報

■ 東急不動産ホールディングス 会社概要

・設立：1953年（東急不動産㈱）。2013年にホールディングス体制へ移行
・ルーツ：渋沢栄一らの「田園都市構想」と、東急グループ（旧・東京急行電鉄）の沿線開発
・上場：東証プライム・証券コード3289（東急不動産HD）
・連結営業収益：1兆2,460億円（2026年3月期）
・連結従業員数：約2.2万人（連結正社員。臨時従業員を含めると約2.9万人）
・業界ポジション：財閥系（三井・三菱・住友＝大手）に次ぐ「非財閥の準大手」。ただし売上は準大手で断トツ最大で、財閥の住友不動産（1.06兆円）をも上回る

（出典：2026年3月期 決算短信・有価証券報告書）

📝 ひとつ整理しておきます。就活で「東急不動産」を受けるとき、実際の採用元は事業会社の東急不動産㈱（オフィス・商業・住宅・物流・リゾート・海外などの開発）。一方で、上場して決算を出してるのは持株会社の東急不動産ホールディングスです。本記事の数字は、基本この「HD（グループ連結）」ベース。グループには東急不のほか、仲介の東急リバブル、管理の東急コミュニティーなんかも入ってます。

📝 で、もっと大事な注意がもう一個。鉄道をやってる「東急（東急株式会社）」と、不動産の「東急不」は、同じ東急グループでも、別々の上場会社です。「渋谷＝東急」のイメージが両社にまたがってるので、ここを混ぜると面接で事故ります。この“2つの東急”の違いはマジで大事なので、すぐ後でちゃんと説明します👇

歴史：渋谷を地盤に、街と暮らしを“面”で押さえてきた

東急不のルーツは、渋沢栄一らが構想して、のちに五島慶太（東急グループの礎を築いた人）が引き継いだ「田園都市」開発までさかのぼります。鉄道を敷いて、沿線に住宅地を作って、人の暮らしごと街を育てる。この“沿線開発”の発想こそが、東急不の原点です。

ここが三井・三菱との決定的な違い。三井不動産は三井財閥の日本橋、三菱地所は三菱財閥の丸の内。ビジネス街の一等地を最初から抱えてスタートしてます。一方の東急不は、渋谷を起点に、住宅・商業・リゾートまで“生活まるごと”を押さえてきた会社。だから今でも、フィールドがオフィスにとどまらない。マンション、商業施設、別荘地、スキー場、再エネ発電所まで。とにかく広い。代表作・代表領域はこのへん👇

• 渋谷サクラステージ／広域渋谷圏（Greater SHIBUYA）：渋谷駅桜丘口の大規模再開発。渋谷を“100年単位”で作り替える、東急不の本丸（後でじっくり）

• 東京ポートシティ竹芝：ソフトバンク本社が入る、竹芝の大規模複合開発

• BRANZ（ブランズ）：分譲マンションブランド

• 東急ハーヴェストクラブ／東急リゾート：会員制リゾート・別荘・スキー場まで持つ“リゾートの東急不”

• ReENE（リエネ）：太陽光・風力など再生可能エネルギー事業で国内最大級

三井が「日本橋」、三菱が「丸の内」という“一点の城”で稼ぐのに対して、東急不は渋谷を核に、暮らしの全方位へ面で広げていくタイプ。この性格が、このあと事業構造にも社風にも効いてきます（第4〜5章で）。

「東急（電鉄）」と「東急不」は“別会社”──ここ、面接で一番やらかす

就活生がほぼ100%混乱するのが、ここ。先に結論を言います。鉄道などをやってる「東急株式会社」と、本記事の主役「東急不動産ホールディングス」は、同じ“東急グループ”だけど、別々の上場会社です。順に整理します。

① 歴史：もとは一つ。1953年に“切り出された”
東急不のルーツは1953年（昭和28年）。鉄道会社だった東京急行電鉄（現・東急株式会社）が、不動産部門を分離独立させて作ったのが、いまの東急不です。当時、鉄道は規制だらけの公共事業。そこから不動産を切り離せば、沿線の外でも自由に開発できる。そういう狙いでした。だから東急不は、東急グループの“不動産担当として独立した弟分”。たどれば、五島慶太が築いた東急グループに行き着きます。

② 関係性：資本でゆるくつながった「兄弟会社」
じゃあ完全に他人かというと、そうでもない。2018年に東急（株）が東急不HDの増資を引き受けて、約16%を持つ筆頭株主になってます。ただ過半数じゃない。だから東急不HDは東急（株）の“子会社”ではなく、経営は独立してます。社長も取締役会も別、決算も別。「資本でゆるくつながった兄弟会社」。この距離感が正確です。（※2019年に東京急行電鉄は商号を「東急株式会社」に変え、鉄道事業は「東急電鉄株式会社」として分社化しました）

③ 影響：渋谷を“2社がかり”で作ってる
この関係、街づくりにそのまま出ます。渋谷では、鉄道側の東急（株）が駅と一体の超大型ビルを、東急不が駅周辺のオフィス・複合ビルを、それぞれ手がけてる。だから「渋谷＝東急」は正しい。けど、“どっちの東急か”で担当してる建物が全然違う。グループとして連携はしつつ、上場会社としては別々に稼ぐ。この“ねじれ”を分かってるかどうかで、企業研究の深さが一発でバレます。

⚠️ 就活生が混同しがちなPJ（面接でやらかす定番）
ここ、ほんとに事故ります。有名な渋谷の駅ビル、あれ「東急不」じゃなくて「東急（株）＝鉄道側」の案件が多いんです👇

• 東急（株）＝鉄道側の案件（東急不じゃない！）：渋谷スクランブルスクエア（東急・JR東日本・東京メトロの鉄道3社共同）／渋谷ヒカリエ／渋谷ストリーム／渋谷マークシティ など

• 東急不の案件（こっちが本記事の主役）：渋谷サクラステージ（桜丘口）／渋谷フクラス（東急プラザ渋谷）／渋谷ソラスタ（南平台） など

つまり面接で「御社が手がけた渋谷スクランブルスクエアに惹かれて」とやると、“あ、それ、うち（東急不）じゃないんです…”で一発アウト。逆に「渋谷サクラステージやフクラスのように…」と言えれば、「お、分かってるな」で評価がグッと上がる。ざっくりの覚え方は、渋谷の超有名タワー＝東急（株）、駅“周辺”の複合ビル＝東急不。この区別だけは、絶対に外さないでください（第8章でもまた触れます）。

ビジネスモデル：4つの事業が“ほぼ3等分”という珍しい形

いまの東急不HDは、都市開発・管理運営（ウェルネス含む）・不動産流通・戦略投資の4本で稼いでます。売上構成はこんな感じ。

注目してほしいのは、都市開発（約4,000億）・管理運営（約3,644億）・不動産流通（約3,647億）が“ほぼ3等分”になってること。これ、業界ではかなり珍しい。三菱地所は「丸の内の賃料」、東京建物は「都心ビル」に利益を寄せてる。それに対して東急不は、開発も、管理も、仲介も、それぞれが大きな柱。そこへ再エネやリゾートを束ねた「戦略投資」が乗っかる。

要は、一つの稼ぎ頭に頼らない、分散型のコングロマリット（複合企業）。

ちょっと寄り道：そもそも、なんで「HD（持株会社）」になったの？

東急不は2013年に、開発の東急不動産・仲介の東急リバブル・管理の東急コミュニティー。このグループ3社を対等に統合して、持株会社（東急不HD）になりました。理由をざっくり言うと、「建てて売る（フロー）」だけの会社から、「建てる→貸す・管理する→仲介で回す（ストック／フィー）」まで、グループ全体でぐるぐる回して稼ぐ形にするため。開発・管理・仲介が一つ屋根の下に入れば、物件情報もお客さんも共有できる。再エネみたいな新規事業に、グループのお金を機動的に振り向けることもできる。第1章で見た「4事業ほぼ3等分」の分散構造は、このHD化があって初めて生まれた形なんです。（※同じ“HD型”の野村不動産HDとの違いは、第5章で比べます）

で、その4事業は“誰が・何をして”稼いでるのか（本体＝東急不動産㈱はどこ？）

ここ、就活でめちゃくちゃ大事。あなたが受けるのは、事業会社の「東急不動産㈱（本体）」です。管理や仲介は、別のグループ会社が担ってる。誰が何をやって売上を立ててるのか、整理します👇

• 都市開発事業（約4,000億）｜担い手：東急不動産㈱＝本体：本体の主戦場がここ。オフィスビルの開発・賃貸（渋谷ソラスタ・フクラスなどの賃料）、商業施設（東急プラザ等）、マンション分譲（ブランズ／BRANZ）、物流施設（LOGI'Q）、海外開発まで。自分で建てて賃料を取り、投資家向けに売って利益を出す。これが基本形です。“東急不（本体）に入る＝まずこの都市開発を担う”と思ってOK。

• 管理運営事業（約3,644億）｜担い手：東急コミュニティー＋ウェルネス各社：マンション・ビルの管理（東急コミュニティー）と、ホテル・リゾート・フィットネス・シニア住宅などのウェルネス（東急リゾーツ＆ステイ等）。利幅は薄い。けど毎年安定して入る“ストック収益”の塊です。

• 不動産流通事業（約3,647億）｜担い手：東急リバブル：売買・賃貸の仲介と不動産販売。CMでおなじみ、あの東急リバブルです。市況が良いと一気に伸びる（2026年3月期は営業利益+26.7%）。

• 戦略投資事業（残り）｜担い手：東急不動産㈱＝本体ほか：再生可能エネルギー（ReENE）、インフラ・ファンド、海外投資など。再エネは本体の環境エネルギー部門が開発・運営してて、“電気を作って売る”ことで稼ぐ。デベらしからぬ柱です。

ここで掴んでほしいのは一点。本体（東急不動産㈱）が直接稼いでるのは、主に“都市開発”と“再エネ（戦略投資）”だということ。管理は東急コミュニティー、仲介は東急リバブル。これは“別会社”の仕事です。だから「東急不に入りたい」なら、語るべきは本体がやってる開発・再エネの話。ここを混同して「仲介でお客さまに寄り添いたい」なんて言うと、「あ、それは東急リバブルさんですね」になっちゃう（第7章・第8章で詳しく）。

🎓 第1章まとめ：東急不は「1953年創業・渋谷を地盤とする総合デベロッパー。開発・仲介・管理・リゾート・再エネを束ねた“分散型コングロ”で、売上は準大手で断トツ最大の会社」。

第2章：財務サマリー（概要のみ）

まずは「ざっくり、どれくらい儲かってるか」だけ掴んでください。細かい分析は第3章でやります。

直近の業績（2026年3月期）

📝 用語ミニ解説（30秒）：営業収益＝事業で稼いだお金の総額（東急不は「売上高」をこう呼びます）。営業利益＝本業のもうけ。経常利益＝本業＋金利など財務も含めたもうけ。純利益＝税金などを引いて最後に残るもうけ。ROE（自己資本利益率）＝株主が出したお金で、どれだけ効率よく稼いだか（高いほど“稼ぐ力”が強い。8〜10%超で優秀）。

数字がデカすぎてピンと来ないかもですが、要点はこれだけ。

✅ 営業収益1兆2,460億円、営業利益1,669億円（+18.6%）。5期連続の増収増益で、過去最高を更新
✅ 渋谷の再開発、物件売却、再エネ、仲介。全部そろって好調
✅ ROEがついに10.77%。中期経営計画の目標を、前倒しで達成

要するに「いま、全部の事業がそろって伸びてる」。ちなみに＜大手（財閥系）＞の三井・三菱はもちろん、＜準大手＞の野村・東京建物・森ビルもそろって最高益圏。業界全体が、いま歴史的な好況なんです。で、ほんとに知りたいのはここからですよね。「この好況のなかで、東急不は財閥や他の準大手と何が違うの？」。第3章から、両方と並べて見ていきます。

でも、ここで終わると“表面”しか見えてない

決算の1年分だけ見て「過去最高益！すごい！」で終わる就活生、正直めちゃくちゃ多いです。面接でも「業績好調ですよね」で止まっちゃう。

でも。長期のデータを並べた瞬間、話がガラッと変わります。

なんで東急不は、売上は財閥の住友すら上回るのに、営業利益率は業界で最低クラス（13.4%）なのか。なんでROEは長年6%台で“低迷”してたのか。その低かったROEを、どうやってコロナの底（3.6%）から10.7%まで一気に引き上げたのか。

ここからが、この記事の本番です。HD化以降のIRデータ、競合7社比較、年収のリアル、落ちる人・受かる人の決定的な違い、そして面接Q&A実録まで。三井・三菱との比較を交えながら、業界の内側から全部お見せします。

第3章：IRデータで読む「本当の姿」

多くの記事は「東急ブランドだから安定」で終わります。でもそれ、ただのイメージ。会社の素顔って、数字を並べて初めて出てくるんです。

ここでは営業利益率・ROE・キャッシュフロー・自己資本比率の4指標を時系列で並べて、その動きを歴代の経営計画と重ねて読みます。

📝 最初に一つだけことわっておくと。東急不HDがいまの「持株会社」になったのは2013年（HD化）。だから連結でキレイにさかのぼれるのは2014年3月期からの“約12年”分です。三井・三菱・東京建物みたいに単体20年連続では追えない。でも、この12年だけでも「低ROE→V字改善」という東急不の経営史は、十分すぎるほど読めます。むしろ、開発会社に仲介・管理をくっつけて“グループで稼ぐ形”に作り替えた2013年。ここが東急不を理解する出発点です。