No.3：古民家を「簡易宿所」にしたい人が、覚悟しておくべき話――民泊より自由。でも、その分だけ責任が重い

これは 「本気で古民家を“宿”としてやりたい人」向けの深掘り編です。
民泊新法との違いを明確にし、
簡易宿所で“止まる人・通る人”の分かれ目を、現実ベースで書きます。

古民家 × 簡易宿所は、
地域にも、建物にも、相性がいいケースが多い。

でも――
ここで、はっきり言っておきます。

まったく別の世界です。

1．簡易宿所とは何か（民泊との決定的な違い）

まず整理します。

簡易宿所とは

• 旅館業法に基づく「宿泊施設」

• 年間日数の制限なし

• 営業としての宿

つまり、

として扱われます。

民泊新法との一番大きな違い

👉自由度が上がる代わりに、責任も一段階上がる

2．簡易宿所で一気に厳しくなるポイント

① 「不特定多数」が前提になる

簡易宿所では、

• 誰が泊まるかわからない

• 建物を知らない

• 夜間に避難が必要な可能性

これが前提です。

その結果、
建物を見る目が変わります。

② 建築基準法の扱いが重くなる

簡易宿所は、
用途上「特殊建築物」扱いになるケースが多い。

これが意味するのは、

• 避難

• 内装制限

• 区画

• 階段

などが、
住宅よりも厳しく問われるということ。

3．200㎡の壁は、ここでも効いてくる

簡易宿所でも、
延べ面積200㎡は一つの分かれ目です。

200㎡以下の場合

• 建築確認が不要なケースもある

• ただし「協議なしでOK」ではない

200㎡超の場合

• 建築確認がほぼ必須

• 設計・申請の難易度が一段上がる

👉「古民家は小さいから大丈夫」
この思い込みは、かなり危険です。

4．2階建て古民家が、最大の難所になる理由

簡易宿所で最も止まるのが、
2階建て古民家です。

問題①　階段はほぼ確実に指摘される

• 幅が足りない

• 勾配が急

• 蹴上・踏面が不適合

• 手すりがない

住宅では黙認されていた階段が、
簡易宿所では「不適合」として表に出ます。

問題②　2階に客を泊めるかどうか

ここが最大の判断ポイントです。

• 2階も客室にする
  → 要求水準が一気に上がる

• 2階は完全に使わない
  → 施錠・表示・運用まで求められる

👉「2階をどう扱うか」で、
事業の難易度が変わる

問題③　避難のリアリティ

簡易宿所では、

が問われます。

• 夜

• 雨

• 初めて来た人

• 高齢者・子ども

これを想定した時、
昔の造りが、そのまま通ることは稀です。

5．簡易宿所は「消防」が最大の関門

正直に言います。

よく求められるもの

• 自動火災報知設備

• 誘導灯

• 非常照明

• 消火器

• 区画（場合によっては）

これらは、

• 建物規模

• 客室数

• 階数

によって変わります。

👉事前に消防と話さない簡易宿所計画は、ほぼ破綻します。

6．古民家簡易宿所で、よくある「失敗パターン」

❌ 失敗①

民泊と同じ感覚で進める
→ 要求水準が違いすぎる

❌ 失敗②

「最低限で通そう」とする
→ 消防・保健所で止まる

❌ 失敗③

工事してから相談
→ やり直しが発生

7．それでも、簡易宿所を選ぶ価値はあるか？

答えは、
YES。ただし条件付きです。

向いているケース

• 平屋中心

• 客室数が少ない

• 地域性・物語性が強い

• 長く続ける覚悟がある

向かないケース

• 2階建てフル活用

• 最小コスト重視

• 短期回収前提

8．正しい進め方（これは順番が命）

1. 民泊ではなく簡易宿所を選ぶ理由を明確に

2. 建物の階数・規模を整理

3. 保健所・消防に事前相談

4. その結果を踏まえて設計

5. それから工事

👉「設計より前に、相談」
これが簡易宿所の鉄則です。

9．最後に、一番伝えたいこと

簡易宿所は、

です。

自由度が高い分、
責任も、目線も、一段上がる。

まとめ

HIROHOUSE 一級建築士事務所 代表：原口 良裕