『団地型の修繕積立金と棟ごとの費用負担』2022年度 マン管試験 問33マンション管理士・管理業務主任者試験対策｜No.13｜

こんにちは、ねこおじさんです。

今回は2022年度のマンション管理士試験・問33を取り上げます。

前にも似たような問題を見た記憶があるのに、また引っかかってしまいました……。
今回は「団地型と複合用途型、それぞれの修繕積立金と決議レベル」の問題です。

【問題文】

※出典：2022年度（令和4年度）マンション管理士試験 問33

総会決議と管理費等に関する次の記述のうち、「マンション標準管理規約（団地型）及びそのコメント」および「複合用途型の標準管理規約およびコメント」によれば、適切でないものはどれか。

1．1、2階が店舗、3階以上が住宅の複合用途型マンションの住宅だけに設置されているバルコニーの防水工事を計画修繕として行う場合には、総会で決議し、その費用は全体修繕積立金を充当する。

2．団地型マンションにおいて、一つの棟の耐震性能が低いため耐震改修工事をすることは、当該棟の共用部分の変更ではあるが、団地総会で決議し、その費用は当該棟の修繕積立金を充当する。

3．1、2階が店舗、3階以上が住宅の複合用途型マンションで、店舗の外壁はタイル張り、住宅の外壁はモルタル仕様である場合において、計画修繕として外壁の改修工事を行うときは、店舗部会および住宅部会でそれぞれの決議をした上で総会で決議し、その費用は店舗・住宅の各一部修繕積立金を充当する。

4．団地型マンションにおいて、マンション管理適正化法第5条の3第1項に基づく管理計画認定の申請を行う場合には、各棟ごとの決議を経る必要はなく、団地総会で決議し、その費用は管理費を充当する。

【問題文の要約】

「団地型や複合用途型のマンションで、修繕費用と決議レベルが間違っているものはどれ？」

1．住宅部分のバルコニーの防水工事 → 総会で決議＋全体修繕積立金？

2．団地の1棟だけ耐震改修 → 団地総会で決議＋当該棟の修繕積立金？

3．複合用途型マンションの外壁改修 → 店舗・住宅部会と総会で決議＋それぞれの修繕積立金？

4．団地型で管理計画認定の申請 → 団地総会で決議＋管理費でOK？

【各選択肢のざっくり判定】

1：○ → 住宅部分の修繕は総会で決議し、全体修繕積立金から支出するのが適切。

2：○ → 団地型でも棟単位の耐震改修は団地総会の決議でOK。費用は棟ごとの積立金から。

3：× → 外壁改修のように全体に関わる工事は、部会の決議を経る手続きは明示されていない。必要なのは総会決議のみ。

4：○ → 管理計画認定は団地全体の判断事項。団地総会で決議し、費用は管理費でまかなう。

【ねこおじさんのつまずきポイント解説】

ねこおじさんが混乱したのは問2の「団地型の修繕費の充当先」でした。

「共用部分を修繕するんだから、全体の修繕積立金を使うんじゃないの？」

……そう思っちゃったんです。

でも団地型って「それぞれの棟が別のお財布（修繕積立金）を持ってる」って考えるのが大事でした。

なので、その棟だけに関係ある工事なら「その棟のお財布」から出すのが正解なんですね。

【補足解説：修繕積立金の区分とイメージ】

規約上、マンションのタイプによって、修繕積立金はこんなふうに分かれてます。

● 団地型 → 団地施設用の修繕積立金（全体） → 各棟用の修繕積立金（個別）

● 複合用途型 → 全体修繕積立金（共通部分） → 住宅部分修繕積立金 → 店舗部分修繕積立金

要は、「どこに影響する修繕なのか」でお財布が変わる！ということ。

【覚え方・考え方のまとめ】

● 団地型：棟ごとに別の財布 → 棟だけの修繕は「棟修繕積立金」

● 複合用途型：用途ごとに財布あり → 対象エリアの積立金を使う

● 決議は総会で行うのが基本（部会での決議は明示されていない）

● 管理計画認定は団地総会＋管理費充当でOK

▶️ 修繕積立金を充当できる費用の基準とは？｜2023年度 管業 問10｜No.29
修繕積立金から出せる費用と出せない費用の線引きを整理。誤解しやすいポイントを確認できます。

▶️ 団地型規約における棟総会の決議権限｜2019年度 管業 問30｜No.33
棟ごとの総会がどこまで決められるか、団地型特有のルールを解説しています。

財布の区分で迷ったら「誰のための修繕か？」で判断！

また一緒にトラップ問題を攻略していきましょう。

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