【不動産屋が】気になる不動産関連ニュース ~高配当銘柄(株)FPG2026年9月期第2Q 決算（2026.4.28）「節税メリットの変質」にどう向き合うのか？~

そもそも(株)FPGとはどんな会社？

株式会社FPGは、航空機や船舶などのリース事業を中心に、国内外の不動産ファンドも手掛ける金融サービス会社です。自ら案件を組成したうえで、日本の法人や富裕層投資家に対して小口化商品として提供する独自のビジネスモデルを持ち、税務メリットと安定収益を両立した投資機会を創出しています。リース事業を収益の柱としつつ、不動産分野の拡充や海外展開も進め、成長を図っています。

第１章：決算分析：PL（損益計算書）から見る「税制改正大綱の影響」

その前に、そもそも税制改正大綱とは

2024年12月に公表された令和7年度税制改正大綱では、不動産の相続税評価と実勢価格の乖離是正や、過度な節税スキームの抑制が打ち出され、不動産小口化商品などの評価圧縮メリットに一定の制約がかかる方向が示されました。今後、2025年の税制改正法成立・施行を経て段階的に影響が顕在化し、特に販売面では既に顧客の様子見や金融機関の対応変化を通じて、2025年以降に影響が出始め、2026年以降は本格的に市場環境へ反映される可能性があります。

売上は国内不動産ファンドの販売抑制により大幅減収となったが、リース事業の好調により利益の減少は限定的。また中東情勢の悪化による読み込みは特にない様子。

なお、通期予想は直近で修正済みのため変更はありませんでした。

第2章：【BS解剖】「在庫」という名の成長エンジン

BSを解剖してみてます。
流動資産が増加。商品出資金＋組成用不動産になります。
・商品出資金：リースファンド事業および海外不動産ファンド 事業において投資家に販売するまで 当社グループが一時的に立替えている出資金
・ 組成用不動産：国内不動産ファンド事業における在庫

短期借入金が大幅増。
短期借入：198億 → 336億（+138億）
上記の在庫積み増しの資金

一方で長期借入金が減少している。
長期借入金の減少は固定資産売却による返済というより、商品組成・販売前在庫を機動的に回すための資金調達構造の変更とみられる。直近では固定資産売却ではなく、六本木ヒルズや心斎橋Ⅱなど組成用不動産の取得・販売が確認される。

短期借入を138億円増やしてまで確保した「組成用不動産」の在庫。 これを「売れ残り」と見るか「反撃の準備」と見るかが分かれ目です。不動産屋の視点で見れば、FPGが仕入れているのは六本木や心斎橋といった「超一等地の出口が固い物件」です。税制改正で「個人の相続税対策」が冷え込んでも、法人の「純粋な資産運用（インフレ対策）」や「事業承継対策」としての需要は根強く、これだけの仕入れができるのは、むしろ他社が動けない中での強気の買い場と捉えることもできます。

第３章：【未来予測】次の決算での「答え合わせ」ポイント

現状の株価評価

ここ2ヶ月の株価推移ですが、3月の業績修正により大きく下落していたため、それ以上の悪いニュースがなく今日は上昇したように見えます。

株価材料ですが、PERは8.6倍、一方配当は5.81%あります。

不動産業の平均と比べても一目瞭然です。

この先ですが、
一回吐き出した悪材料に対し、
・税制改正大綱ショックから立ち直り国内不動産の販売が増加
・海外不動産の組成（仕入）、販売が開始
というプラスイベントが確認されると株価は変動する可能性があると思います。

最終章：【独自仮説】法人税繰り延べニーズの「変質」

(株)FPGの航空機・船舶リースとは

投資家が航空機・船舶を保有する組合に出資し、航空会社・海運会社からのリース料と満了時の売却代金で回収する仕組み。初期は減価償却により損失が出やすく、法人投資家にとって税負担の繰り延べ効果がある一方、最終回収はリース先の信用力と資産売却価格に依存します。

(株)FPGの海外不動産商品とは

投資家が海外不動産ファンドに出資し、現地パートナーの運用による賃料収入と売却益で回収する仕組みで、為替・運用リスクを伴う一方、減価償却を通じてオペレーティングリース同様に法人の税負担を繰り延べ可能な商品です。

(株)FPGの国内不動産商品とは

投資家が不動産を小口化した組合に出資し、賃料収入と売却益で回収する仕組みで、相続税は路線価評価により即時圧縮が可能で個人向け販売も拡大していたが、税制改正大綱によりこうした節税メリットの制約強化が見込まれています。

法人向け保険商品の規制

法人向けの節税保険は2000年代後半から販売が拡大し、2010年代には高解約返戻率の商品を中心に広く普及したが、本来の保障目的を超えた節税商品化が進んだことから、2019年の税制改正（通達改正）により損金算入ルールが厳格化され、過度な課税繰延スキームが是正されました。

まとめ

「繰延（リース）」か「圧縮（不動産）」か。 税制改正大綱が狙い撃ちにしたのは、実勢価格と評価額のギャップを利用した「行き過ぎた相続税対策」です。 一方、航空機リースのような「課税繰延（利益の先送り）」は、キャッシュフローのタイミングをコントロールする経営上の健全なニーズとして、当局も一定の理解を示しています。

法人が設備投資することで日本のGDPは拡大します。

リース商品への投資は企業の設備投資ではなく金融投資に分類されますが、実質的には航空機や船舶の取得資金を供給することで、間接的に設備投資を支えていることと捉えられ、商品として成り立っているとも言えます。

一方税収減だけがクローズアップされて、且つマーケットとして大きくなってくると金融庁からの規制が入ってくる可能性があります。

その点は十分考慮したうえで投資するべき企業だと思います。

また気になるニュースがあれば取り上げます。