『原則が適用されない』の落とし穴｜2022年度 マン管 問2｜No.73｜マンション管理士・管理業務主任者試験対策

こんにちは、ねこおじさんです。

今回は「原則が適用されない」という、一見すると正しそうな表現に潜むひっかけについての問題です。
条文構造をしっかり理解していないと、誤った読み取りをしてしまう可能性があるので注意しましょう。

【時間のない人はここ読んで！】

・正解肢は「イ」と「エ」
・「原則が適用されない」という表現にひっかからないよう注意！
・ウの「専有面積の割合になる」も、民法を踏まえると誤りです

【問題文】

マンション管理士試験 令和4年度（2022年） 問2

区分所有建物の敷地に関する次の記述のうち、区分所有法及び不動産登記法（平成16年法律第123号）の規定によれば、正しいものはいくつあるか。

ア　借地上の区分所有建物における敷地利用権の場合には、専有部分と敷地利用権の分離処分禁止の原則は適用されない。

イ　敷地を専有部分の底地ごとに区画して別の筆とし、それぞれの区分所有者が当該区画について単独で所有権を有しているタウンハウス形式の区分所有建物の場合には、専有部分の登記簿の表題部に敷地権は表示されない。

ウ　土地の共有者全員で、その全員が区分所有する建物を建てた場合には、規約に別段の定めがない限り、敷地の共有持分は各区分所有者の専有面積の割合となる。

エ　区分所有法の敷地には、区分所有者が建物及び建物が所在する土地と一体として管理又は使用をする庭、通路その他の土地で規約に定めたものも含む。

【問題文の要約】

1：借地権の建物には分離処分禁止の原則がない？
2：タウンハウス形式なら敷地権は登記に表示されない？
3：共有土地の持分は専有面積の割合になる？
4：庭や通路も規約で定めれば敷地に含められる？

【各選択肢の判定】

ア　誤り → 区分所有法22条1項により、専有部分と敷地利用権の分離処分は禁止が原則。ただし、規約で別段の定めがある場合は例外。原則自体が「適用されない」というのは誤解を招く表現であり誤り。

イ　正しい → 不動産登記法44条1項9号。専有部分と敷地利用権が分離できない場合のみ敷地権として登記事項となる。本肢のように区分所有者が底地を単独で所有している場合は敷地権でないため、登記されない。

ウ　誤り → 区分所有法に敷地持分割合の定めはないため、民法250条が適用され「相等しいものと推定する」が原則。「専有面積の割合となる」は誤り。

エ　正しい → 区分所有法5条1項。規約で定めれば、建物が所在する土地と一体として管理・使用する庭や通路も敷地に含めることができる。

【ねこおじさんのつまずきポイント解説】

「原則が適用されないって書いてあるけど、それって規約で例外が認められるってことじゃないの？」

ねこおじさん、最初そう思っちゃいました。 「原則は禁止。でも規約でOKになるなら、原則はもう使えない＝適用されないって意味で、間違ってないんじゃ？」って。

でも調べてみたら、この表現には重要な誤解のリスクがあったんです。

「原則が適用されない」と言われると、読んだ人（＝受験生）はこう思ってしまうかもしれません。

「ああ、このケースでは最初から分離処分禁止のルールなんて存在しないんだな」

でも実際には――

区分所有法22条ではこう決まってます：

・原則：分離処分は禁止 ・例外：規約に別段の定めがあるときはOK

つまり、「原則がある → 条件を満たせば外れる」構造なんですね。

たとえば、学校で「校内ではスマホ使用は禁止」というルールがあるとします。
でも先生が「休み時間だけは使っていいよ」と言ったとしましょう。

そのときにこう言ったらどうでしょう？
「この学校、スマホ禁止ルールは適用されないんだって」

それって、「スマホ禁止の原則が存在しない」って意味に聞こえちゃいますよね？
でも本当は、「禁止ルールはあるけど、休み時間だけ特別にOK」なだけ。

今回の法律もまったく同じ構造です。

❌「原則が適用されない」と言ってしまうと、本来あるべきルール（＝分離処分の禁止）が存在しないかのように読めてしまう。

でも実際には、ちゃんと原則が存在していて、例外で外れるだけ。
だからこの選択肢は誤り（×）なんです。

原則があるからこそ、例外が認められる。
だから「原則が適用されない」は、原則が存在しないように見えてしまう表現として誤りになる。

❌ 「原則が適用されない」 → ルールがない

⭕️ 「原則が適用されない」 → ルールはあるが、特定の条件を満たすと例外的に適用が免除される

【覚え方・考え方のまとめ】

・原則があるから例外がある。このセットで理解すること。
・「適用されない」＝「原則がない」という誤読に注意。
・登記される敷地権は「分離処分禁止」が要件
。 ・持分割合に関しては民法が適用されるケースもある。

【🌀ひっかけ注意ポイント】

・「原則が適用されない」と書かれていても、原則がないわけではない点に注意。
・敷地持分＝専有面積割合という決めつけに注意。
・「推定」と「みなす」は全く意味が異なるので混同注意。

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