『登記に“土地”もついてくる？ 登記と敷地権のしくみ』2018年度 マン管 問6 マンション管理士・管理業務主任者試験対策｜No.4｜
こんにちは、ねこおじさんです！
今回は2018年度のマンション管理士試験から、
「登記」に関する問題を取り上げます。
「専有部分」「敷地権」「共用部分」「管理組合法人」など、
普段はふんわり理解していても、試験になると細かい言い回しで
つまずきがちな分野です。
【時間がない人向け：ざっくり要点まとめ】
専有部分と敷地権は一体で登記されることがある → 「されない」は誤り
法定共用部分は登記されない → 「登記されることはない」は正しい
専有部分を共用部分に変えるには登記が必要
管理組合法人の成立には「各4分の3以上の決議＋登記」が必要
【問題文（原文）】
規約に関する次の記述のうち、区分所有法の規定によれば、誤っているものはどれか。ただし、規約の定めは、区分所有者間の利害の衡平が図られているものとする。
出典：2018年度 マンション管理士試験 問6（国土交通省 過去問より）
マンションの登記簿において、一つの登記記録に建物の専有部分と敷地権とが共に登記されることはない。
マンションの登記簿の表題部（専有部分の建物の表示）の登記記録において、専有部分は登記されるが、法定共用部分は登記事項ではないので、登記されることはない。
専有部分を規約により共用部分とした場合に、その旨の登記をしなければ、これをもって第三者に対抗することはできない。
管理組合法人が成立するためには、区分所有者及び議決権の各4分の3以上の多数による集会の決議で法人となる旨並びにその名称及び事務所を定め、登記をすることが必要である。
【問題文の要約】
この問題では、「登記」に関して、どんな場面で登記が必要なのか、
あるいは不要なのかといった基本ルールが問われています。
「専有部分と敷地権」の登記は一体でされる？
「法定共用部分」は登記される？
「専有部分を共用部分に変えるとき」は登記が必要？
「管理組合法人の成立」に必要な手続きは？
【各選択肢のざっくり判定】
問い1：誤り（＝正解）
→ 「専有部分と敷地権が登記されることはない」としているが、
実際は一体として登記されることがあるため誤り。
問い2：正しい
→ 法定共用部分は登記事項ではなく、そもそも登記されません。
問い3：正しい
→ 専有部分を共用部分に変えるには規約変更＋登記が必要。
登記をしないと第三者には主張できません。
問い4：正しい
→ 管理組合法人の成立には、「区分所有者と議決権の各4分の3以上の決議」＋「登記」が必要です。
【ねこおじさんのつまずきポイント解説】
ひっかかったのは問1。
最初は「マンションでも、建物と土地（敷地権）はそれぞれ別のものだから、登記記録も当然分かれるよね」と思ってしまいました。
これは、ねこおじさんが謄本が土地と建物に分かれて記録される
一戸建ての感覚に引きずられた勘違いなんです。
でもマンションでは、建物の登記簿の中に
「土地の共有持分（敷地権）」も一緒に記載されることがあるんです。
たとえば「101号室」を買うときに、その部屋だけでなく
「土地の●分の1」も一緒にくっついてくる。
その土地の共有権（敷地権）を、登記で一体として建物とセットで
書いておくわけですね。
このしくみを知っていないと、「土地と建物は別の登記でしょ」と
思って引っかかってしまうんです。
ちなみに敷地権ってのは「この部屋には、この土地の一部もついてます」
ってこと。
マンションの土地はみんなで共有してるから、
「この部屋には土地の持ち分もセットだよ」っていうのを
建物の登記に書いておくことで、一体のものとして
扱えるようにしてるんですね。
【覚え方・考え方のまとめ】
一戸建て → 土地と建物は別々に登記
マンション → 専有部分と敷地権は一体で登記されることがある
法定共用部分は登記不要（登記できない）
規約共用部分は登記しないと第三者に対抗できない
管理組合法人の成立には「各4分の3の決議＋登記」が必須
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登記って普段はあまり意識しないけど、試験になると
言い回しの違いで惑わされるジャンルです。
今回みたいに、「一戸建てのイメージで選んじゃった」ミスは、
仕組みをちゃんと理解すれば二度と間違えないので安心してくださいね。
次回も引き続き、登記・区分所有法の分野をやさしく掘り下げていきます！
※この記事の内容は、実際の試験問題（2018年度マンション管理士試験・問6）および法令に基づいて構成されています。
