【VOL.32】法改正で警鐘 省エネ基準強化で既存住宅が"不適格資産"に｜2030年を見据えた3つの対策
2025年4月、省エネ基準が義務化されました。
あれから7ヶ月。
新築住宅では、省エネ基準への適合が「当たり前」になりつつあります。
一方で、築10年以上の既存住宅は、今も制度の外側にいます。
この**「グレーゾーン」**が、2030年以降の資産価値・売却のしやすさ・
相続を大きく左右していきます。
法改正で何が変わったのか
既存住宅がこれから直面する3つのリスク
10年で約500万円の損失を防ぐための省エネ改修プラン
補助金を活用して負担を抑える方法
を、できるだけわかりやすく解説します。
まだ「手遅れ」ではありません。
**「今から動けば2030年に間に合う」**という前提で、一緒に確認していき
ましょう。
あなたの家は、大丈夫でしょうか？
2025年省エネ基準義務化｜新築は標準化、既存住宅は"時限爆弾"
2025年4月1日、**「建築物省エネ法（建築物のエネルギー消費性能の向上に
関する法律）」**が改正・施行されました。
ポイントは大きく2つです。
新築住宅は、省エネ基準適合が義務化
既存住宅は、努力義務のまま（罰則なし）
省エネ基準とは？
専門用語をかみ砕くと、次のようなイメージです。
①UA値（外皮平均熱貫流率）
「窓・壁・屋根などから、どれくらい熱が逃げるか」を数字にしたもの。
数値が小さいほど断熱性能が高い。
②一次エネルギー消費量
冷暖房・給湯・換気・照明などで使うエネルギーを合計したもの。
（「家1軒あたりの年間ガソリン代」のような感覚）
大阪府の基準
地域によって基準が違い、**大阪府は「6地域」**に分類されます。
この場合の目安は、
断熱性能： UA値0.87W/㎡K以下（断熱等級4相当）
ZEHレベル： UA値0.6W/㎡K以下 ＋ 一次エネルギー消費量が実質ゼロに
近いこと
新築はこの基準への適合が「必須」ですが、既存住宅は対象外。
ここに、**「新築だけは強制的にアップデートされ、既存住宅はそのまま
取り残される」**という大きな矛盾があります。
この「放置された既存住宅」が、数年後に**「旧世代住宅」＝不利な資産**
として扱われる可能性が高い──それがこの記事のテーマです。
あなたの家は大丈夫？｜既存住宅が直面する3つの深刻なリスク
あなたの家が省エネ基準に適合していない場合、2030年に向けて次の3つの
リスクが現実味を帯びてきます。
リスク① 資産価値の下落（最大30％減の事例も）
省エネ性能が低い家は、不動産市場で**「旧世代」**として見られます。
3,000万円の査定が → **2,100万円（約30％減）**程度まで下がる
シミュレーション事例も売却期間が長期化し、**「値下げ前提」**での交渉になりやすい
一方で、省エネ性能を見える化したBELS（建築物省エネルギー性能表示制
度）認証住宅は、未取得物件より約10％高く取引された事例も報告されて
います。
あなたの家は、「選ばれる側」と「値切られる側」のどちらでしょうか？
リスク② 住宅ローン審査で不利になる
金融機関はすでに、省エネ性能を金利優遇の条件に組み込み始めています。
省エネ適合住宅 → グリーンローン（金利優遇）の対象
非適合住宅 → 優遇対象外で、35年返済の総額が数百万円変わることも
中古住宅を売るとき、買主のローン審査で不利になると、「他の物件に流れ
る」か「その分値下げしてほしい」と言われやすくなります。
**宅建士の視点では、**今後の重要事項説明において、省エネ性能の開示が
当たり前になる流れです。
リスク③ 光熱費の高止まりと将来の追加負担
断熱性が低い家は、冷暖房効率が悪く、毎月の光熱費が高止まりします。
基準適合レベルの家に比べて → 年間で10〜20万円ほど光熱費が高い
ケースも
さらに、ヨーロッパでは、**「省エネ性能の低い住宅に追加課税」**という
流れも始まっています。
日本でも、将来的に似た議論が出てくる可能性は十分あります。
FPが試算｜省エネ改修"しない"場合の10年間の損失額
ここからは、FPとしての視点で**「何もしない場合の損失」**を数字で見て
みます。
前提条件
築15年・木造2階建て
延床面積：100㎡前後
大阪（6地域）の一般的な戸建て
現状は省エネ基準非適合
何もしない場合（10年間）
①資産価値の下落
将来査定：▲300万円（10〜30％減を想定）
②光熱費の超過分
改修前の冷暖房費：年間約12万円
基準適合レベルの想定：年間約5万円
→ 差額 7万円 × 10年 = 70万円
＋ 給湯・その他を含めると、トータルで約150万円の超過も十分あり得ます
③売却時の値下げ交渉
「古い断熱性能」を理由に → 価格交渉で**▲50万円**程度はよくあるライン
合計すると、約500万円の損失を、自覚しないまま抱え続けることになり
ます。
改修した場合（10年間）
省エネ改修費：200〜300万円
国・自治体の補助金：〜100万円
→ 実質負担：100〜200万円
光熱費削減：年間15万円 ×10年＝150万円
資産価値：下落を抑え、場合によってはプラス査定
FPとしての結論
省エネ改修は「攻めの投資」というより、**「未来の損失を食い止める
保険」**に近い。
あなたなら、500万円の損失と、100〜200万円の投資、どちらを選びます
か？
あなたの家は大丈夫？｜省エネ性能5つのチェックポイント
次の5つの項目のうち、3つ以上当てはまる場合は、早めに専門家の診断を
受けることをおすすめします。
□ 建築年が2000年以前である
□ 窓がアルミサッシ＋単板ガラスのまま
□ 壁・天井の断熱材が入っていない、または極端に薄い
□ 給湯器が従来型ガス給湯器（エコジョーズ・エコキュート未導入）
□ 冷暖房を使う時期の光熱費が月3万円以上かかっている
1つでも不安があれば、まずは現状把握から。
省エネ診断では、
UA値（断熱性能の指標）
一次エネルギー消費量（家全体のエネルギーの使われ方）
を、数値で確認することができます。
予算別・改修プラン｜今すぐ始める100万円からの省エネ対策
ここからは、予算別の3つのプランを紹介します。いきなりフル改修をしな
くても、**「できるところから」**で十分です。
プランA：最低限プラン（予算 100〜150万円）
「まずは光熱費を少しでも下げたい」方向け
改修内容：
内窓設置・窓の断熱フィルム：50〜80万円
高効率給湯器（エコジョーズ）導入：30〜50万円
照明をLEDに統一：10〜20万円
効果：
体感温度が和らぎ、結露も軽減
光熱費：年間7〜10万円削減のイメージ
プランB：標準プラン（予算 200〜300万円）
「省エネ基準適合レベルまで持っていきたい」方向け
改修内容：
樹脂サッシ＋複層ガラスへの窓交換：100〜150万円
壁・天井への断熱材追加：50〜80万円
エコキュート導入：50〜70万円
効果：
**UA値0.87W/㎡K以下（断熱等級4相当）**を目指せるレベル
光熱費：年間12〜15万円削減
将来の査定で「旧世代住宅」と見なされにくくなる
プランC：フルリノベプラン（予算 500万円〜）
「どうせやるなら、ZEHレベルまで」考える方向け
改修内容：
外壁・屋根の断熱強化：150〜200万円
高性能窓への全面交換：150万円前後
太陽光発電＋蓄電池：200〜300万円
高効率設備一式の更新：約100万円
効果：
UA値0.6W/㎡K以下＋一次エネルギー消費量ほぼゼロも視野
光熱費：年間15万円以上削減
「省エネ＋災害時のレジリエンス」を両立
建築士としての実感としては、「窓」と「断熱」と「給湯」の3点セット
から着手すると、費用対効果が高く、暮らしの快適さも一気に変わります。
国・自治体の補助金で実質負担を半減｜2025年度の支援制度
2025年11月現在、補助金制度はかなり充実しています。
ここを押さえるだけで、実質負担が半分近くまで下がるケースも多いです。
国の主な制度（例）
子育てグリーン住宅支援事業
省エネ改修や子育て対応リフォームに対し、最大60万円
先進的窓リノベ2025事業
断熱材・窓改修などで、条件を満たせば最大120万円
長期優良住宅化リフォーム推進事業
省エネ・耐震・維持管理をセットで行うと、最大250万円
大阪府・市町村の例
大阪市： 既存住宅省エネ改修補助（上限約30万円）
堺市・豊中市など： 独自補助で20〜50万円の上乗せがある年度も
注意すべきポイント
多くは**「予算枠＋先着順」**
工事前の申請が必須（着工後は対象外がほとんど）
補助対象になるには、登録事業者による施工が条件
最新情報は公式サイトで確認してください
FPとしての視点では、「補助金を前提に改修プランを組むかどうか」で、
自己負担が100万円単位で変わると言っても言い過ぎではありません。
将来の売却・相続を考えるなら今すぐ対策を
最後に、売却・相続の場面で起こることを整理します。
売却時に起こりがちなこと
内見時に「冬寒い・夏暑い」がすぐバレる
省エネ性能の説明を求められ、→ **「適合証明書がない＝値引きの材料」**になりやすい
BELSなどの認証がある物件と比べられ、見劣りしやすい
結果として、「このままでは売れないので、その分値下げを…」→
数十〜数百万円のディスカウントにつながりやすくなります。
相続時に起こりがちなこと
光熱費・修繕費が高い家ほど、→ 子ども世代から**「正直、要らない…」
**と思われやすい
固定資産税＋維持費の負担から、相続放棄や空き家化のリスクも
宅建士としての結論
「住む人」が変わるタイミングでこそ、省エネ性能の差が、はっきりと資産
価値の差になる。
「その時になってから考える」のではなく、**「今のうちに少しずつ手を打
っておく」**ほうが、トータルで見て負担が軽く済みます。
まとめ｜今から動けば2030年に間に合う
2025年4月の省エネ基準義務化で、住宅市場はすでに動き始めています
新築だけでなく、既存住宅も今後は省エネ性能で評価が分かれる時代に入ります
何もしなければ、10年間で約500万円の損失につながる可能性があります
一方で、
予算100〜300万円の改修と
補助金・優遇制度をうまく組み合わせれば
光熱費を抑えながら、資産価値も守ることができます。
大切なのは、「いつかやろう」ではなく、**「2030年から逆算して、今でき
る一歩を踏み出す」**こと。
今すぐできる行動
自宅が当てはまるか、5つのチェックリストで確認する
気になる場合は、省エネ診断＋改修の概算見積もりだけでも取ってみる
補助金の締切だけは、必ず事前に押さえておく
無料診断実施中
W&B companyでは、建築家が、建物の診断から資金計画、補助金の活用
方法までをワンストップでサポートします。
「まだ間に合ううちに、あなたの家の未来を一度だけ真剣に考えて
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