No.1：古民家を直す前に、これだけは知っておいてほしい話――模様替え・リフォーム・用途変更と「法律」のリアル

「この古民家、カフェにできませんか？」
「住みながら、少しずつ直したいんです」
「親から継いだ家、壊すのは忍びない…」

私は建築士として、こうした相談を何度も受けてきました。
そして、多くの人が同じところでつまずきます。

それは――
「工事」より先に、「法律」の壁にぶつかること。

でも、安心してください。
古民家の改修は、知らないと難しいだけで、
知っていれば「必要以上に怖がる話」ではありません。

今日は、
古民家を模様替え・リフォーム・用途変更するときに、
最低限知っておいてほしいことを、
専門用語をできるだけ使わずに、まとめます。

1．そもそも「古民家」は、最初から今の法律に合っていない

まず、大事な前提があります。

多くの古民家は
今の建築基準法に合っていません。

でも――
それは違法ではありません。

なぜなら、

• 建てられた当時は「合法」

• 法律が後から変わっただけ

こうした建物を
「既存不適格建築」と呼びます。

つまり、

という話ではない、ということです。

2．工事の内容で、話はまったく変わる

古民家の工事は、
実は 3種類 に分かれます。

ここを混同すると、
話が一気にややこしくなります。

① 模様替え（内装を少し変える）

たとえば…

• 間仕切りを変える

• 畳をフローリングに

• キッチンやトイレの入替

こうした工事は、
多くの場合、役所への申請は不要です。

ただし注意点が一つ。

これは構造に関わる可能性があります。

本人は「内装のつもり」でも、
建物にとっては「骨組みを触る工事」になることも。

② リフォーム（建物を直す・強くする）

• 柱や梁を入れ替える

• 屋根や床を大きく直す

• 耐震補強をする

この段階になると、
建築基準法が関わる可能性が出てきます。

ただ、ここで誤解が多い。

――これは 原則、違います。

古民家の場合、

• 触った部分だけ

• 改修した範囲だけ

を、
合理的な範囲で安全にする

それが実務の考え方です。

③ 用途変更（使い方を変える）

ここが一番、注意が必要です。

• 住宅 → カフェ

• 住宅 → 民泊

• 住宅 → 事務所

「中は少し直すだけ」でも、
用途が変わると、法律の見方が一変します。

3．用途変更で必ず出てくる「3つの壁」

壁①　延べ面積200㎡のライン

よく聞かれる質問です。

答えは、
延べ面積200㎡が一つの目安。

• 200㎡以下 → 原則、確認不要

• 200㎡超 → 原則、確認必要

ただし、これは「入口」にすぎません。

壁②　用途が変わると「求められる安全」が変わる

住宅は、
「住んでいる人が建物を知っている」前提です。

でも、

• カフェ

• 宿泊

• 多くの人が出入りする場所

になると、

• 火災時の避難

• 階段の安全

• 出入口の確保

などが、強く求められます。

特に 2階建て古民家 は要注意。

触った瞬間に、是正が必要になることがあります。

壁③　建築基準法だけでは終わらない

用途変更は、
他の法律も一緒に動きます。

• 宿泊 → 旅館業法

• 飲食 → 食品衛生法

• 人が集まる → 消防法

つまり、

になります。

だからこそ、
最初の整理役がとても重要なのです。

4．平屋と2階建て、実は難しさが違う

平屋の古民家

• 構造が単純

• 避難や階段の問題が少ない

• 用途変更が比較的しやすい

小さなカフェやギャラリー向きです。

2階建ての古民家

• 階段

• 床の強さ

• 避難経路

が、一気に問題化します。

特に、

この言葉、
法的には通用しないことが多いです。

5．役所は敵じゃない。でも、丸投げもダメ

よくある失敗があります。

❌
「古民家なんですが、
どうすればいいですか？」

これは、役所も困ります。

⭕
「住宅だった古民家を、
延べ〇㎡、〇人程度利用の〇〇用途にしたい。
工事はこの範囲です。」

ここまで整理して初めて、
建設的な話になります。

古民家の改修は、
「法律との戦い」ではありません。

説明の仕方の問題です。

6．最後に一番伝えたいこと

古民家の改修で一番大切なのは、

を一緒に考えること。

古民家は、
新築と同じルールでは測れません。

でも、
ルールがないわけでもない。

だからこそ、

• 焦らない

• 勝手に壊さない

• 最初に整理する

これだけで、
失敗の8割は防げます。

まとめ

HIROHOUSE 一級建築士事務所 代表：原口 良裕