不動産投資｜これだから『地主さんの案件』が好き

勤務医の夫と不動産投資を始めて9年目。
夫の属性を活かしながら、実務は私が担当しています。


これまでいくつかの物件を購入してきて、
「あ、これいいな」と感じる案件には、ある共通点がありました。


それが——
“地主さんが売主の物件”です。

（※この記事でいう「地主さん」は、いわゆる大地主だけでなく、相続などで土地を所有している方も含めた広い意味で使っています。）

建物にしっかりお金がかかっている

地主さんの物件でまず感じるのは、
建物のグレードの高さです。

というのも、地主さんは
そもそも土地を持っているケースがほとんど。

つまり——
土地の購入費がかかっていない。

その分、
✔ 建物にしっかりお金をかけられる
✔ 設備や仕様がワンランク上になる

結果として、
・外観がきれい
・間取りがゆったりしている
・入居者に選ばれやすい

そんな「競争力のある物件」になっているケースが多いのです。

さらに感じるのは、
こうした建物は単なる収益物件としてではなく、
「次の世代に引き継ぐ資産」として建てられていることが多いという点です。


売主さん自身やご家族が長く関わる前提で建てられているため、
建物への愛着やこだわりが、
設備や仕様の一つひとつに表れているように感じます。

維持管理のレベルが高い

もうひとつ感じるのが、
とにかく状態がいい、ということ。

地主さんの物件は、
サブリース契約や管理委託がついているケースが多く、

管理会社の提案に沿って——
✔ 定期的な修繕
✔ 設備交換
✔ 外観の維持

しっかりお金をかけていることが多いです。



これは正直、投資家物件とは大きな違い。

投資家の場合はどうしても
「利回り重視」で支出を抑える傾向がありますが、

地主さんは
“守る資産”として長く保有する前提のことが多く、建物維持への意識が高い。

だからこそ、
購入後のトラブルも少なく、安心感があります。

実際に購入した物件でも、
外壁や設備の更新履歴がしっかり残っており、
「ここまで手を入れているのか」と驚くことがあります。

売却のスタンスがまったく違う

そして、私が一番感じているのがここです。

地主さんが所有物件を売却する理由の多くは、

✔ 相続対策
　資産を現金化して分けやすくするため
✔ 資産整理・組み換え
　管理負担の軽減や、より効率のいい資産へ移すため
✔世代交代
　次の世代が不動産を引き継がない・管理できないため

つまり——
「利益を最大化したい」という売却ではない。


もともと親から引き継いだ資産であることも多く、
金銭的にも余裕があるため、

・少しでも高く売ろう
・ギリギリまで引っ張ろう

というよりも、

「そろそろ手放そうか」
「整理しておこうか」

という“処分に近い感覚”で売りに出てくるケースが多いようです。

ここが、投資家同士の売買とは決定的に違うところだと感じています。

価格と中身のバランスが崩れていることがある

これは投資家目線でいうと、かなり重要なポイントです。

地主さん案件は、

✔ 建物の質が高い
✔ 維持管理も良い

にもかかわらず、

「価格がそれに見合っていない」

ことがあります。

いわゆる——
“評価＞価格”の状態が生まれやすい。

これは、
利回りだけでは測れない価値です。

長期保有に向いている

もうひとつ感じるメリットは、
長く持てる安心感です。

・入居付けしやすい
・修繕リスクが読みやすい
・建物の劣化が緩やか

こういった要素が揃っているので、

「短期で回す」というよりも
じっくりと資産として育てる物件

として非常に相性がいいと感じています。

もちろんデメリットもある

いいことばかり書きましたが、
正直に言うとデメリットもあります。

それは——
利回りがそこまで高くないこと。

場所が良く、建物にもお金がかかっている分、
どうしても価格はそれなりになります。

なので、

✔ 高利回りを狙う人
✔ 短期でキャッシュを取りたい人

には、あまり向かないかもしれません。

それでも私は“地主さん案件”が好き

ここまでいくつか書いてきましたが、
私はやっぱり——

「安心して持てる物件」
「資産として積み上がる物件」

が好きなのです。



実際に購入した地主さん案件では、
購入後すぐに大きな修繕が必要になることはなく、
想定外の出費がほとんどありませんでした。



派手なキャッシュフローは出なくても、着実に、静かに、強い。


そんな物件に出会える確率が高いのが、地主さんの案件だと感じています。



もし今、物件選びで迷っているなら——
「誰が売主なのか」という視点も、ひとつ持ってみてください。

利回りや価格だけでは見えない、
“物件の背景”が見えてきます。

これまでいくつか購入してきた中で見えてきた、

ひとつの“傾向”です。

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