「夫名義の区分マンション、どうする？」不動産投資を始める時に迷った節税と法人化

勤務医の妻Acoです。
子育てにひと息ついた頃から夫婦で不動産投資を始め、今年で投資歴は8年目になります。


個人・法人合わせて7物件を所有し、法人からは家族に給与を出せるようになりました。

今回は不動産投資を始めようとした頃の「夫名義の区分マンションをどうするか」という悩みを振り返ってみたいと思います。

わが家の不動産投資の始まり

宅建試験が終わり、自己採点で合格ラインを超えていると分かったころ。

不動産投資を本格的に始める前に、ネットで探した二人の税理士さんに話を聞きに行きました。



（不動産投資に宅建合格は必須ではありません。私の場合は不動産投資に反対していた夫との何気ない会話から、ちょっと意地になって受験しただけです。）

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自分たちが住んだ区分マンションをどうする？

税理士さんに相談したかったのは、家族で住んでいた夫名義の区分マンションの今後について。
新しく自宅を建てた後、賃貸に出したこのマンションをどうするか。


1．夫が個人でこのまま持ち続けるべきか
2．妻である私の名義に変更した方がいいのか
3．新しく法人を作って、そこに移すのがいいのか


この三つの選択肢を前提に、アドバイスを求めに行ったのです。

税理士さんでも意見が分かれる

意見は分かれましたが、共通していたのは——
「勤務医の夫（高所得者）が個人名義で不動産を持ち続けるメリットは少ない」という点でした。


この共通認識をもとに、私たちは「夫名義で新しく不動産を購入することは控えよう」と決めました。

夫の税金を何とかしたい

税理士さんにそうは言われても…

夫の給与は上がったと思ったら、累進課税と各種の所得制限が重くのしかかります。
「夫の税金をどうにかできないか」
これは私にとって永遠のテーマのようなものでした（笑）

当時の私は
「夫の名義で不動産を持つ意味って、本当にないのかな？」
「さらに買い増しすればいいのでは？」
という気持ちを抱き続けていました。



減価償却で一時的に所得を圧縮できるかもしれない。
所得控除の範囲内であれば節税効果が見込めるかもしれない。

そんなふうに、節税方法を探す自分がいたのです。

私が見た「お得なケース」

iDeCo・NISA・生命保険控除などの一般的なもの以外で。
不動産投資で「これは節税になっている✨」と感じた人たちもいました。



不動産投資をしつつ、所得を抑えて制度の恩恵を受けた人たち

それは、子どもの成長時期と家賃収入、各種控除のタイミングがちょうど重なり、
「不動産を購入することで損益通算により所得を下げ、各種制度の恩恵を受け続けられた人」たちです。


私も、「こういうふうに使えないだろうか」と何度も考えました。
実際、“どんな物件を買えば夫の税金が減るだろうか”という視点で物件を探していた時期もありました。


でも、毎年物件を購入し続けることは現実的ではありませんし、制度はいつ改正されるか分かりません。
各種控除や手当は、突然なくなったり、所得制限が厳しくなったり、ある日いきなり「対象外のお知らせ」が届いたりすることも……🗯️


減価償却が終われば課税額が大きくなるのも目に見えています。

まとめ

老後も含めた長期的な負担を考えると、個人名義だけに頼るのはリスクがあるかもしれません。
今はそう考えています。

きっと税理士さんの言うとおり

現在は銀行支店長からご紹介された税理士さんにお世話になっており、「Acoさんの家庭には法人投資が合っている」とのお墨付きをいただいています。

そうは言っても、「夫の税金はなんとかならないものなのか」という気持ちは心の片隅にあり・・・
つい、また考えてしまうんですよね。


あれ？振り出しに戻ってる⁉︎（笑）

このテーマは、投資規模や家族構成、ライフステージによって「正解」が変わるもの。
不動産に限らず、ご家庭によって選ぶ投資方法は違うと思います。



ここでは、私たち家族なりに考えて選んできた道のりを記録に残しています。
（私たちは最終的に、夫名義のマンションを法人に売却するという形を取りました。）


同じように悩む、どなたかのヒントになれば嬉しいです。

これまでの我が家の不動産投資の道のりはこちらからご覧いただけます。
マガジンの中でも、この区分マンションについて触れています。

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