【VOL.80】購入後90日が分かれ道──中古住宅を買ったら「キッチンより先」にやるべき3つのこと

こんにちは、W&B companyです。

中古住宅を購入して、いよいよリフォーム計画。

「まずはキッチンを新しくしたい」

「お風呂をグレードアップしたい」

「リビングの壁紙を変えたい」

そんなワクワクする気持ち、よく分かります。

しかし、ここで一つ、立ち止まって考えてほしいことがあります。

その「キッチン優先」が、予算オーバーの原因になるかもしれません。

今回は、中古住宅を購入した方に向けて、後悔しないリフォームの優先順位をお伝えします。

ポイントは、購入後90日という時間軸です。

少し長くなりますが、保存版として、ぜひ最後までお読みください。
 
■ なぜ「購入後90日」なのか

中古住宅取得とリフォームはセット

まず、データを確認しておきましょう。

国土交通省の「住宅市場動向調査」によると、築11年以上の中古戸建では、リフォームをしないケースは約2割まで低下します。

（国土交通省「住宅市場動向調査」令和2年度）

つまり、築年数が増えるほど、ほとんどの人がリフォームをセットで行っているということです。

また、住宅リフォーム・紛争処理支援センターの調査では、初めてのリフォームを「物件取得のタイミング」で行う人が6割強とされています。

（住宅リフォーム・紛争処理支援センター「2020年度 住宅リフォームに関する消費者実態調査」）

住宅購入直後は、リフォーム戦略を決める最大のタイミングなのです。

「90日」という区切りの意味

では、なぜ「90日」なのか。

住宅ローン減税（既存住宅）や【フラット35】リノベには、築年数や性能基準の要件があります。

（国土交通省「住宅ローン減税 Q&A」2025年4月更新）

これらの制度を活用するためには、購入後の早い段階で建物の性能評価を行い、どのようなリフォームが必要かを把握しておく必要があります。

購入後90日（約3か月）以内に「建物の健康診断」を行い、優先順位を整理すること。

これが、制度活用・資金計画の両面で合理的な進め方です。

 ■ 予算オーバーの最大の原因は「箇所の増加」

「後から追加」が一番高くつく

リフォームで予算オーバーになる最大の理由は何でしょうか。

住宅リフォーム・紛争処理支援センターの調査によると、予算を上回った理由として最も多いのは「予定よりリフォーム箇所が増えた」（42.2%）です。

（住宅リフォーム・紛争処理支援センター「住宅リフォームに関する消費者・事業者に関する実態調査」2025年頃）

次いで「設備を当初よりグレードアップした」（39.6%）が続きます。

つまり、「後から追加」と「グレードアップ」が、予算超過の典型パターンということです。

「キッチン優先」が招くリスク

ここで考えてみてください。

もし、最初にキッチンを新しくして、その後で

「実は床下に湿気があった」

「配管が老朽化していた」

「断熱性能が低くて冬寒い」

といった問題が発覚したらどうなるでしょうか。

• せっかくの新しいキッチンの周囲を、また工事することになる

• 内装を剥がして、やり直しが必要になる

• 工事が二重になり、コストが膨らむ

目に見える設備（キッチン等）から着手し、後から構造的な不備が見つかる
と、二重工事になりコストが膨らむ傾向があります。

これが、「キッチンより先にやるべきことがある」という理由です。
 
■ よくある誤解に答える

誤解①：「壊れてから直せばいい」

「今は問題なく使えているから、壊れてから直せばいい」

そう考える方もいるかもしれません。

しかし、住宅の構造やインフラに関わる部分は、「壊れてから」では遅いことがあります。

たとえば、雨漏りは表面に出てきた時点で、すでに構造材が傷んでいる可能性があります。

シロアリ被害も同様です。目に見えた時には、かなり広範囲に及んでいることが少なくありません。

「壊れてから直す」のではなく、「壊れる前に状態を把握しておく」ことが、結果的に修繕費を抑えることにつながります。

誤解②：「性能向上リフォームは後からでもできる」

「断熱や耐震は、後からでも簡単にできるんじゃないの？」

そう思う方もいるかもしれません。

しかし、性能向上リフォーム（断熱・耐震など）は、壁や床を開ける工事が必要になることが多いです。

もし先に内装や設備を新しくしていたら、それを剥がしてやり直すことになります。

内装を剥がす＝二重工事＝コスト増

この構造を理解しておくと、優先順位の考え方が変わります。

誤解③：「キッチンなど水回りを新しくすれば、建物の価値は維持できる」

キッチンやお風呂を新しくすることは、暮らしの満足度を高めます。

しかし、設備は「消耗品」です。

10年、15年で交換時期が来ます。

一方、構造や断熱性能は「建物の骨格」です。

ここがしっかりしていれば、設備は後からいくらでも入れ替えられます。

「器」を先に整え、「中身」は後から──この順番が、長く住める家づくりの基本です。
 
■ 「キッチンより先」にやるべき3つのこと

ここからは、中古住宅購入後に優先すべき3つの軸を整理します。

【優先1】構造・雨漏り（安全性）

最も優先すべきは、安全性に関わる部分です。

• 基礎のひび割れ、傾き

• 雨漏りの痕跡、屋根・外壁の劣化

• シロアリ被害、構造材の腐朽

これらは、放置すると建物の寿命を大きく縮めます。

購入後90日以内に、インスペクション（建物状況調査）で状態を把握しておくことをおすすめします。

【優先2】断熱・窓（快適性・省エネ）

次に優先すべきは、断熱性能です。

• 窓（単板ガラス→ペアガラス、内窓設置）

• 壁・床・天井の断熱材

• 気密性の確保

断熱性能は、毎日の快適性と光熱費に直結します。

また、省エネリフォームは補助金や税制優遇の対象になることが多く、購入後早期に計画することで、制度を活用しやすくなります。

【優先3】給排水・電気（インフラ）

最後に、インフラ系の確認です。

• 給排水管の状態（漏水リスク、老朽化）

• 電気容量・配線の状態

• ガス管の状態

築年数が古い物件では、配管や電気配線の寿命が近づいています。

キッチンやお風呂を新しくする際に、配管も一緒に更新するのか、しないのか。

この判断を後回しにすると、「キッチンを入れ替えた後で、配管から漏水」という最悪のパターンになりかねません。
 
■ 都市部で注意したいポイント

都市部の住宅密集地では、以下の点に注意が必要です。

• 築年数が古い物件が多い: 旧耐震基準（1981年以前）の物件も珍しくない

• 狭小地・連棟物件: リフォーム工事の搬入・施工に制約がある

• 住宅ローン減税の要件確認: 既存住宅の場合、耐震基準適合証明など一定の要件がある

これらを踏まえて、購入後早期に「制度が使えるかどうか」を確認しておくことが大切です。
 
■ 見積書の「一式」に隠れた落とし穴

このケースは見積の"一式"に隠れがちな部分です。

不安な場合はセカンドオピニオンで内訳を確認できます。→ [相談メニューを見る]
 
■ チェックリスト：購入後90日で確認すべき7項目

ここまでの内容を踏まえて、購入後90日以内に確認しておきたい項目を整理します。

□ インスペクション（建物状況調査）を実施したか → 床下・小屋裏・外壁の状態を専門家がチェック。

□ 雨漏り・シロアリの痕跡を確認したか → 雨染み、木部の腐朽、蟻道の有無。

□ 断熱性能を把握しているか → 窓の仕様（単板・ペア・トリプル）、断熱材の有無。

□ 給排水管・電気配線の状態を確認したか → 築年数に応じた更新の必要性。

□ 住宅ローン減税・補助金の対象要件を確認したか → 耐震基準適合、省エネ基準適合など。

□ 「今すぐやるべき工事」と「後でもいい工事」を整理したか → 安全・インフラ系は先に、設備・内装系は後に。

□ リフォーム予算に「予備費」を確保しているか → 追加工事の可能性を見込んで10〜20%程度。

3つ以上チェックが入らない場合は、優先順位を整理しておくことをおすすめします。

■ すぐできる対策──今日やる3つ

最後に、今日からできることを3つ整理します。

① ハザードマップと現況を照合する（10分） → 浸水リスク、土砂災害リスクを確認し、必要な対策を把握。

② 築年数に応じた優遇制度を確認する（15分） → 住宅ローン減税、省エネリフォーム補助金、長期優良住宅化リフォームなど。

③ インスペクション（建物状況調査）を検討する（10分） → 購入後でも実施可能。

建物の状態を把握し、優先順位を整理。

■ まとめ──「器」を先に整える

ここまでお読みいただき、ありがとうございます。

最後に、一番大切なことをお伝えします。

見た目の美しさより、長く安心して住める「器」を整えること。

これが、結果的に家計を守り、10年後の満足度を高めます。

本記事でお伝えした3つの優先軸を、もう一度整理します。

① 構造・雨漏り（安全性）──まず、建物の健康状態を把握する

② 断熱・窓（快適性・省エネ）──毎日の暮らしと光熱費に直結

③ 給排水・電気（インフラ）──見えない部分こそ先に確認

キッチンやお風呂は、その後でも遅くありません。

購入後90日が、その後の10年を決める分かれ道です。

皆さんは、リフォームで何を優先したいですか？

① 機能・性能（断熱・耐震・配管など）

② デザイン・設備（キッチン・お風呂など）

コメントで教えてください。

最後までお読みくださいましてありがとうございました。

この記事が参考になりましたら、保存やシェアをしていただけると嬉しいです。

📚最後に、中古住宅を検討中の方へ。

中古購入で一番の失敗は、「契約後に見えないリスクが見つかる」ことです。

内覧で分かることには限界があるので、契約前に状態を整理しておくと判断がラクになります。

☑ 買う／やめるを冷静に決めたい
☑ 値交渉の材料（修繕ポイントと概算）を持ちたい
☑ 住み始めてからの"想定外"を減らしたい

購入前診断で、建物の状態とリスクを可視化し、判断の軸を作れます。

気になる物件がある方は、契約前に一度ご相談ください。

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