不動産を売ったら税金はいくら？譲渡所得税をわかりやすく解説【3000万円控除あり】

「家を売ったら税金がかかるって聞いたけど、いくら？」

そんな疑問を持つ方はとても多いです。

結論から言うと、自宅を売る場合は3,000万円特別控除が使えることが多く、税金がゼロになるケースも少なくありません。

この記事では、不動産売却にかかる税金（譲渡所得税）の仕組みをわかりやすく解説します。

■ 課税されるのは「譲渡所得」

不動産を売っても、売った金額がそのまま課税されるわけではありません。

課税対象になるのは「譲渡所得」、つまり売って得た利益だけです。

譲渡所得 ＝ 売却価格 − 取得費 − 譲渡費用

取得費：購入価格＋購入時の諸費用−建物の減価償却費
譲渡費用：売却時の仲介手数料・印紙代など

■ 税率は所有期間で変わる

所有期間が5年以下（短期）→ 約39%
所有期間が5年超（長期）　→ 約20%
所有期間が10年超（自宅）→ 約14%（軽減税率）

※ 所得税＋住民税＋復興特別所得税の合計です。

■ 3,000万円特別控除とは？

自宅（マイホーム）を売る場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。

適用条件（主なもの）：
・現在住んでいる自宅、または転居から3年以内
・売った年の前年・前々年にこの控除を使っていない

多くの自宅売却ではこの控除が使えるため、税金がゼロになるケースが多いです。

■ 減価償却費に注意

建物の取得費は、購入時の価格をそのまま使えるわけではありません。

所有期間中に建物が「減価償却」されるため、その分を差し引いた金額が取得費になります。

償却率は建物の構造によって異なります。
・木造：0.031
・軽量鉄骨：0.025
・RC（鉄筋コンクリート）：0.015

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※ 本記事は概算の解説です。実際の税額は税理士・税務署にご確認ください。控除の適用可否や確定申告の手続きについても、必ず専門家にご相談ください。