『区分建物と表題登記の扱い』2020年度 マン管 問18 マンション管理士・管理業務主任者試験対策｜No.59｜
こんにちは、ねこおじさんです。
今回は登記の中でも特にややこしい、「表題登記」や「変更登記」など、言葉が似ていて混乱しやすいテーマです。
初見だと「どれも同じじゃないの？」と思いがちですが、試験ではしっかり区別が問われます。
【時間のない人はここ読んで！】
・正解は「3. 接続して新築された場合は、併せて登記申請」。
・1は「表題部所有者の変更」ではなく「共用部分変更の登記」が必要。
・2は申請不要。登記官が職権で処理する内容。
・4は承継法人が「申請できる」だけで「しなければならない」ではない。
【問題文】
※出典：2020年度 マン管 問18。
区分建物の登記に関する次の記述のうち、不動産登記法（平成16年 法律第123号）の規定によれば、正しいものはどれか。
共用部分である旨の登記がある区分建物について、共用部分である旨を定めた規約を廃止した後に当該区分建物の所有権を取得した者は、当該区分建物の表題部所有者の変更の登記の申請をしなければならない。
敷地権の登記のある区分建物について、敷地権の種類について変更があったときにする表題部の変更の登記の申請は、当該区分建物と同じ一棟の建物に属する他の区分建物についての表題部の変更の登記の申請と併せてしなければならない。
区分建物が表題登記のある区分建物でない建物に接続して新築された場合には、当該区分建物の所有者がする表題登記の申請は、表題登記のある建物についての表題部の変更の登記の申請と併せてしなければならない。
区分建物を新築して所有者となった法人が、建物の表題登記の申請をする前に合併により消滅したときは、当該法人の承継法人は、承継法人を表題部所有者とする当該建物についての表題登記の申請をしなければならない。
【問題文の要約】
・1：共用部分の規約を廃止したら、表題部所有者の変更登記が必要？
・2：敷地権の種類が変わったら、全体まとめて変更登記を申請する？
・3：既存建物に接続して区分建物を新築したら、併せて登記申請が必要？
・4：建物を新築した法人が合併で消滅したら、承継法人が登記申請しなければならない？
【各選択肢の判定】
問1：× → 共用部分の扱いが変わった場合は「共用部分である旨の登記の変更」が必要。 所有者変更ではないため、申請内容が間違い。
問2：× → 敷地権の種類変更に関する登記は、登記官が職権で他の区分建物に反映。 併せて申請する必要はない。
問3：○ → 接続して新築された区分建物の表題登記は、既存建物の変更登記と併せて申請が必要。 不動産登記法で明確に定められている。
問4：× → 承継法人は登記の「申請ができる」だけで、「しなければならない」ではない。 表現の違いが正誤のカギ。
【ねこおじさんのつまずきポイント解説】
問1の解説ですが「表題部所有者の変更じゃなくて表題部の登記が必要って、名前がそっくりやし、どう違うん？」と思いました。
でもよく調べると、表題部の登記は建物が完成したときに、初めて登記簿を作る作業なんですよね。
いわば、生まれたての赤ちゃんに住民票を作るようなものです。
それに対して、表題部所有者の変更の登記は、すでにある登記簿の中で、所有者の名前や住所などを直すだけ。
つまり、引っ越したら住所変更して、住民票を移すイメージ。
「じゃあ一度された表題部の登記は基本的に変更登記されることがないか」 と思ったんですが、そこも間違いでした。
建物に増築や改築があればもちろん変更登記が必要ですが、それだけじゃありません。
たとえば、マンションの共用部分について共用部分である旨の規約を廃止した場合。
建物の見た目や面積はそのままでも、法的な扱いが「共用 → 専有」に変わるので、表題部変更登記が必要になります。
建物の見た目は変わらなくても、共用部分をやめて専有部分になるなら、共用部分を取り壊して専有部分を増築したようなモノ。
人間で言うと結婚したら名前が変わるって感じかな
さらに、表題登記されていない建物が存在することにも驚きました。
古い家や納屋などで、建ってはいるけど登記されていない建物が意外と多いみたいです。
これだと売買や担保設定ができないし、相続のときにも困ることになります。
登記って見た目の変化だけじゃなくて、「性質が変わったかどうか」でも必要になるんですね。
あと、建物があるからって必ず登記されてるとも限らない。
このあたりが、つまずきやすいし、試験でもよく狙われるポイントだと思います。
【覚え方・考え方のまとめ】
・表題部の登記は「登記簿を初めて作る」作業。
・表題部所有者の変更は「既存の情報の修正」。
・建物の見た目が変わらなくても、法的な性質が変わると登記が必要。
・共用→専有の変更も、表題部の変更対象。
・既存建物と接続したら、登記は併せて申請。
【🌀 ひっかけ注意ポイント】
・登記名に「表題部」「変更」「所有者」と似た用語が多い。
・「申請ができる」＝必ずする必要はない（×）。
・職権登記なのに「申請する」と読ませる選択肢はバツ。
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丁寧に読み解けば、怖くない問題です。
また次回の記事でお会いしましょう。
