築23年アパートの大規模修繕 ｜費用対効果の最大化！

築20年の木造アパート（物件NO.4）は、法人で購入してから3年後、初めての大規模修繕工事に取り組みました。


外壁塗装、屋根防水、共用部の補修など、まさに建物のリフレッシュです。


「築古物件を買ったけど、修繕のタイミングや費用はどうしてる？」
そんな方に向けて、私が実感した“費用対効果の高かった修繕”をご紹介します。

大家さんのお仕事

初めての大規模修繕工事

このアパートは我が家の投資スタイルとしては珍しく、ほぼ満額融資の土地値で購入できました。
さらに利回りが10％以上ある優良物件です。

購入から3年目、減価償却で納税が先送りになっていたこともあり……
当時の私は「手元資金に余裕がある」と、ちょっと勘違いしていた時期でもありました（笑）


振り返ってみると、あのタイミングでの修繕は大正解でした。

業者さんからの提案
「色を変えてみませんか？」

前オーナーさんが、初めての大規模修繕工事を行う予定だったそうです。
管理会社に見積りまで取っていたのに、相続が発生し急遽手放すことになったアパートです。

修繕の時期が来ていることは間違いありません。
私がやらなくては・・・
と思っていました。

工事の打ち合わせ中、業者さんからこんな提案がありました。

「せっかくですし、外壁の色を変えてみますか？」

たしかに外観の印象は物件の第一印象。
最近はグレーやモノトーン系の配色が人気だそうで、ちょっと気になります。



実際、色見本をたくさん見せてもらって、かなり迷いました。
トレンドを取り入れるのも楽しそうで、本当にワクワクする時間でした。

結局、選んだのは「元の色」

あれこれ悩んだ末に、私が選んだのは——
建てた当初のままの配色。


なぜかというと、この物件を設計・施工したハウスメーカーが
「最もバランスがよく美しく見える」と考えて選んだ色だったはずだから。


モデルルームや実物で何度も検討されて決まった“完成形の配色”。


それなら、そのままの方が良いのでは？
見る人に安心感を与えられる。
そう判断しました。

完成後の姿に、心から納得

完成した外観を見たとき、心の中で「これでよかったんだ」
と感じました。


変わり映えもしないし、派手さもありません。
でも、周辺の空気にすっと馴染んで、建物本来の良さを静かに引き立ててくれているようでした。


駐車場の白線と番号も塗り直してもらい、共用部も見違えるほど綺麗に。

修繕費用を抑えるコツ

この修繕工事は、前オーナーさんが予定していた管理会社手配の見積りから、3割ほど抑えることができました。

（前オーナーさんの見積りは管理会社の担当者さんが教えてくれました！）



〈修繕工事を抑えるコツ〉

ひとつ目の理由は、管理会社を通さずに、信頼できる業者さんにお願いできたこと。
（管理会社のマージンをカット&工事内容の見直し）



費用を抑えられたもう一つの理由はこの修繕工事は急ぎではないと考え、
「今年度中に、業者さんの都合のいい時にお願いします」
と、期間に幅を持たせて依頼したことです。


実はこれが、費用を抑えるポイント。


業者さんにとっては、業務スケジュールの空白期間を避けるために、
他の現場との間に上手に組み込める“ありがたい依頼”になります。

その分、割安で工事を請け負ってくださることがあるのです。

「いつでもいいです」
結局、この修繕工事が行われたのは依頼してから7ヶ月後になりました。

入居者さんに喜ばれる工夫、してみました

長くお住まいの方が多いこのアパート。
長く暮らしていれば、どうしても荷物は増えてしまうもの。
つい溜まってしまった荷物が、庭やベランダ、玄関先に置かれていることが気になっていました。



大規模修繕をひかえ、入居者さんへのお知らせは、私から以下のような形で行いました。

アパートは大事に管理していますので、皆さんも綺麗に使っていただけると嬉しいです——
そんな気持ちを込めました。

ちなみに、③の粗大ゴミの無料回収は、かなり効果がありました（笑）

大規模修繕では業者さん側からも廃棄物が出ます。
そのついでにお願いすれば、ゴミの処分に追加費用はほとんどかかりません。

業者さんいわく
「皆さん、結構な量を出されましたよ！」とのこと。

一度綺麗になった場所には、
「もう物を置いたら悪いな」という心理が働くようで、工事後も共用部やお庭は綺麗な状態をキープできています。




入居者さんには嬉しい粗大ゴミの無料引き取りサービス。
↓
アパートは共用部の美観を維持。


これ、費用対効果、抜群ではないでしょうか✨

修繕後の成果と学び

庭先や玄関まわりのきれいなアパートにすることは、オーナーにとっても大きなメリットがあります。

短期の利回りばかりに目を向けるのではなく、建物や入居者さんと丁寧に向き合うことは、結果として入居率の安定や、家賃の維持につながります。
この修繕工事から2年後に初めての退去がありましたが、次の入居は家賃を下げることなく、すぐに決まりました。

もちろん立地やタイミングの影響もあるとは思いますが、
“きちんと手入れされた物件”という印象は、家賃維持にも確実にプラスに働くと感じています。

色選びより大事だった“オーナーの姿勢”

このアパートは、前オーナーさんから管理会社を引き継いだため、私が入居者さんと直接お会いすることはありません。

しかし、会わなくても入居者さんに誠実に対応することで、安心感や収益につながっていくのを実感しています。
（入居中の不具合の場合はスピード最優先。管理会社手配でお願いしています。）

不動産投資は「買ったら終わり」ではありません。
とくに築年数の経った物件ほど、どんなタイミングでどんな修繕をするかによって、その後のキャッシュフローや資産価値に大きく影響します。


足場代や材料費・人件費も高騰が続く今、できる時に大規模修繕工事をやっておいて、本当に良かったと思っています。



外壁の色を変えるかどうかよりも大切だったのは、『どう管理していきたいか』というオーナーの姿勢。

そして費用を抑えたいなら、『工事のタイミングは業者さんにお任せする』のがコツでした。



あなたなら、外壁の色……変えてみますか？

修繕や管理について、みなさんのアイデアも聞きたいです！
コメント＆フォローしてもらえると嬉しいです😊

法人で購入したこの物件（NO.4）についての記事はこちらからご覧いただけます。
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業者さん紹介についての記事はこちらからご覧いただけます。
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